【マンション売却】査定額アップのコツと高値で売る方法

新築マンションの販売価格は、資材費や人件費の高騰などを背景に年々上昇を続けており、東京23区の新築マンション平均価格は2023年以降、2年連続で1億円を超えています。特に千代田区や港区など一部の都心エリアでは、平均価格が2億円を超えるケースも見られます。こうした価格上昇の影響により、新築購入を検討していた層が中古マンションへと流れ、中古市場の価格も上昇傾向が続いているのが現状です。

こうしたマンション価格の上昇傾向は、今後もしばらく続くと見られており、売却を検討している方にとっては有利な状況と言えるかもしれません。ただし、売却を成功させるためには「今が売り時」といった雰囲気に流されず、市場動向をしっかりと把握し、自宅の正確な価値を知ることが大切です。

本記事では、納得のいくマンション売却を進めたい方のために、査定額を上げて高値売却を実現するための方法を解説していきます。

不動産査定とは？

マンションを納得のいく価格で売却するためには、まず自分の物件が「市場でどのくらいの価値があるのか」を把握することが出発点となります。その目安となるのが査定価格です。

不動産の査定は、売却活動における重要な基準となるだけでなく、相続や資産整理などの判断材料としても活用されます。しかし一口に査定といっても、方法や精度はさまざまで、どのように進めるかによって結果が変わることもあります。

ここでは、不動産査定の基本的な仕組みや種類の違い、さらに査定額に影響を与える主なポイントについて、分かりやすく解説していきます。

査定の種類

査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は物件情報や周辺相場をもとに簡易的に算出され、スピーディですが精度はやや低めです。一方、訪問査定は担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえて詳細に評価するため、より正確な価格が得られます。

項目	机上査定（簡易査定）	訪問査定（詳細査定）
方法	書類・データのみで算出	担当者が現地を訪問して評価
所要時間	数時間〜1日程度	数日〜1週間程度
精度	やや低め（概算）	高精度（詳細な価格）
利用目的	売却の検討段階、相場把握	実際の売却準備、価格決定
評価対象	立地・面積・築年数などの基本情報	建物の状態・周辺環境・管理状況など
メリット	手軽・迅速に依頼可能	正確な価格が把握できる
デメリット	実際の状態が反映されない可能性あり	時間と手間がかかる

売却の段階や目的に応じて、査定の種類を使い分けることが重要です。

不動産会社ごとの査定の違い

同じ物件でも、不動産会社によって査定額に差が出ることがあります。これは、各社の販売戦略や得意とするエリア、過去の成約実績などに基づく価格設定の違いによるものです。

一般的には3か月以内の売却を想定した価格が提示されますが、査定額がそのまま成約価格になるとは限りません。中には目を引くために高めの査定を提示する会社もありますが、安易に飛びつくのは危険です。

複数社に査定を依頼し、価格の根拠や販売方針をしっかり確認することで、信頼できる会社かどうかをを見極めることができます。納得のいく売却を実現するには、冷静な比較と情報収集を欠かさないようにしましょう。

マンション査定に影響する主なポイント

マンションの査定額は、専有部分の状態に加え、建物全体の管理体制や共用設備、周辺環境といった複数の要素を総合的に見て判断されます。戸建てとは異なり、管理組合の運営状況や共用部の維持管理が物件全体の資産価値に直結しやすいのがマンションの特徴です。

また、買い手の目線で見たときに魅力と感じられる点はプラス評価に、購入後の負担や懸念材料となる点はマイナス評価に働く傾向があります。

次の章では、マンション特有の査定ポイントとして、査定額を押し上げる要因・下げる要因をそれぞれ具体的に見ていきましょう。

査定時に大きな改修を行う必要はありませんが、プラス要因はしっかりアピールし、マイナス要因は可能な範囲で改善や補足説明を準備することがポイントです。たとえば、「高層階で北向きでも眺望が良い」といった強みは、しっかり伝えることで評価につながる可能性があります。

また、共用部の印象も見られるため、エントランスやポスト周りの清掃状態なども気を配っておくと安心です。

査定額をアップさせるコツ

マンションをできるだけ希望に近い価格で売却するためには、査定時の印象を良くする工夫や売却に向けた準備が大切です。査定は物件の価値を把握するうえでの重要なプロセスであり、準備の内容や情報提供の仕方によって査定結果に一定の影響を与える可能性があります。

本章では、より納得感のある査定を受けるために、事前にできる具体的な工夫やポイントをご紹介します。

査定前の準備

査定前には、第一印象を良くするための準備をしましょう。室内の印象が査定額に影響するため、生活感をなるべく抑えて清潔感を演出することがポイントです。

不要な物を片付けて広く見せる工夫をすることで印象も良くなり、査定額アップにつながる可能性があります。特に玄関や水回りは清潔感が重視されるため、重点的に整えると効果的です。

