売れるマンションの特徴10選！中古マンションを高く売るための方法を徹底解説

首都圏においては新築マンションの値上がりが止まらず、代わりに中古マンションを選ぶ人が増えてきています。そのため、中古マンションの価格も値上がり傾向で、売却には良いタイミングと言えるでしょう。

とはいえ、全てのマンションが高値で売れるとは限らず、マンションがなかなか売れずに困っているという人もいるのではないでしょうか。本記事では、売れる中古マンションの特徴や、中古マンションを高く売るためには何をするべきかを解説しています。

売れないマンションを所有している人や、中古マンションを少しでも高値で売却したいという人は、売却を有利に進めるために本記事をぜひ参考にしてみてください！

売れる中古マンションの特徴10選

売れる中古マンションには、共通する特徴があります。どのような特徴があるのかを知っておくことで、なかなか売れないマンションを売れるマンションへと変えるための具体的な戦略を立てることもできるでしょう。

本章では、売れる中古マンションに共通する10の特徴を紹介していきます。

築5年以上10年未満

中古マンションの売却において、築年数は購入希望者にとって重要な判断材料の一つです。築5年以上10年未満の物件は、内装や設備が比較的新しく、建物の劣化も目立ちにくい傾向があるため、一定の需要があります。

また、新築物件と比べて価格が抑えられている場合が多く、コストパフォーマンスの良さから選ばれることもあります。リフォームが不要なケースも多く、購入後すぐに入居できる点が魅力と感じられる場合もあります。

ただし、管理費や修繕積立金については物件ごとに差があり、築年数だけで一概には判断できないため、個別に確認することが重要です。

※管理費：共用部の清掃や管理などにかかる費用。サービス内容により金額に差があります。
※修繕積立金：将来の大規模修繕に備えて積み立てる費用。築年数に応じて増額されることがあります。

築年数	価格（万円）	面積（㎡）	㎡単価（万円）
築0～5年	7,808	61.93	126.08
築6～10年	7,156	65.60	109.09
築11～15年	6,619	66.62	99.35
築16～20年	5,972	70.20	85.07
築21～25年	5,320	71.20	74.71
築26～30年	3,835	66.45	57.71

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）東日本不動産流通機構

上記の表は、東日本不動産流通機構が2025年2月に発表した、首都圏の中古マンション成約状況を築年数別に表したものです。首都圏に限って言えば、築5年以内の中古マンションの㎡単価は約126万円となっており、新築物件と同程度の資産価値を保っていることが分かります。

人気のエリアにある

中古マンションが早く、かつ高めの価格で売れやすい条件のひとつに、「人気エリアにあること」が挙げられます。

ここでいう「人気エリア」とは、利便性や生活環境が整っていて、幅広い層の人々にとって「住みたい」と思われる地域を指します。以下のような要素が複数そろっていると、人気エリアと見なされる傾向があります。

こうしたエリアは、ファミリー層・単身者・高齢者など幅広い層にとって住みやすいため、物件の需要が安定しており、結果としてスムーズな売却につながりやすくなります。

また、「人気エリア」は時代や地域によって変化することもあるため、売却時には不動産会社の情報や最新の地価動向などを参考にしながら、物件の立地がどの程度評価されているのかを把握することが重要です。

利便性が良い

中古マンションの売却において、「利便性の良さ」は非常に大きなアピールポイントとなります。ここでいう利便性とは、主に交通アクセスの良さや日常生活のしやすさを指します。

特に以下のような条件を満たす物件は、購入希望者からの関心を集めやすく、スピーディーな売却につながる可能性があります。

• 最寄駅から徒歩5分以内など、通勤・通学に便利な立地
• 複数路線が利用可能な駅やバス路線の充実
• スーパーやコンビニ、病院、保育園、学校など生活施設が徒歩圏内にある
• 商業施設や行政窓口、金融機関が近隣に整っている

