住宅ローン返済中の家を売却する方法は？注意点や売却手順を解説

一生住み続けるつもりで長期間のローンを組んで購入したマイホームも、やむを得ない事情によりローン返済途中で手放すことになる場合があります。自宅を手放す決断は簡単なものではなく、状況によっては精神的な負担を感じることもあるでしょう。

本記事では、住宅ローン返済中の家を売却したいと検討している方に向けて、売却する方法や注意点などを解説しています。事前に売却の手順や必要となる費用、売却後の税制措置などを知っておくと、不安を感じずに進めていけるはずです。

なるべく負担を少なく、後悔のないマイホーム売却ができるように、本記事を参考にしてみてくださいね。

住宅ローン返済中の家を手放す理由とは

住宅ローンの返済が続いている中で自宅を手放す決断に至るケースには、さまざまな事情があります。代表的な理由として、以下の3つが挙げられます。

離婚による資産分与

離婚は住宅ローン返済中の不動産を売却する大きな理由のひとつです。夫婦の一方がそのまま住み続けるケースもありますが、住宅ローンの名義や支払い能力の問題から、多くの場合は売却して資産を分け合う選択が取られます。

住宅ローンの返済が困難になった

返済額が収入に見合わず生活を圧迫している場合や、突然の失職・病気などで収入が大幅に減った場合など、ローンの支払いが難しくなったことを理由に売却を検討するケースもあります。支払いの滞納が続くと、最終的には任意売却や競売に至るリスクもあるため、早めの判断が重要です。

ライフスタイルの変化による住み替え

家族構成の変化（子どもの誕生、独立、二世帯同居など）や、転勤・転職による居住地の変更など、生活スタイルの変化によって現在の住まいが合わなくなり、住み替えを目的として家を売却することもあります。部屋数の不足や過剰なスペースが負担になるケースも見られます。

住宅ローン返済中の家を売却する前にやるべきこと

住宅ローン返済中の家を売却したい場合は、事前にやっておくべきことがあります。ローンがあってもスムーズに売却を進めるために必要なステップになりますので、売却を検討している方はぜひ確認しておいてください。

ローン残債を確認

不動産を売却する前には、現在の住宅ローン残債を正確に把握することが大切です。残債の金額によっては、売却価格で完済できるかどうかが変わってくるため、売却計画の初期段階で必ず確認しておきましょう。

これらの情報をもとに、現在の残債と売却予定価格を照らし合わせて、アンダーローンかオーバーローンかを判断することが、今後の売却方針を決める重要なステップとなります。

家がいくらで売れる見込みかを調べる

まずは、現在の住まいがどのくらいの価格で売れそうかを把握することが、売却計画の第一歩です。そのためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。

特におすすめなのは、複数の不動産会社に査定を依頼することです。各社の査定結果を比較することで、エリア内での大まかな相場感がつかめます。

なお、1社だけの査定結果を鵜呑みにすると、市場価格と乖離した判断をしてしまうリスクがあります。より正確な価格を知るためにも、複数の査定を参考にすることが大切です。

売却金額でローンが完済できるかの確認

ローンの残債と査定額が分かれば、売却によってローンを完済できるかどうかを判断できます。

アンダーローン・・・売却価格＞住宅ローンの残債
オーバーローン・・・売却価格＜住宅ローンの残債

アンダーローンの場合は、売却代金でローンを完済できるため、残った資金を新居の購入や住み替え費用に充てることが可能です。買い手が見つかれば比較的スムーズに取引が進められます。

一方で、オーバーローンの状態では、売却金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。こうしたケースでは、住み替えローンの活用や貯蓄の充当など、資金計画をしっかりと立てたうえで対応することが求められます。

そのため、売却を検討し始めた段階で、返済予定表や残高証明書、金融機関のウェブサイトなどを活用し、正確なローン残債を確認しておくことが不可欠です。

なお、オーバーローンで自己資金による対応が難しい場合には、「任意売却」という選択肢もあります。これは、金融機関の同意を得て不動産を市場価格で売却する方法ですが、信用情報に影響が出る可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

アンダーローンで家を売却する手順

アンダーローンの状態で家を売却する際には、どのような手順になるのかを解説していきます。ローン返済中で家の売却を検討している方は、参考にしてみてください。

売却にかかる費用を計算する

不動産を売却する際は、あらかじめどのような費用が発生するかを把握しておくことが大切です。想定外の出費を防ぐためにも、事前に目安を確認しておきましょう。

主な売却時の費用には、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
  不動産会社に売却を依頼した場合に支払う費用です。
  一般的には「売却価格の3％＋6万円（税別）」が上限の目安とされています。
• 登記費用（抵当権抹消費用）
  住宅ローンを完済して抵当権を抹消するための手続きにかかる費用です。
  登録免許税と司法書士への報酬を含めて、数万円程度が一般的です。
• 譲渡所得税
  不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。
  売却益の有無や控除の適用によって金額は変わります。
• 引越し費用
  新居への引越しにかかる費用も見込んでおきましょう。
  距離や荷物の量によって異なりますが、数万円〜数十万円程度かかるケースが多いです。
• リフォーム費用（必要に応じて）
  売却前に印象を良くするための簡易的なリフォームやクリーニングを行う場合、その費用も加味しておくと安心です。

