不動産購入にかかる諸費用はいくら？内訳・支払い時期・節約術まで徹底解説

2026年2月21日

「物件価格だけ用意すれば家は買える」と思っていませんか？実は、不動産購入では物件価格とは別に数百万円単位の“諸費用”がかかります。契約直前になって「こんなに必要なの？」と驚く方も少なくありません。「いつ・いくら・何に払うのか分からない…」そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

しかしご安心ください。諸費用は発生タイミングと内訳を整理すれば、事前にしっかり資金計画を立てることができます。総額を把握しておけば、購入後の生活にも余裕が生まれ、安心してマイホーム計画を進められます。

本記事では、不動産購入にかかる諸費用の相場、支払いタイミング別の内訳、税金の計算方法、費用を抑える具体策まで、専門家目線でわかりやすく徹底解説します。

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不動産購入にかかる諸費用とは？

不動産を購入する際、多くの方がまず注目するのは「物件価格」です。しかし実際には、物件価格とは別に税金や手数料、保険料などさまざまな費用が発生します。「思っていたより現金が必要だった」「ローンを組めば全部まかなえると思っていた」と感じる方が多いのもこのためです。住宅購入で失敗しないためには、最初の段階で諸費用の全体像を把握し、物件価格と“総支払額”の違いを理解しておくことが重要です。

ここではまず、諸費用の定義と相場感を整理していきましょう。

諸費用の定義と物件価格との違い

諸費用とは、物件価格以外に必要となる税金・登記費用・ローン関連費用・保険料などの総称です。具体的には、仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、住宅ローン事務手数料や保証料、火災保険料、不動産取得税などが含まれます。

つまり住宅購入に必要な総額は「物件価格＋諸費用」で構成されており、物件価格だけを見て資金計画を立てるのは危険です。特に諸費用は原則として現金払いになるケースが多く、住宅ローンに組み込めない場合もあります。そのため、購入直前になって資金不足に陥らないよう、早い段階で総額を把握しておくことが安心につながります。

諸費用の相場は何％？【新築・中古別比較】

諸費用の目安は物件価格の数％といわれますが、物件の種類によって割合は異なります。一般的に注文住宅や新築マンションは3～6％程度、中古マンションは6～8％程度、中古戸建ては6～9％程度が目安です。中古物件の方が割合が高くなる理由は、仲介手数料が発生するケースが多いからです。

一方、新築マンションや注文住宅では売主が不動産会社やハウスメーカーであることが多く、仲介手数料が不要な場合があります。ただし数％の差でも、物件価格が高額であれば数十万円単位の差になります。割合ではなく「実際いくらになるのか」で考えることが大切です。

▼目安早見表

物件タイプ	諸費用目安
注文住宅	3～6％
新築マンション	3～6％
中古マンション	6～8％
中古戸建て	6～9％

3,000万円の物件でシミュレーションするといくら？

では、3,000万円の物件で具体的に計算してみましょう。同じ価格でも物件種別によって必要な諸費用は大きく変わります。

新築マンション（5％想定）：約150万円
中古マンション（7％想定）：約210万円
中古戸建て（8％想定）：約240万円

このように、同じ3,000万円でも最大で約90万円の差が生まれます。しかもこの金額は物件価格とは別に準備する資金になる可能性が高い点が重要です。住宅購入では「物件価格だけを見る」のではなく、「総額でいくら必要なのか」を把握することが成功のカギになります。

不動産購入の諸費用一覧【タイミング別まとめ】

不動産購入にかかる諸費用は、一度にまとめて支払うわけではありません。実は「契約時」「決済・引き渡し時」「購入後」と、複数のタイミングで段階的に発生します。この流れを理解していないと、「まだ支払いがあるの？」と後から焦ってしまうことにもなりかねません。

ここでは、資金計画を立てやすくするために、諸費用を発生タイミング別に整理していきます。

売買契約時

売買契約時には、契約を締結するために必要な費用を支払います。主に発生するのは、手付金や印紙税、そして物件によっては仲介手数料の一部です。特に手付金は物件価格の5～10％が相場となるため、まとまった現金が必要になります。契約日までに準備できていないと契約自体が進められないため、最も注意すべきタイミングといえるでしょう。