特に、共働き世帯や子育て中の家庭では、駅までの距離や通園・通学ルート、買い物のしやすさが生活の質に直結します。こうしたニーズにマッチするマンションは、居住用としての魅力が高く、売却時にも有利になることが多いです。

また、交通や生活面での利便性が高い物件は、賃貸需要も見込めるため、投資用物件としての評価も高まりやすく、結果として資産価値が保たれやすい傾向にあります。

そのため、マンション売却を検討する際には、「駅からの距離」や「周辺施設の充実度」といった利便性に関する情報を明確に整理し、購入希望者に伝えることが大切です。

管理体制が整っている

エントランスや廊下・駐車場などはマンションを訪れて最初に目に入る場所で、住民がどのような暮らしをしているかが見える場所です。外観や共有部分が美しく保たれているマンションは、管理体制が整っていることが分かるため、買い手に好印象を与えられます。

管理組合がしっかりと機能し適切に修繕計画が行われていれば、建物全体の劣化も最小限に抑えられるでしょう。管理の行き届いたマンションは、住民自身も快適で気持ちよく暮らせる上に、買い手や訪問者にも好印象を与え、資産価値の維持・向上にもつながります。

角部屋や最上階など希少性が高い部屋である

中古マンションでは、角部屋や最上階は高値で取引される傾向があります。

角部屋や最上階は分譲時点から人気があり、早期に売れていきます。中古として売却する場合も資産価値が落ちにくく、安定した価格で売却できるでしょう。

角部屋の中でも南に面したバルコニーがある部屋や、高層階にある部屋は特に人気です。角部屋の間取りは中部屋と比べると、同じマンションでもゆとりを持って設計されており、設備にグレードの高いものが使用されていることが多いのも人気の理由でしょう。

大手デベロッパーのブランドマンションである

大手デベロッパーが手がけるブランドマンションは、品質や立地にこだわって開発されているため、中古市場においても一定の評価を受けやすい傾向があります。

これらのブランドマンションは、希少性の高い立地や大手ゼネコンによる施工、デザイン性の高い外観や共用部の充実などが特長とされ、物件によっては売却時に高い評価を得られる場合もあります。

また、居住用としての人気だけでなく、一定の資産価値を期待した投資目的の購入者からの需要がある点も特徴のひとつです。ただし、価格や資産価値の維持は立地や管理状況などによって異なるため、個別の条件をよく確認することが大切です。

ランニングコストが低い

売れるマンションの特徴のひとつとして、「ランニングコストの低さ」が挙げられます。ランニングコストとは、購入後に継続して発生する毎月の支出のことで、買い手にとっては物件価格と同じくらい重要な判断材料になります。

マンションで定期的に支払う主な費用には、以下のようなものがあります。
※管理費：共用部（エントランス・廊下・エレベーターなど）の清掃や管理にかかる費用
※修繕積立金：建物の将来的な大規模修繕に備えて積み立てる費用
※その他：共用部の光熱費、駐車場・駐輪場の使用料、住民専用施設の利用料など

特に管理費や修繕積立金が高額だと、月々の負担が大きくなるため、購入の決断に影響することがあります。築年数が古くなるにつれてこれらの費用が増える傾向にあるため、買い手からは慎重にチェックされます。

一方で、管理が効率よく行われている物件や、修繕積立金が適切に設定・運用されている物件は、将来の費用負担が見えやすく、安心感につながります。そのため、ランニングコストが抑えられていることは、買い手にとって大きなメリットとなり、売却時のアピールポイントにもなります。

周辺環境が静かで安全

周辺環境が静かで治安が良い地域であることも、売れるマンションの重要な要素です。住居周辺が静かな環境かどうかは、多くの世代が重視するポイントです。

特に夜間の騒音があると睡眠が阻害され、健康にも悪影響が出てしまいます。さらに子育て世帯は治安の良さを重視することが多く、子どもが通う通学路の安全性などもチェックしています。

