未接道物件を売却する方法は？再建築可能にするための手続きや高く売るコツを解説

再建築不可の未接道物件は、通常の物件に比べると売却が困難です。古い建物にも関わらず再建築が許されていない未接道物件は、売りたいのに売れない負の遺産として所有者に重くのしかかってきます。

未接道物件を売却可能にするためにはどうすればいいのでしょうか？

結論から言うと、未接道物件も再建築可能になれば資産価値が上がり、高く売却できる場合があります。

そこで本記事では、未接道物件の特徴、売却が困難な理由、未接道物件をなるべく高く売却する方法などについて解説していきます。売却できない未接道物件を所有していてお困りの方は、ぜひ参考にしてみてください。

未接道物件とはどういった物件なのか

未接道物件とは、建築基準法で定められた接道義務が果たされていない土地に建っている物件のことです。接道義務が果たされていない土地の物件は、基本的に再建築できないため、リフォームはできても新たな住戸を建てられません。

本章では、接道義務とは何か、未接道物件の特徴やデメリットなどについて詳しく解説していきます。

接道義務とは？

接道義務とは、「建物を建てるための敷地は、4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という、建築基準法のルールのことです。

• 接する道路の幅が4ｍ未満
• 敷地が道路に2m以上接道していない
• 「旗竿地」の通路部分が2m未満
• 道路と接していない「袋地」「無道路地」

上記のような土地が接道義務を果たしていない土地であり、その土地に建てられている物件は未接道物件(または無接道物件)と呼ばれます。なお、接道義務は都市計画区域または準都市計画区域内の建築物にのみ適用されます。

接道義務は、消防車や救急車などの緊急車両や、災害時の避難経路を確保するために規定されました。接道義務があることで、消防活動や救助活動は速やかに行われ、住民の安全性が確保されます。

未接道物件の売却価格は相場の5割～7割

未接道物件は、法的制約があることで売却までのプロセスに時間がかかり、売れにくくなると予測されます。実際のところ、未接道物件の売却価格は相場の5割～7割程度から、低いと3割程度になってしまうこともあります。

未接道物件の売却価格が相場よりも低くなってしまう理由には、再建築不可であることがあげられます。リフォームして住み続けることは可能ですが、老朽化や自然災害で建物が損壊した場合は再利用できない土地だけが残ってしまいます。

そのため、買い手がなかなか見つからないというのが未接道物件の実情です。

未接道物件は周囲の建物で日照や通風が妨げられる

未接道物件は周囲を建物で囲まれている場合も多く、日照や通風が妨げられるデメリットもあります。日当たりの悪い物件は、冬場に部屋の中の気温が上がりにくく暖房代がかさんだり、雨の多い時期は湿気が多くカビが生えやすいなどの悩みが出てきます。

風通しの悪さも日照の問題と同じく、湿気が逃げず家屋の傷みが通常より早く来るでしょう。湿気が多いとカビが生えやすいのはもちろん、シロアリ被害も多くなります。

このように日照や通風に難のある未接道物件は、物件自体の傷みも他の物件より進みやすく、買い手が敬遠する理由となってしまいます。

未接道物件は駐車スペースの確保が難しい

未接道物件は道路との間口が狭く、駐車場の確保が難しくなります。旗竿地の場合は、通路を駐車場として利用することが多くなり、1台の場合はまだしも2台以上になると縦列駐車となり車の出入りが大変です。

家族の成長に伴い、車を複数台所有する家庭も多いため、駐車スペースの問題は未接道物件に住む人を悩ませる要因となるでしょう。

未接道物件の売却が難しい理由

未接道物件の売却が難しいのは、再建築不可が一番の理由です。それでは、なぜ未接道物件は再建築ができないのでしょうか。

また、再建築ができないことでどのようなデメリットがあるのでしょうか。本章で詳しく解説していきます。

未接道物件は「再建築不可物件」である

都市計画区域と準都市計画区域内にある未接道物件は、原則として「再建築不可物件」です。昭和25年の「建築基準法」、さらに昭和43年の「都市計画法」により、それより以前に建てられた物件の中には、現行の基準を満たしていない建物が存在します。