決済・引き渡し時

決済・引き渡し時は、諸費用の中でも最も多くの支払いが集中するタイミングです。仲介手数料の残額、登録免許税、司法書士報酬、住宅ローン関連費用、火災保険料、固定資産税の日割精算分などがここで発生します。住宅ローンの実行と同日に行われることが一般的で、当日は大きなお金が動きます。事前に詳細な見積もりを確認し、必要資金を正確に把握しておくことが安心につながります。

購入後

物件の引き渡しが完了しても、支払いが完全に終わるわけではありません。購入後には不動産取得税が課税されるほか、毎年の固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費や修繕積立金が継続的に発生します。また、引っ越し費用や家具家電の購入費用など、生活を始めるための支出も見込んでおく必要があります。購入後のランニングコストまで想定しておくことで、無理のない住宅ローン返済計画を立てることができます。

① 売買契約時にかかる諸費用

売買契約時は、不動産購入の最初の大きな支払いタイミングです。この段階で準備不足があると契約自体が進められないため、事前の資金確認が非常に重要になります。特に「手付金」は高額になりやすく、現金での準備が必要になるケースがほとんどです。ここでは契約時に発生する代表的な諸費用を詳しく解説します。

仲介手数料（上限計算式あり）

仲介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼し、契約が成立した際に支払う成功報酬のことです。宅地建物取引業法で上限額が定められており、400万円を超える物件の場合は次の計算式が使われます。

計算式

（売買価格 × 3％＋ 6万円）＋消費税

具体例（3,000万円の場合）

（3,000万円 × 3％＋ 6万円）× 1.1 ＝約105万6,000円（税込）

物件価格が高くなるほど比例して仲介手数料も増加します。なお、支払いは「契約時に半額・引き渡し時に半額」とするケースが一般的ですが、不動産会社によって異なりますので事前確認が必要です。

売主が個人の場合に発生

仲介手数料は、売主が個人であり、不動産会社が仲介に入っている場合に発生します。一方、新築マンションなど売主が不動産会社の場合は仲介が入らないため、仲介手数料が不要になるケースもあります。中古物件の諸費用が高くなりやすい理由のひとつが、この仲介手数料の存在です。

印紙税（軽減措置あり）

印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、国に納める税金です。契約書を作成する以上、原則として必要になります。

契約書に貼る税金

売買契約書は法律上の正式な書面であり、課税文書に該当します。そのため契約金額に応じた印紙税を納める義務があります。

契約金額別税額目安

1,000万円超～5,000万円以下：原則2万円（軽減措置適用で1万円の場合あり）
5,000万円超～1億円以下：原則6万円（軽減措置あり）

軽減措置の適用期間は法改正により変更されることがあるため、最新情報の確認が必要です。

手付金（5～10％が相場）

手付金は、売買契約時に売主へ支払うお金で、最終的には物件価格の一部に充当されます。一般的な相場は物件価格の5～10％です。

契約解除との関係

手付金には「解約手付」の性質があり、買主都合で契約を解除する場合は手付金を放棄することになります。逆に売主都合で解除する場合は、売主が手付金の倍額を支払うことになります。この仕組みを理解せずに契約すると、思わぬ損失につながる可能性があります。

現金準備の注意点

手付金は高額になるため、事前に引き出し限度額や振込上限額を確認しておくことが重要です。金融機関によっては1日の引き出し上限が設定されているため、契約直前に慌てないよう準備しておきましょう。住宅購入では、契約時点でまとまった現金が必要になることを前提に資金計画を立てることが安心への近道です。

② 決済・引き渡し時にかかる諸費用

決済・引き渡し時は、不動産購入の中でも最も多くのお金が動くタイミングです。売買代金の残金支払いと同時に、登記費用や税金、住宅ローン関連費用、保険料などをまとめて支払います。「契約は終わったから安心」と思っていると、想定以上の出費に驚くこともあります。ここでは、決済時に必要となる主な諸費用を詳しく解説します。

頭金はいくら必要？

頭金とは、物件価格のうち住宅ローンを利用せずに現金で支払う部分のことです。必ずしも必要ではありませんが、一般的には物件価格の1～2割程度を目安にするケースが多いです。頭金を多く入れるほど借入額が減り、総返済額や月々の返済負担を抑えられるメリットがあります。一方で、手元資金を減らしすぎると将来の生活費や急な出費に対応できなくなる可能性もあります。無理のない資金計画を立てることが重要です。

登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる国税です。登記とは、不動産の所有者や権利関係を法的に公示する手続きのことで、法務局で行います。登記の種類によって税率が異なります。

