ローンが残っていても売却できる？離婚時に自宅を売却する方法や注意点

離婚を考えている夫婦の多くが、離婚後の住まいについて頭を悩ませているのではないでしょうか。特に、住宅ローンが残っている自宅を売却する際には、売却が可能かどうかなど、不安が多いはずです。

結論から申し上げますと、ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。ただし、ローンの残債や家族の状況によって、さまざまな対策が必要になることがあります。

そこで本記事では、離婚時にローン返済中の自宅を売却する方法や、注意点について詳しく解説していきます。離婚が原因で自宅を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産は離婚時の「財産分与」の対象

夫婦が離婚することになったとき、婚姻中に購入した自宅は財産分与の対象です。自宅は夫婦の共有財産として扱われるため、トラブルが起きないように資産を相続する方法を決めなくてはなりません。

離婚時の財産分与は、以下の4つの種類に分かれます。

自宅などの不動産は、清算的財産分与にあたり、離婚時には夫婦で二分の一ずつ分割して受け取ります。不動産の購入費用の中に、親からの贈与や独身時代の貯金などが含まれていれば、その分を差し引いて算出します。

自宅の分割は、物理的に不可能です。そのため、売却して現金化するか、夫婦の一方がそのまま居住し、もう一方が不動産の評価額の半分を現金で受け取るという選択肢があります。

住宅ローンが残った自宅を離婚で売却する際、正しく財産分与を行うためには、自宅の推定売却価格と住宅ローンの残債を把握しておくことが必要です。

ローンが残った自宅を売却する時確認すべきことは？

ローンが残った自宅を売却する時、まず確認すべきことは契約内容・ローンの残債・物件の推定売却価格です。売却の手続きをスムーズに行うために、早めに確認しておきましょう。

契約内容

離婚が原因でローンが残った自宅を売却する際には、まずは住宅ローンの契約書を見直してみましょう。債務者が誰になっているか、連帯債務者と連帯保証人について必ず確認してください。

残債

契約内容とともに、住宅ローンの残債も確認しておきましょう。売却価格が残債を下回る場合は、オーバーローンの問題が発生します。

アンダーローンの場合は、売却利益で住宅ローンを支払い、残りを夫婦で分割すれば不動産の財産分与は完了です。しかしオーバーローンの場合は、自宅を売却しても住宅ローンが完済できないため、売却後の残債をどのようにして支払うのか考える必要があります。

物件の推定売却価格

不動産売却後にオーバーローンになるかどうかを明確にしておくためにも、早めに不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。査定では、物件の推定売却価格を不動産会社が算出してくれます。

査定額は、必ずしもその金額で売却できるとは限りませんが、目安として利用が可能です。できれば、3～5件ほどの不動産会社に簡易査定を依頼し、提示された価格を比較検討することをおすすめします。複数の不動産会社に査定を依頼することで、物件の適正価格が分かり不動産会社との相性も見極められます。

査定結果でオーバーローンになりそうな場合も、不動産会社に早めに相談しておくと、アドバイスをもとに正しい行動に移せるでしょう。売却や住宅ローンについて不明な点は、気軽に不動産会社に相談してみてください。

離婚後にローンが残っている自宅を売却する方法

離婚後に、ローンが残っている自宅を売却する際には、住宅ローンが完済できるかどうかが大きなポイントです。自宅を売却して得た利益で住宅ローンを完済できれば、アンダーローンとなり特に問題なく財産分与が完了するでしょう。

一方、オーバーローンの場合は、売却価格がローン残高を下回るため、売却後にも残債が残ります。本章では、オーバーローンの状況において、どのようにしてローンを完済し、財産分与を行うかについて詳しく説明していきます。

オーバーローンで自宅を売却する3つの方法

売却価格がローン残高を下回ってしまうオーバーローンの場合に、自宅を売却するには次の3つの方法が考えられます。ここからは、それぞれの方法のメリットや問題点について解説していきます。

自己資金で完済する

自宅をオーバーローンで売却する際には、基本的には自己資金を活用して不足分を補い、ローンを完済する必要があります。もちろん、残債をカバーするための自己資金がなければ、この方法は実行できません。

とはいえ、離婚後に返済の負担を引きずらないという点からも、オーバーローンのケースで財産分与を行う最適な手段です。自己資金が用意できるようであれば、第一に検討してみましょう。