売却予定のマンションが静かで治安が良いエリアにあれば、買い手への大きなアピールポイントになるはずです。

リフォーム済みである

リフォームが済んでいる中古マンションは、購入後すぐに入居できる点が魅力とされ、買い手に好印象を与えることがあります。特に、内装や水回りなどの使用頻度が高い部分がリフォームされていると、内覧時の印象が良くなり、購入検討につながりやすくなる傾向があります。

ただし、リフォームに過度な費用をかけてしまうと、売却価格に反映させた際に相場より割高になり、かえって敬遠される可能性もあります。売却を目的としたリフォームは、「必要な範囲に絞って、費用対効果を意識すること」がポイントです。

住宅ローン減税が適用される

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の0.7％を最大13年間（中古住宅は10年間）所得税から控除する制度です。住宅ローン減税を受ける条件の中には、住宅の床面積が50㎡以上であることが含まれています。

そのため、住宅ローンでマンションを購入しようとしている人は、床面積が50㎡以上であることを購入の条件にしていると考えられます。床面積は登記簿謄本に記載されている「内法（うちのり）面積」（壁の内側から測定した面積）」で判断されます。

一般的に不動産広告で使われる「専有面積」は、壁や柱の中心部から測定した面積です。専有面積が50㎡前後のマンションの場合、内法面積は50㎡に満たない場合もあるため注意が必要です。

間取り	床面積（目安）	特徴
1K	約20㎡～30㎡	単身者向け、キッチンと部屋が1つの空間。
1LDK	約30㎡～50㎡	単身者やカップルに人気、リビング付きの間取り。
2LDK	約50㎡～70㎡	小さな家族やカップル向け、使い勝手の良い間取り。
3LDK	約65㎡～85㎡	家族世帯に人気、部屋数が多く多用途に対応可能。
4LDK	約80㎡～120㎡	大家族向け、広々とした間取りで快適な生活空間。

【エリア別】売れるマンションの間取りや階数は？

本章では、エリア別に売れる間取りや階数を検証していきます。各エリアのターゲット層や周辺環境に応じて、売れる間取りや階数は変わってきますので、中古マンション売却の際の参考にしてみてください。

都心部エリアで売れる間取りや階数

間取り：1LDK〜2LDK
階数：中層階～高層階

都心部では、通勤・通学の利便性を重視する単身者や共働きの夫婦層を中心に、1LDK〜2LDKのコンパクトな間取りが特に人気です。物件価格が高くなりやすい都心部では、「広さ」よりも「立地」「周辺環境」「物件のデザイン性や管理状態」が重視される傾向があります。

また、1LDK〜2LDKは居住用としてだけでなく、将来的に賃貸運用やセカンドハウスとしても活用しやすいことから、実需・投資の両面で需要があります。

階数については、眺望や日当たり、騒音の少なさを理由に中層階～高層階が好まれる傾向があり、とくに高層階や最上階は希少性が高いため、資産性を重視する購入者からも支持されています。

さらに、高層階にはプレミアム仕様の住戸が設けられているケースも多く、価格帯が上がっても一定の需要が見込めるのが都心部ならではの特徴です。

郊外エリアで売れる間取りや階数

間取り：3LDK〜4LDK
階数：低層階～中層階

郊外エリアでは、比較的広い土地を活かした間取りのマンションが多く、子育て世帯や二世帯同居を希望するファミリー層を主なターゲットとしています。そのため、3LDK〜4LDKのように複数の個室が確保できる間取りが高い人気を集めています。

具体的には、子ども部屋や在宅ワーク用のスペース、来客用の部屋として使える柔軟性が求められます。また、収納スペースの充実も、生活利便性を重視するファミリー層にとっては重要なポイントです。

階数については、子どもが小さい家庭では、安全性や移動のしやすさを重視して、1階や2階といった低層階が好まれる傾向があります。ベビーカーの使用や荷物の持ち運び、通園・通学など、1日に何度も出入りするシーンを想定すると、エレベーターを使わずアクセスできる低層階は大きなメリットになります。