このほかにも細かい諸費用が発生する場合がありますので、詳しくは別途ご用意している「不動産売却時の諸費用に関する記事」もぜひご参照ください。

売却活動を行う

アンダーローンで家を売却する場合、売却活動は比較的スムーズに進めやすいと言えます。ですが、適正価格で売るためには戦略が重要です。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、家の価値を把握しておきましょう。査定を依頼した不動産会社の中から信頼できる仲介業者を選んで媒介契約を結び、売却活動を開始します。

売却活動では、物件の魅力を最大限に買い手にアピールするために、室内の清掃や片付け、簡単な修繕を行っておきます。売却時期も重要で、一般的に2月～3月は不動産が最も活発に取引される時期です。

不動産のプロである不動産会社の担当者と相談しながら、売却活動を進めていきましょう。

売買契約、抵当権抹消手続き

買い手が決まったら、売買契約を締結します。売買契約を進める際には、以下の点に注意が必要です。

契約締結前に、自分に不利な条件が契約に含まれていないか、契約書の内容をよく確認しておきましょう。「契約不適合責任」は、売却後に物件に欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。

売買契約が結ばれたら、抵当権抹消手続きを行います。通常は司法書士に依頼して行いますが、登録免許税や司法書士への報酬（数万円程度）が必要です。

抵当権を抹消することで、物件の権利が完全にクリアになり、買主が安心して取引を進められます。

オーバーローンで家を売却する方法

アンダーローンの場合は家を売却した利益でローンの残債を支払えるため、スムーズに売却活動が進められます。一方のオーバーローンの場合、売却が不可能なわけではありませんが、選択肢によっては煩雑な手続きや信用情報に傷が付くデメリットがあることも、考慮して進める必要があります。

自己資金でローンを完済する

オーバーローン状態で家を売却したい場合は、自己資金を充当してローンを完済するのが最もシンプルで確実な方法です。とは言え、不足する額によっては、自己資金だけではローン残債額に届かないということもあり得ます。

また、自己資金でローンを完済できる場合でも、売却にかかる諸費用や引越し費用、新しい住居の準備資金なども確保しておかねばなりません。緊急時のための余剰資金や、売却諸費用などを考慮の上で自己資金を活用するようにしましょう。

住み替えローンを利用して完済する

住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンのことです。通常、住宅を売却する際にはローンを完済する必要がありますが、売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合、自己資金で補填できないと住み替えが難しくなります。

そこで、住み替えローンを利用すれば、旧居のローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れることができるため、自己資金が不足していてもスムーズな住み替えが可能になります。ただし、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向があり、審査基準も厳しくなるため、利用には一定の条件を満たす必要があります。事前に金融機関へ相談し、自身の返済能力を含めて慎重に検討しましょう。

借入額が大きくなることで、月々の返済額の負担も増加します。住み替えローン利用の際は、自身の返済能力や金利等も考慮の上で慎重に検討しましょう。

任意売却を利用する場合

不動産の任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に行われる債務整理の方法です。金融機関の同意を得て、市場価格に近い金額で自宅を売却できます。

売却価格は自分で設定でき、残債の返済方法についても金融機関と交渉の上で決定します。債務整理のひとつとして有効な手段ですが、手続きには時間がかかることもあるため、早めに金融機関に相談しておきましょう。

住宅ローン返済中の売却に関するＱ＆Ａ

住宅ローン返済中の家を売却したい場合の、よくある質問について回答していきます。

住宅ローン返済中の家は賃貸にできる？

金融機関の許可があれば賃貸にできる場合もありますが、契約内容によっては禁止されているケースもあるため、事前に契約条件や金融機関の意向をよく確認することが大切

住宅ローンは基本的に契約者本人が居住することを前提としているため、賃貸として利用すると契約条件に違反する可能性があります。事前に契約内容を確認し、賃貸可能かどうか金融機関に相談することが大切です。

抵当権を抹消するタイミングはいつ？

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済した後、または売却時の買主への引渡し前に行います。売却時には、売却金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。この手続きが完了しないと、買主が物件を正式に購入することができないため、速やかに対応しましょう。