所有権保存登記

新築建物について、最初の所有者を登記する手続きです。主に新築戸建てや注文住宅で発生します。

所有権移転登記

不動産の所有者が変わる際に行う登記です。中古住宅や土地購入時に必要になります。

抵当権設定登記

住宅ローンを利用する際、金融機関が担保として不動産に抵当権を設定する登記です。借入額に対して課税されます。

税率一覧表

登記の種類	課税標準	原則税率	軽減税率（適用条件あり）
所有権保存登記（建物）	固定資産税評価額	0.4％	0.15％
所有権移転登記（土地）	固定資産税評価額	2.0％	1.5％
所有権移転登記（建物）	固定資産税評価額	2.0％	0.3％
抵当権設定登記	借入額	0.4％	0.1％

軽減措置は適用期限や要件が定められているため、最新情報の確認が必要です。

司法書士報酬の相場

登記手続きは専門知識が必要なため、通常は司法書士に依頼します。司法書士報酬は自由化されているため事務所ごとに異なりますが、目安はおおよそ8万～15万円前後です。登録免許税とは別に必要になる費用である点に注意が必要です。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う費用が発生します。金融機関ごとに金額や仕組みが異なるため、事前比較が重要です。

事務手数料

住宅ローン契約時に金融機関へ支払う手数料です。定額型（3万～5万円程度）と、借入額の2.2％前後を支払う定率型があります。

保証料

保証会社に支払う費用で、返済不能になった場合に金融機関へ立て替え払いを行うためのものです。一括前払い型と金利上乗せ型があり、借入額や期間によって数十万円単位になることもあります。

金銭消費貸借契約書の印紙税

住宅ローン契約書（正式名称：金銭消費貸借契約書）にも印紙税が必要です。借入額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、通常2万円となります。

固定資産税・都市計画税の日割精算

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。不動産売買では、引き渡し日以降の分を買主が日割りで売主に支払うのが一般的です。固定資産税は評価額の1.4％、都市計画税は最大0.3％が目安となります。引き渡し日によって精算額が変わるため、事前に確認しておきましょう。

火災保険・地震保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入は原則必須です。保険料は建物の構造や補償内容、保険期間によって異なりますが、5年一括契約で10万～20万円前後が目安です。地震保険は任意ですが、日本は地震が多い国であるため加入を検討する方が増えています。補償内容と保険料のバランスを考え、必要な範囲を見極めることが大切です。

③ 不動産購入後に発生する諸費用

不動産は「購入して終わり」ではありません。引き渡しが完了したあとにも、税金や維持費などの支払いが発生します。「住宅ローン返済だけ考えていたら、想定外の出費があった」というケースも少なくありません。安心して住み続けるためには、購入後にかかるランニングコストまで含めた資金計画が重要です。ここでは、不動産取得後に発生する代表的な費用を解説します。

不動産取得税（取得後に請求）

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ課税される地方税です。購入直後ではなく、取得からおよそ3〜6か月後に都道府県から納税通知書が届きます。そのため「忘れたころに請求が来る税金」ともいわれます。税額は原則として固定資産税評価額に一定の税率（原則4％、特例で3％など）を掛けて算出されます。住宅用不動産には軽減措置が設けられている場合が多く、条件を満たせば税額が大きく減額されることもあります。あらかじめ概算額を把握し、納税時期に備えて資金を確保しておくと安心です。

固定資産税・都市計画税（毎年）

固定資産税と都市計画税は、土地や建物を所有している限り毎年課税される税金です。固定資産税は固定資産税評価額の1.4％が標準税率、都市計画税は最大0.3％が目安となります。評価額は3年ごとに見直されます。これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税され、通常は年4回に分けて納付します。住宅ローンの返済に加えて毎年発生する費用となるため、年間いくらかかるのかを把握しておくことが大切です。

マンションの場合の管理費・修繕積立金

マンションでは、共用部分の維持管理のために毎月「管理費」と「修繕積立金」が発生します。管理費はエントランスやエレベーターなど共用部の清掃・管理に充てられ、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用です。金額は物件規模や築年数によって異なりますが、月1万〜3万円程度が一般的です。築年数が経過すると修繕積立金が増額されるケースもあるため、購入前に長期修繕計画を確認しておくと安心です。