一方で、中層階は眺望や日当たりの良さを重視する層から選ばれることがあり、バランスの良い階数として安定したニーズがあります。郊外エリアでは敷地内に緑が多く、景観を楽しめる中層階の住戸も一定の人気を保っています。

学区エリアで売れる間取りや階数

間取り：3LDK〜4LDK
階数：低層階

学区エリアでは、子育て世帯を中心としたファミリー層からの需要が高く、子ども部屋や家族全員が快適に過ごせる広さを確保できる3LDK〜4LDKの間取りが特に好まれます。

子どもの成長にあわせて独立した個室を必要とするケースが多く、プライバシーの確保や学習環境の整えやすさといった観点からも、間取りの柔軟性が重視されます。また、テレワークや在宅勤務が定着しつつある現在では、仕事専用のスペースを確保できる点でもこの広さが支持されています。

階数については、住宅ローンや教育費など家計負担が大きくなる時期であることから、価格が比較的抑えられる低層階が選ばれやすい傾向があります。さらに、子どもの送迎や通学時の安全性、荷物の出し入れのしやすさなど、日常の動線を考慮すると、エレベーターを使わずに出入りできる1～2階は特に人気です。

また、学区エリアでは、駐車場の使いやすさや、通学路が安全かどうかといった点も購入検討時の大きな判断材料となります。学校までの距離や周辺の交通量、街灯の有無なども含めて、周辺環境の整備状況が売却時の評価に影響します。

リゾートエリアで売れる間取りや階数

間取り：2LDK〜3LDK
階数：高層階

リゾートエリアにある中古マンションは、別荘やセカンドハウス、リモートワーク拠点などの用途を想定して購入されるケースが多く、ゆったりとした空間で快適に過ごせる2LDK〜3LDKの間取りが人気です。

これらの間取りは、家族や友人と一緒に過ごす滞在型の利用スタイルに適しており、リビングの広さやバルコニーからの眺望を重視する傾向があります。収納スペースが多い物件や、家具付き・リフォーム済みの物件も好まれやすいです。

階数については、自然豊かな眺望や海・山などの景色を満喫できる高層階が特に人気です。日常とは異なる「特別な時間」を演出できる点で、高層階や最上階の住戸は評価が高く、プレミアム物件として取引されることもあります。

また、リゾート地の物件は投資目的（民泊や短期賃貸）で購入されるケースもあり、眺望・デザイン性・希少性といった要素が売却時の大きな強みになります。静かな環境や周辺施設（温泉・ゴルフ場・観光名所など）の利便性も、購入検討のポイントとして重視されます。

売却できないマンションには理由がある？

売り出しから時間が経っているにもかかわらず、なかなか売却できないマンションには、売れない理由があるものです。場合によっては売主の対応次第で、物件が売れない状況が改善する可能性もあります。

本章では、売却できないマンションについて、考えられる理由を解説していきます。

立地条件が悪い

立地条件の良し悪しは中古マンションの購入の際に重視される項目なので、立地条件が悪いマンションはスムーズに売却できない可能性があります。

洪水や土砂災害の危険があるエリアは、ハザードマップで確認できます。また、マンションの近くに工場や空港、ごみ処理場などがあると住み心地に影響を与える場合があるため、売却に不利になるリスクがあります。

築年数が経過している

2024年に首都圏で取引された中古マンションで、新規登録件数に対する成約件数を表した「対新規登録成約率」は以下の通りで、最も成約率が高いのは築11年～15年の物件でした。築15年以降の物件は築年数とともに成約率も減少しています。

こうしたデータから、中古マンションの売却は築15年までに行うと売れやすいことが分かります。

築年数	成約率（%）
築0～5年	31.9
築6～10年	35.6
築11～15年	36.2
築16～20年	26.7
築21～25年	23.2
築26～30年	16.6
築31～35年	11.6
築36～40年	11.1