室内の整理整頓とクリーニング

室内が散らかっていると、実際の広さや間取りの良さが伝わりにくくなり、査定時の印象を損ねる原因になります。特にマンションは戸建てと比べて空間や収納が限られているため、「スッキリ感」がより重視される傾向があります。

家具の配置を見直して動線を確保したり、使っていないものを一時的に撤去したりすることで、実際より広く感じさせる工夫ができます。また、クローゼットや収納内部も開けられることがあるため、見えない部分の整理も忘れずに。

水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）は、コンパクトな構造ゆえに汚れやカビが目立ちやすいのがマンションの特徴です。水垢・黒ずみ・臭いなどをしっかり落とし、「丁寧に暮らしてきた物件」という印象につなげましょう。

細かな部分に手が回らない場合は、水回りだけの部分クリーニングや換気扇の洗浄などをプロに依頼するのも効果的です。買い手は、これから生活する空間として「清潔感」を重視するため、見た目の印象だけでなくニオイ対策も重要です。

加えて、マンションの場合は玄関周辺が共用廊下から見えることもあるため、玄関ドアの汚れや傘立ての乱雑さなども見直しておきましょう。共用部に私物が出ていると管理状態が悪い印象を与える場合もあるので注意が必要です。

リフォームの検討ポイント

築年数が経っている場合、内装の古さが印象を左右します。壁紙の張り替えや床の補修など、目立つ部分のリフォームでも効果的です。

ただし、マンションでは玄関ドア・窓・バルコニー・配管・給湯設備などの一部は“共用部分”に該当し、所有者個人の判断でリフォームや交換を行うことはできません。こうした箇所の工事を行う場合は、管理規約で許可が必要とされている場合や、事前に申請が必要なケースもあります。

まずは、管理組合が発行している「管理規約」や「使用細則」を確認し、分かりにくい場合は管理会社に直接問い合わせておくと安心です。リフォームの見積もりや工事計画を立てる前に、どの範囲が専有部分か・共用部分かを明確にしておくことがトラブル回避につながります。

また、コストをかけすぎると売却価格に見合わなくなる可能性もあるため、リフォームの範囲は不動産会社に相談しながら慎重に判断することが重要です。

複数社査定の重要性

査定額をアップさせるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することも必要です。会社ごとに査定基準や得意とする販売戦略が異なるため、1社だけでは物件の本来の価値を正しく評価できない可能性があります。

複数社に依頼することで、物件価格の相場感を把握できるだけでなく、売却方法や広告展開などの提案内容も比較できます。また、担当者の対応や知識レベルを見極める機会にもなり、信頼できるパートナーを選ぶ判断材料になります。

結果として、より高値での売却につながる可能性が高まります。

販売タイミングの見極め

マンションの売却には、季節や市場動向が影響します。一般的に春と秋は引っ越し需要が高まり、買い手が増える傾向があります。

また、金利や景気の動向も価格に影響するため、売却するタイミングを見極めることが重要です。周辺の売却事例や不動産会社のアドバイスを参考にしながら最適な時期を選ぶことで、査定額だけでなく成約価格の向上にもつながります。

マンションを高値で売るための戦略

マンションを高値で売却するには、単に物件を市場に出すだけでは不十分です。売却の目的やターゲット層を明確にし、不動産会社との連携を図りながら、戦略的に販売活動を進めていきましょう。

本章では、高値成約につながる具体的な戦略について解説します。

信頼できる不動産会社の選び方

マンションを高値で売却するには、実績と信頼のある不動産会社の選定がポイントとなります。査定価格だけで決めるのではなく、担当者の対応の丁寧さや納得のいく説明をしてもらえるかどうか、売却する物件がある地域の相場に精通しているかなども確認しましょう。

また、提示された査定額に対して、周辺事例や物件の特徴を踏まえた根拠を明確に説明できる会社は信頼できます。根拠のない高額査定は、後に価格を下げるリスクがあるため、納得できる説明がある会社を選びましょう。

口コミも参考にすると、より安心して任せられるパートナーを選べます。

売却活動の進め方

マンションを高く売却するためには、不動産会社と連携した売却活動が欠かせません。広告で物件の魅力を最大限に引き出すためには、プロによる写真撮影も効果的です。また、内覧に合わせてハウスクリーニングを行うと、清潔感と管理状態の良さを印象づけ、購入希望者の評価を引き上げる効果が期待できます。

近年では、SNSを活用した広告展開も注目されており、特に若年層の購入希望者に対しては高い訴求力を持ちます。物件の特性やターゲット層に応じて、Web媒体・SNS・紙媒体などを組み合わせた販売戦略を実行することで、より広い層にアプローチでき、高値成約の可能性を高めることができるでしょう。