売却活動中の住宅ローン支払いはどうする？

通常通り住宅ローンの返済が必要

売却が完了してローンが一括返済されるまでは、毎月の支払いは継続しています。計画的に資金繰りを行い、ローンの返済が滞らないように気を付けましょう。

任意売却と競売の違いは？

任意売却は、金融機関と合意の上で不動産を売却する方法で、市場価格に近い金額での売却が可能です。一方、競売は裁判所を通じて強制的に不動産を売却する方法で、通常市場価格よりも低い金額で売却される傾向があります。

また、競売は信用情報に大きな影響を与えるため、住宅ローンが返済できず家を手放す場合の最後の手段と言えます。

売却後に必要な税金・確定申告の知識

不動産を売却すると、その利益（譲渡所得）に応じて税金が発生する場合があります。特に、住宅ローン返済中の売却であっても、利益が出れば確定申告が必要です。

また、売却によって損失が出た場合でも、税負担を軽減できる特例や控除制度が用意されており、うまく活用すれば将来の節税にもつながります。

ここでは、売却後に必要な税務手続きや、利用できる主な特例制度についてわかりやすく解説します。損をしないためにも、しっかり確認しておきましょう。

確定申告を忘れずに行う

家を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、確定申告が必要です。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

売却価格から購入時の価格や仲介手数料、登記費用などの諸経費を差し引いた金額が「譲渡所得」となります。利益に応じて譲渡所得税が課されるため、正確な申告が必要です。

また、売却で損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば損失を繰り越せる控除が受けられる場合があります。確定申告を怠ると後に追徴課税のリスクが生じるため、期限内の申告を心掛けましょう。

税金の特例について

住宅ローン返済中の家を売却する際に利用できる税金の特例には、「マイホーム売却時の3,000万円特別控除」や「特定の居住用財産の買換え特例」などがあります。こうした譲渡所得税に関する制度の適用条件を把握し、活用することで税負担を軽減できます。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除

マイホーム売却時の3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。譲渡所得税の軽減につながりますので、該当する場合は売却後に確定申告を行いましょう。

本特例を利用するには、売却した物件がマイホームであり、所有期間が一定以上であることなどの条件を満たす必要があります。また、家族間の売買では適用されないためご注意ください。

特定の居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、譲渡益に対する課税を将来的に延ばすことができる制度です。通常、自宅を売って利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税など）が課せられ、売却した年に確定申告をして納税しなければなりません。

しかし、本特例では特定の条件を満たすと、売却した年の譲渡税を新たに取得した自宅を将来売るまで引き延ばすことができます。ただし、将来的に新しい自宅を売却した際には、今回の物件の譲渡益も含めて課税されることになります。

売却後の住み替えを検討している方へ

住宅ローン返済中の家を売却した後、新しい住まいへの住み替えを検討している方も多いと思います。

このときに重要になるのが、現在の住まいを「先に売るか」「先に買うか」という選択が必要になります。これが「売り先行」と「買い先行」の違いです。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

項目	売り先行（先に売る）	買い先行（先に買う）
内容	現在の住まいを売却してから新居を購入	新しい住まいを購入してから今の家を売却
メリット	・資金計画が立てやすい ・売却金を購入資金に活用できる	・仮住まいが不要 ・住み替えがスムーズに進めやすい
デメリット	・仮住まいが必要になることがある ・物件探しに時間がかかる可能性	・二重ローンのリスクあり ・資金負担が大きくなることも
向いている人	・売却を優先したい方 ・慎重に資金計画を立てたい方	・住み替えを急ぎたい方 ・資金に余裕のある方

売り先行を選ぶ場合は、新居がすぐに見つからないケースもあるため、一時的に仮住まいを用意する必要があるかもしれません。スケジュールや費用の面でも余裕を持って計画しましょう。

一方、買い先行では、希望する物件を見つけやすくなりますが、現在の住まいの売却が遅れると、旧居と新居の住宅ローンを同時に抱える「二重ローン」状態になるリスクがあります。

どちらの方法が適しているかは、資金状況や引っ越しのタイミングによって異なります。判断に迷う場合は、不動産会社に相談しながら、慎重に検討することをおすすめします。

まとめ

住宅ローン返済中の家を売却する場合、アンダーローン・オーバーローンそれぞれの状況に応じた対応が求められます。本記事では、売却までの流れや必要な準備、税制上の特例、注意点などを幅広く解説しました。

ローンが残っている不動産の売却は、通常の売却に比べて手続きが複雑になるため、事前の情報収集と計画的な対応が重要です。

まずは、ご自身の家が「いくらで売れそうか」を知ることが第一歩です。
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また、売却について不安や疑問がある場合は、信頼できる不動産会社に早めに相談することをおすすめします。後楽不動産では、お客様一人ひとりの事情に合わせた丁寧なサポートを心がけています。どうぞお気軽にご相談ください。