参考：築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）　東日本不動産流通機構

物件のメンテナンスが行き届いていない

外観の劣化が著しかったり、共用部分が整備されていない状態のマンションは、買い手から見て魅力を感じることができません。建物の中の状態で言うと、エントランスや廊下が汚れていたり私物が放置されていたりすると、管理状態が悪い物件であると認識されてしまいます。

居室内では、天井や壁に水漏れの跡がないか、水回りや押し入れにカビが生えていないかなどを買い手は見ています。部分的な不具合や劣化であれば、リフォームで印象を改善して売却の可能性を上げることもできます。

メンテナンス不足の物件を売却したい場合は、修繕できる範囲で修繕しておくか、値下げ交渉に応じることが必要となってくるでしょう。

不動産会社によるプロモーション不足

物件自体に大きな問題がないにもかかわらず、時間が経っても売れないという場合は、不動産会社によるプロモーション活動が不足していることもあります。各種ポータルサイトで掲載している写真が、暗かったり角度が悪かったりして、物件の魅力を十分に伝えられていないケースも考えられます。

部屋の写真を新たに撮りなおしたり、アピールポイントを洗い出して紹介文に反映するなどの工夫をしてみましょう。内覧の際には、物件をモデルルームのように飾り付けて魅力を引き出す「ホームステージング」も一般的に行われるようになってきました。

ホームステージングをまだ実施していない場合は、試してみるのもよいでしょう。

価格設定が適切でない

中古マンションをスムーズに売却するうえで、「価格設定」は最も重要な要素の一つです。売り出し価格は売主が自由に決められますが、設定を誤ると次のようなリスクがあります。

• 高すぎる場合：検索対象から外れ、内覧も入らず長期間売れ残る原因に
• 安すぎる場合：早く売れても、売主が本来得られる利益を逃す可能性がある

特に近年は、中古マンション市場の活性化により相場が変動しやすく、「過去の購入価格」や「近隣住戸の噂」だけを基に価格を決めてしまうと、実勢から大きく外れてしまうこともあります。

適正な価格を見極めるには、以下の視点が重要です：

• 周辺エリアの直近の成約事例との比較
• 物件の状態（築年数、設備、リフォームの有無など）
• 市場全体の動向やタイミング（繁忙期・閑散期）

これらを踏まえた上で、不動産会社と相談しながら「売れやすく、かつ利益も確保できる価格」を設定することが、売却成功への近道です。

また、反響の様子を見て価格を柔軟に見直す判断力も、結果的に早期売却につながるポイントとなります。

中古マンションの高値売却を目指すには？やるべきこと3つ

中古マンションを高値で売却したいならば、まずは物件の正しい相場を知ることから始めましょう。不動産会社に査定を依頼する場合は、複数の会社に依頼し結果を比較することで大体の相場がつかめます。

修繕が必要な箇所がある場合は、リフォームも買い手への魅力訴求のためには有効ですが、費用をかけすぎるとその分売却後の利益が少なくなってしまいます。リフォームを行う際は、専門家と相談しながら必要な箇所のみに実施するようにしましょう。

最後に、中古マンションを高く売却するには、信頼できる不動産会社に依頼することが最も重要です。売却価格の決定やリフォームの判断は、プロの目線を取り入れることでより正しい選択が可能になります。

中古マンションの売買で経験と実績のある不動産会社を選び、担当者と密接にコミュニケーションを取りながら、売却に向けて動いていきましょう。

まとめ

本記事では中古マンションの売却について、売れるマンションの特徴や条件、エリア別の売れる間取りと階数、中古マンションが売れない原因などについて詳しく解説しました。

首都圏では、建築資材や人件費の高騰による新築マンションの値上がりの影響もあって、中古マンションが大きく注目されています。中古マンション市場の活況は売り手にとっては格好のチャンスですが、だからこそ冷静に売却価格を設定する必要があります。

中古マンションを高値で売却するために、不動産会社や専門家の知識を活用しつつ、物件の魅力を最大限に引き出す工夫を行っていきましょう。エリアごとにターゲット層を意識した販売戦略を立て、計画的に売却活動を進めることが売却成功への近道です。