現行の基準には当てはまらないが、建てられた当時の法律には違反していないので、違法建築物ではありません。しかし、同じ土地に新たに建物を建て直す際には、現行の基準に従って建築する必要があるため、再建築ができない状況にあります。

現在所有されている未接道物件の中には、築年数が60年以上経過し、老朽化が進んでいるものも多く見られます。これらの物件は、再建築が原則として不可であるため売却が困難で、所有者にとって大きな負担となっています。

再建築には建築審査会の許可が必要

未接道物件は原則として再建築ができませんが、例外的に建築審査会の許可を得ることで再建築が可能になる場合があります。ただし、建築基準法第四十三条では、再建築が許可されるための厳しい要件が定められています。

その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
(建築基準法第四十三条より引用)

建築審査会の同意を得るためには

• 道路の調査
• 相談書や協定書の提出
• 道路の築造
• 許可申請書の提出

など様々な手続きを経て、建築審査会の許可を得なければなりません。一度許可が下りても永久的ではないので、次回建て直す際には許可が下りるとは限らず、新築・増築ができない可能性もあります。

再建築不可の未接道物件を建て直すには、多くの手間とリスクが伴うため、購入者にとっては他の物件を探す方が現実的な場合もあります。

購入者がローンを組みにくい

未接道物件の売却が難しい理由の中には、銀行の担保評価が低くローンを組めない場合があるという点があります。築年数が古く再建築不可の未接道物件は、銀行からはリスクが高い物件とみなされ、融資が受けにくいのです。

ただし、すべての金融機関が融資を拒否するわけではなく、条件によっては融資を受けられる場合もあります。未接道物件を購入する際は、現金購入の準備や、融資を提供してくれる金融機関を探すことが重要です。多くの人が住宅ローンを利用して物件を購入している中で、ローンの難しさは未接道物件の売却を一層困難にする要因の一つと言えるでしょう。

空き家になった未接道物件を売却しないと起こる問題とは？

相続などで空き家になった未接道物件を所有する場合、住む予定がないのに売却もできず持て余すことになります。本章では、空き家の未接道物件を所有したまま売却しないでいると、どのような問題が起こるのかをまとめました。

維持管理費がかかる

空き家を所有し続けるには、建物の維持管理費がかかります。

主な空き家の維持管理費の内訳は上記のような内容になり、自宅が遠方にある場合は空き家までの交通費も必要です。年間数万円から数十万円の費用を、空き家を所有する間払い続けなければなりません。

のちに家族が住む予定があれば、費用がかかっても維持管理していく意味がありますが、そうでなければ早めに売却したほうがコスト削減になります。とはいえ、未接道物件は簡単には売却できず、所有者の悩みの種となってしまうのです。

近隣住民とトラブルになる可能性がある

維持管理費がかかるからといって空き家を放置していると、近隣住民とトラブルになる可能性があります。とくに未接道物件は建物同士が密集した場所にあることが多く、老朽化による倒壊やシロアリ被害、害獣の発生、ごみの不法投棄などの問題が、近隣の家にも大きな影響や損害を与えます。

台風の時に瓦が飛んで近隣の家を傷つけたり、不審火から火事になったりすると、多額の損害賠償が発生する可能性まであるのです。たとえ誰も住んでいない空き家でも、定期的にメンテナンスを行う必要があるのは、こうした理由からです。

固定資産税がかかる

空き家を維持するには、固定資産税などの税金についても考えないといけません。未接道物件は資産価値が低いとみなされているため、固定資産税は同じ広さの敷地に比べると半分くらいの金額になることもあります。

いくら通常の物件よりも固定資産税が安く済むとはいえども、何年にもわたって支払い続けるのは負担が大きいでしょう。

未接道物件を売却する方法

未接道物件は建て替えに関しての制約があるため、売却する際の妨げになっています。ですが、未接道物件でも売却できる方法が存在します。

本章では、未接道物件でもなるべく高く売却するための方法について解説していきます。

隣地を買い取り売却

前面道路との接道が2m未満だったり袋地だったりで未接道物件になっている場合は、道路と面している隣地を購入することで間口を広げて再建築が可能になる場合があります。隣地をすべて購入するのが難しければ、一部購入や自分の土地との等価交換などの方法もあります。