引っ越し費用・家具家電購入費

新生活を始めるにあたり、引っ越し費用や家具家電の購入費用も必要になります。引っ越し費用は荷物の量、移動距離、繁忙期かどうかによって大きく変動します。特に1月〜4月の繁忙期は料金が高くなりやすいため、時期をずらすことで費用を抑えられる可能性があります。また、新居に合わせてカーテンや照明、エアコンなどを新調するケースも多く、数十万円単位の出費になることもあります。住宅購入後の生活費まで見据えた資金準備をしておくことが、安心して新生活をスタートさせるポイントです。

諸費用を現金で用意できない場合の対処法

不動産購入では、物件価格とは別に数百万円単位の諸費用が必要になることがあります。しかし「自己資金が足りない」「頭金を入れたら手元資金がほとんど残らない」と不安になる方も少なくありません。とはいえ、無理に貯蓄を使い切ってしまうのもリスクがあります。ここでは、諸費用を現金で用意できない場合の具体的な対処法について解説します。

諸費用ローンとは？

諸費用ローンとは、物件価格とは別に発生する仲介手数料や登記費用、税金、保険料などをまとめて借り入れできるローンのことです。住宅ローンとは別枠で組むケースと、住宅ローンに上乗せして借り入れるケースがあります。金融機関によって商品内容は異なりますが、金利は住宅ローンよりやや高めに設定される傾向があります。自己資金が不足していても住宅購入を進められるという点で、選択肢のひとつになります。

メリット・デメリット比較

諸費用ローンの最大のメリットは、まとまった現金を準備しなくても購入を進められる点です。手元資金を残せるため、引っ越し後の生活費や急な出費に備えることができます。一方で、借入額が増えるため毎月の返済額が上がり、総支払額も増加します。また、金利が住宅ローンより高い場合、長期的に見ると負担が大きくなる可能性があります。目先の資金不足を解消できる反面、将来の返済負担が増えるという点を十分理解しておく必要があります。

資金計画で失敗しないポイント

諸費用ローンを検討する際は、「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で判断することが重要です。住宅ローンと合わせた総返済額、毎月の支払額、ボーナス返済の有無などを具体的にシミュレーションしましょう。また、諸費用の一部だけを現金で支払い、残りをローンにするなどバランスを取る方法もあります。住宅購入はゴールではなくスタートです。購入後の生活費や将来の教育費、老後資金まで見据えた長期的な視点で資金計画を立てることが、後悔しない家づくりにつながります。

不動産購入の諸費用を安く抑える5つのコツ

不動産購入の諸費用は「決まった金額を払うしかない」と思われがちですが、実は工夫次第で抑えられる項目もあります。数万円〜数十万円の差でも、住宅購入全体で見ると大きな節約になります。ここでは、無理なく実践できる具体的なコスト削減方法を5つ紹介します。

① 引っ越し時期を閑散期にする

引っ越し費用は時期によって大きく変動します。特に1月〜4月は新生活シーズンのため料金が高騰しやすく、同じ内容でも数万円以上の差が出ることがあります。一方、6月〜8月や11月〜12月は比較的閑散期となり、費用が抑えやすい傾向があります。可能であれば繁忙期を避け、複数社から見積もりを取ることで価格交渉もしやすくなります。

② 火災保険は長期一括を検討する

火災保険は保険期間や支払い方法を選ぶことができます。一般的に、1年ごとの更新よりも5年などの長期契約を選び、一括払いにしたほうが総支払額は安くなる傾向があります。ただし、手元資金とのバランスを考慮することが重要です。また、不要な補償が付いていないかを見直すことで、さらに保険料を抑えられる可能性があります。

③ 不要なオプションを削減する

新築住宅やリノベーション物件では、オプション工事や設備追加が積み重なることで費用が膨らみやすくなります。本当に必要な設備なのか、後から追加できるものではないかを冷静に判断することが大切です。特にカーテンレールや照明器具、外構工事などは比較検討することで費用差が出やすい項目です。優先順位を整理し、「今すぐ必要なもの」と「将来的に検討するもの」を分けることで無理のない予算管理ができます。

④ 金融機関のローン手数料を比較する

住宅ローンの事務手数料や保証料は金融機関によって大きく異なります。定額型か定率型かによっても負担額は変わり、借入額が大きい場合は差が数十万円になることもあります。金利だけでなく、手数料や保証料を含めた「総支払額」で比較することが重要です。複数の金融機関で事前審査を行い、条件を比較検討することでトータルコストを抑えられます。