成約価格を引き上げる交渉術

中古マンションの売却においては、購入希望者から値引き交渉が入ることも珍しくありません。買い手としてもできるだけ条件の良い価格で購入したいため、価格交渉は一定の前提として考えておくとよいでしょう。

そのため、売り手側があらかじめ一定の価格調整の余地を見込んだうえで販売価格を設定するケースもあります。ただし、過度に高い価格設定を行うと内覧に至らない場合もあるため、実際の市場相場と乖離しないよう慎重な判断が求められます。

また、複数の内覧希望者がいる場合は、他にも購入を検討している人がいることを適切な範囲で伝えることで、交渉における優位性を確保できる可能性があります。これ以上価格を下げたくないという場合には、価格以外の条件（たとえば引き渡し時期や設備の譲渡）などで柔軟に対応することも、円滑な交渉の一助になります。

ターゲット設定も重要

マンションの魅力を最大限に伝えるには、想定される購入層を明確にすることが重要です。ファミリー層、単身者、高齢者など、物件の立地や間取りに合ったターゲットを設定し、それに合わせた広告や内覧対応を行うことで、より訴求力が高まります。

ターゲットに響くポイントを強調することで、購入意欲を引き出し、結果的に高値での成約につながることでしょう。

マンション売却の流れ

マンションを売却する際は、目的の整理から契約・引き渡しまで、いくつかのステップを踏む必要があります。流れを事前に把握しておくことで、スムーズかつ納得のいく売却につながります。

本章では、基本的なマンション売却の流れを順を追って解説します。

売却の目的を明確にする

まずは「なぜ売却するのか」を明確にしておきましょう。住み替え・資産整理・相続対応など、目的によって売却のタイミングや方法が変わります。

例えば、住み替えの場合は新居の購入時期との調整が必要ですし、資産整理であれば税金や費用の把握も欠かせません。目的が明確になることで、不動産会社との相談もスムーズになり、売却活動全体の方向性が定まります。

査定を依頼する

売却価格の目安を知るために、不動産会社へ査定を依頼します。不動産売却には最短でも3か月程度は見ておくべきなので、遅くとも売却希望時期の半年前くらいには査定依頼を開始しましょう。

査定依頼は、複数社に対応してもらうことで相場感や物件の評価ポイントが見えてきます。査定での評価対象は、立地・築年数・間取り・管理状況などです。

まずは机上査定で相場を把握し、売却意思が固まった段階で訪問査定を受けるのが一般的です。

媒介契約を結ぶ

査定結果や担当者の対応を比較したうえで、売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びましょう。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ情報公開の範囲や他社との併用可否が異なります。

専属専任媒介契約は1社のみで売却活動を行いますが、進捗状況の報告義務も厳格で手厚いサポートが期待できます。一方で、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できるため、広く買い手を募ることが可能ですが、自由度が高い分売主自身の手間が増える点には注意が必要です。

契約内容をよく理解し、自分の売却方針に合った契約形態を選びましょう。

売却活動を開始する

媒介契約後は、いよいよ売却活動のスタートです。物件情報を広告媒体に掲載し、内覧対応などを通じて購入希望者を募ります。魅力的な写真や物件紹介文、ハウスクリーニングなどの準備が成約率に大きく影響します。

不動産会社と連携し、ターゲット層に合わせた販売戦略を展開することが高値売却の鍵です。内覧時の印象も重要なため、清潔感を重視し生活感の排除に心がけましょう。

売買契約・引き渡しを行う

購入希望者が決まり、価格や条件に合意すれば売買契約を締結します。契約時には重要事項説明や契約書の確認、手付金の授受などが行われます。

その後、引き渡しに向けて残代金の受領、登記手続き、鍵の引き渡しなどを進めます。引き渡し前には室内の最終確認や設備の動作確認も必要です。

売買契約から引き渡しまでの流れを事前に把握しておくことで、トラブルを防ぎスムーズな取引が可能になります。

まとめ

本記事では、マンション売却を検討されている方に向けて、少しでも有利な条件で売却を進めるためのポイントや準備方法について解説しました。

長年大切にしてきた住まいを手放すというのは、感情的にも大きな決断です。だからこそ、「できるだけ高く売りたい」と思うのは自然なことです。一方で、購入を検討する側も慎重に情報を集め、少しでも条件の良い物件を選ぼうとしています。

売却を成功させるには、「いつまでに売りたいか」「どのくらいの価格なら譲れるか」といった条件を明確にし、不動産会社と連携しながら、戦略的に動くことが重要です。

まずは物件の価値を把握しよう！

そして何より、最初のステップとして欠かせないのが「査定」です。物件の正確な価値を把握することで、無理のない販売計画を立てることができ、納得のいく売却へとつながります。

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