隣地の購入には、建物の解体費用負担などが発生することがあり、土地の所有者との交渉も必要です。それでも、隣地を購入することで土地が広がり資産価値も高くなる場合があるので、検討してみるとよいでしょう。

セットバックを行う

セットバックとは、4mに満たない道路に面した土地を所有する場合、本来ならば再建築不可であるところを土地を後退させて道路を広げることで再建築可能にする方法です。セットバックを行うためには、前面道路が「2項道路」である必要があります。

2項道路とは…
建築基準法の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道。「みなし道路」とも呼ばれる。

前面道路が2項道路であれば、「要セットバック」物件として現状のまま売却することが可能です。ただし、もともとの土地が狭いとセットバックにより利用可能部分がさらに狭くなり、土地が利用しづらくなる場合があります。

隣地所有者に売却する

未接道物件で接道部分が2m未満の場合、隣地所有者に土地を売却することは有効な選択肢の一つです。隣地所有者も再建築を検討している場合、あなたの土地を購入することで接道義務を満たし、再建築が可能になるため、買取に応じてくれる可能性が高くなります。

しかし、隣地所有者が購入に前向きでない場合や、資金不足で交渉が難航することも考慮しなければなりません。また、交渉には時間がかかる場合があり、費用や手間が発生する可能性もあるため、事前に十分な準備と検討が必要です。

隣地購入やセットバックが難しい場合でも、まずは隣地所有者に相談してみることで、新たな解決策が見つかるかもしれません。

不動産買取専門業者へ売却する

不動産買取専門業者は、未接道物件のように通常だと売れにくい物件でもスムーズに買い取ってくれるため、迅速な売却を希望する場合に有効です。また、再建築の許可手続きや隣地所有者との交渉といった煩雑な作業も業者が対応してくれるため、手間を大幅に省けます。

ただし、不動産買取業者に売却する場合、一般的に市場価格よりも低い価格で買い取られる傾向があります。価格を重視する場合は、時間をかけて通常の売却方法を検討した方が良いかもしれません。そのため、スピードを優先するか、価格を優先するか、状況に応じて判断することが重要です。

後楽不動産では、未接道物件をはじめとした一般的に売却が難しい物件の売買も数多く取り扱っております。お客様の大切な不動産が満足のいく価格で売却できるように、不動産のプロがお手伝いさせていただきます。
未接道物件の売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

未接道物件を少しでも高く売却するための方法は？

未接道物件を売却するために、再建築の許可手続きを行ったり隣地を購入したりして、売却が可能な状態になったら少しでも高く売却できるように、物件価値を上げるための行動を取りましょう。具体的には、汚れた窓ガラスは拭いてきれいにしておき、破れた網戸は交換するなど、見学に来た人の目に付く場所は整えておきます。

壊れている設備のリフォームや修繕、室内のクリーニングを行うのも有効です。ホームステージングといって、内見時に買い手からいい印象を持ってもらえるように、部屋をモデルルームのように美しく整えることも最近の流行です。

何よりも、未接道物件を売却しようとする際には、まず最初に信頼できる不動産会社へ相談しましょう。取り扱いが難しい未接道物件をなるべく高く売却するためには、未接道物件を売却した実績のある不動産会社へ依頼することが重要です。

未接道物件は再建築可能にしてから売却しよう

本記事では、未接道物件を売却するための方法について解説しました。再建築不可の未接道物件は、古い建物なのに建て替えができないという制約があり、なかなか買い手が付かない状況です。

しかしながら、未接道物件を所有している間は維持管理費や固定資産税の支払いなど、毎年払い続けなければなりません。空き家になった未接道物件は近隣の家とトラブルになるリスクもあり、悩みの種です。

住む予定がない未接道物件を保有しているものの、空き家を管理するためのコストや手間はかけたくないという方は、なるべく早く売却を検討してみてください。再建築可能にしてから売却することで、未接道だった物件も資産価値が上がり売却できることがあります。

売却できない未接道物件にお困りの方は、ぜひ本記事を参考に売却に向けて動き出しましょう。