不動産売却の際には、諸費用がかかります。売却価格の4～6%が目安ですので、自己資金の中から準備しておきましょう。

住み替えローンで完済する

オーバーローン中の返済方法として、住み替えローンで残債を一括返済し、新しい家の住宅ローンに合算する方法があります。住み替えローンを利用するには、新居を購入することや延滞の履歴がないことなどが条件です。

住み替えローンは通常の住宅ローンより借入額が多くなるため、返済額が増えて家計が苦しくなる可能性があります。また、通常の住宅ローンよりも審査が厳しく、金利が高くなりがちです。

離婚後はさまざまな費用が発生しますので、借り換えローンを利用する際には、将来の生活費や子どもの教育費も考慮して計画的に借り入れることが重要です。

任意売却

【任意売却とは？】
債務整理の方法のひとつで、住宅ローンなどの返済が難しくなった時に、金融機関の合意を得て不動産の売却を行うこと

住宅ローンの支払いが困難な状態が続くと、自宅が競売に出され、強制的に売却されるリスクが高まります。そうなる前に、金融機関に任意売却を検討していることを伝え、相談に乗ってもらいましょう。

売却後に住宅ローンが残っている場合は、金融機関と話し合い、無理のない支払い方法に変更してもらえる可能性があります。任意売却は、競売に比べると相場に近い価格で自宅を売却できることや、周囲の人には通常の売却活動に見えることがメリットです。

一方で、期限が過ぎても買い手が見つからないと競売へ移行してしまうことや、信用に傷が付いてローンが組めなくなるなどのデメリットもあります。

任意売却のメリットとデメリット
任意売却のメリット	任意売却のデメリット
競売より高く売却できる可能性がある 周囲の人に気付かれずに売却できる 月々の返済を少なくできる 売主の意向も取り入れてもらえる 売却利益の中から引越し費用などに使える	相場より低い価格での売却となる 手続きに手間がかかる 競売に移行してしまう可能性がある 信用に傷が付く

任意売却のプロセスの中に、物件の査定があります。任意売却の経験が豊富な不動産会社を選んで査定を依頼することで、手続きがスムーズに進められるでしょう。

離婚しても自宅を売却せずに住み続ける場合

離婚後、子供の学校や子育て環境を理由に、自宅に住み続けたいと考える方は多くいます。特に、子供の生活を安定させるために環境を変えたくないという思いが理由の一つです。しかし、自宅に住宅ローンが残っている場合、その名義や返済方法をどうするかが大きな課題となります。

住宅ローンの名義人が夫で、夫がそのまま自宅に住み続ける場合は、契約内容に大きな変更が必要ないため比較的スムーズに進むことが一般的です。一方で、名義人が夫であるにもかかわらず妻が自宅に住み続けたいと希望するケースでは、対応が複雑になります。このような場合には、名義変更や住宅ローンの返済方法について慎重な検討が必要です。

本章では、名義人が夫でありながら妻が自宅に住むケースに焦点を当て、対応策を詳しく解説します。

夫が今まで通り住宅ローンを返済する

妻が家に残り、夫は別のところに住みながら今まで通り住宅ローンを返済する方法です。子供がいて妻が自宅を離れられない場合、養育費の代わりに住宅ローンの支払いを今まで通り夫が負担するというケースは見受けられます。

ただし、名義人本人が住むことを条件に住宅ローンを契約している場合は、契約違反になる恐れがあります。必ず金融機関に確認の上で行いましょう。

また、夫が住宅ローンの支払いができなくなった場合、自宅が競売にかけられ、強制退去になるリスクもあります。

住宅ローンを借り換える

妻が働いていてローン返済が可能な場合、住宅ローンを妻の名義にできれば契約違反等のリスクを避けられます。しかし、夫と妻の返済能力には違いがあるため、住宅ローンの名義を変更することは基本的にできません。

そのため、妻の名義で住宅ローンを支払う場合は、ローンの借り換えを行う必要があります。借り換えを行う際には、審査が厳しくなる可能性があり、諸費用が発生することも考慮しておきましょう。

住宅ローンの支払いと同等額を妻が夫に毎月支払う

妻に住宅ローンの返済能力はあるが、名義変更ができなかった場合、住宅ローンの支払いと同等の金額を妻が夫に家賃として毎月支払っていく方法もあります。この方法だと、夫の支払いが滞り強制退去になるリスクは回避できます。