⑤ 住宅ローン控除・軽減措置を活用する

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）や登録免許税・不動産取得税の軽減措置など、住宅購入にはさまざまな税制優遇制度があります。適用要件を満たせば、所得税や住民税の控除を受けられ、実質的な負担を軽減できます。制度は年度ごとに内容が変更される場合があるため、最新情報を確認し、必要書類を漏れなく準備することが大切です。正しく活用すれば、数十万円以上の節税につながる可能性もあります。

ケース別シミュレーション

ここまで諸費用の種類や相場を解説してきましたが、「結局いくら必要なの？」と感じている方も多いのではないでしょうか。そこで、物件価格3,000万円を例に、ケース別で具体的な諸費用シミュレーションを行います。あくまで一般的な目安ですが、資金計画を立てる際の参考にしてください。

3,000万円中古マンションの場合

中古マンションは仲介手数料が発生するケースが多く、諸費用は物件価格の6〜8％程度が目安です。3,000万円の場合、概算で約180万〜240万円程度になります。主な内訳は、仲介手数料（約105万円）、登録免許税、司法書士報酬、住宅ローン関連費用、火災保険料、固定資産税の日割精算などです。さらに購入後は管理費や修繕積立金が毎月1万〜3万円程度かかります。初期費用だけでなく、毎月のランニングコストまで含めて検討することが重要です。

3,000万円新築戸建ての場合

新築戸建ての場合、売主が不動産会社であるケースでは仲介手数料が不要なこともあり、諸費用は3〜6％程度が目安となります。3,000万円であれば約90万〜180万円程度です。主な費用は登録免許税、司法書士報酬、住宅ローン関連費用、火災保険料などになります。ただし、仲介物件であれば仲介手数料が加算されるため、総額は中古並みに増える可能性があります。また、外構工事やカーテン・照明などの追加費用が発生しやすい点も注意が必要です。

注文住宅の場合

注文住宅は土地と建物を別々に契約するケースが多く、諸費用の構成がやや複雑になります。目安は物件総額の3〜6％程度ですが、土地購入時に仲介手数料が発生することが一般的です。3,000万円規模であれば約100万〜200万円前後が想定されます。加えて、地盤改良費や外構費、設計変更費用などが追加で発生することもあります。特に注文住宅はオプション追加によって予算が膨らみやすいため、余裕を持った資金計画を立てておくことが安心につながります。

よくある質問（FAQ）

不動産購入の諸費用については、「なんとなく分かったけれど、細かい部分がまだ不安…」という方も多いのではないでしょうか。ここでは、実際によくいただく質問をQ&A形式で分かりやすく解説します。

諸費用はローンに組み込めますか？

金融機関によっては、住宅ローンに諸費用を上乗せして借り入れることが可能です。また、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」を用意している金融機関もあります。ただし、諸費用部分は住宅ローンより金利が高くなる場合があり、借入総額が増えることで毎月の返済額や総支払額も増加します。利用できるかどうかは金融機関の審査や物件条件によって異なるため、事前に確認することが大切です。無理なく返済できるかどうかを基準に判断しましょう。

仲介手数料は必ず払うの？

仲介手数料は、不動産会社が売買の「仲介」を行った場合に発生します。そのため、売主が不動産会社で直接販売している新築物件などでは発生しないケースもあります。一方で、中古住宅の多くは仲介取引となるため、仲介手数料が必要になるのが一般的です。必ず発生するわけではありませんが、物件の取引形態によって決まるため、購入前に「仲介物件かどうか」を確認しておくことが重要です。

手付金は戻ってくる？

手付金は売買契約時に支払うお金で、最終的には購入代金の一部に充当されます。ただし、契約後に買主の都合で解約する場合は、原則として手付金は返金されません。これを「手付解除」といいます。一方、売主都合で解約する場合は、売主が手付金の倍額を支払うのが一般的です。また、住宅ローン特約が付いている契約では、ローン審査が通らなかった場合に手付金が返還されるケースもあります。契約内容を事前によく確認することが大切です。

税金の軽減措置はいつまで？

登録免許税や不動産取得税、住宅ローン控除などの軽減措置には、それぞれ適用期限や条件が設けられています。税制は年度ごとに改正されることがあり、適用期間が延長されることもあれば、内容が変更される場合もあります。そのため、「いつまで適用されるのか」は購入時点で最新情報を確認する必要があります。適用条件を満たしていれば数十万円単位で負担が軽減されることもあるため、事前に不動産会社や金融機関へ確認しておくと安心です。