ただし、この方法は妻に十分な返済能力があることが前提条件です。また、家賃の支払いを通して夫との関係が継続するため、住宅ローン返済期間中は連絡を取り合う必要があります。

離婚で自宅を売却するタイミングは？

基本的には離婚後の売却が望ましい

離婚で自宅を売却することになったとき、ベストなタイミングは各家庭の状況により異なります。トラブルを避けるためにも、状況を冷静に判断し正しい選択ができるように、不動産売却に関する知識を身に付けておきましょう。

離婚後の売却がおすすめな理由

離婚後の売却がおすすめな理由は、自宅の売却利益を分け合う際に、課税対象となる贈与ではなく、非課税の財産分与として行える点にあります。また、離婚後の売却は、感情的な整理がついた後に行うことができるため、冷静に売却活動に専念できるメリットもあります。

ただし、離婚成立から2年経過すると財産分与の請求ができない点には気を付けてください。必ず2年以内に売却完了するスケジュールで手続きを進めましょう。

また、円満離婚できなかった場合でも、売却活動期間中相手と連絡を取り合う必要があるため、精神的な負担が続くことは考慮しておかなくてはなりません。離婚後は相手と連絡を断ちたいという場合は、離婚前の売却を選択することになるでしょう。

離婚前に売却する際の注意点

離婚前に自宅を売却する場合は、利益分配のタイミングに注意しなくてはなりません。離婚前に分配を行うと、夫婦間でも不動産取得税や贈与税が課せられる可能性があるためです。

自宅が夫婦共有名義の場合に限っては、離婚前での売却でも問題はありません。夫婦で50%ずつ所有権を持っていれば、自宅売却時にも財産は50%ずつ分配され、贈与税も発生しません。

離婚前はお互いの感情がこじれていて、冷静な話し合いや判断ができないケースが多々あります。感情の整理が付かないままに、早く離婚を進めたい一心で相場より低い価格で自宅を売却してしまうこともあり、注意が必要です。

離婚でローンの残っている自宅を売却する際のよくある質問

本章では、離婚が原因でローンの残っている自宅を売却する際の、よくある疑問点について解説していきます。

ペアローンだと離婚時の売却はどうなる？

ペアローンを組んで住宅を購入した夫婦が離婚した場合も、お互いの返済義務は継続します。売却の際には共有名義の割合に関わらず、夫婦双方の合意が必要です。

夫婦のどちらか一方が自宅に住み続けることを希望していれば、売却は不可能です。その際には、収入の状況を踏まえつつ、双方が納得できる妥協点を見つける必要があるでしょう。

住宅ローンと養育費の相殺は可能？

法律上では、養育費の相殺は認められていません。ですが、離婚後も妻と子が自宅に残る場合、夫が養育費の代わりに住宅ローンの支払いをする「事実上の相殺」は可能です。

夫婦間で養育費の支払いについて合意があれば、支払い方法は自由に決められます。ただし、夫の一存で自宅が売却されたり、ローンの支払いが滞って競売にかけられたりするリスクがあります。

このようなトラブルを避けるために、養育費の支払いについては公正証書を作成し、法的な取り決めを行っておくことが重要です。

離婚が原因で自宅を売却、どこに相談する？

離婚や不動産売却に関する相談先としては、弁護士や不動産会社があげられます。特に、ローンが残っている物件を売却希望の場合は、通常の売却に比べて複雑な手続きとなるため、早めに不動産会社などの専門家に相談し、適切な対処を行うべきでしょう。

離婚で自宅を売却する場合ローンが残っていても可能！

本記事では、離婚で自宅を売却する場合、ローンが残っていても売却が可能なのかについて詳しく解説しました。結論として、ローンが残っている自宅も売却は可能です。

しかしながら、売却価格がローン残債を下回るとオーバーローンとなり、任意売却や競売の可能性が高まります。この場合、相場より低い価格で自宅を売却することになり、信用に傷が付くなどのデメリットもあります。

物件の価値は時間がたつほど下がりますし、離婚後の財産分与には2年という期限もあります。なるべく高く自宅を売却し、離婚後も安定した生活を送るためには、不動産会社などの専門家のアドバイスを受けながら、早めに行動に移すことがポイントです。