不動産購入にかかる諸費用はいくら？｜物件価格以外に必要なお金をわかりやすく解説
不動産を購入するとき、多くの方がまず注目するのは「物件価格」ではないでしょうか。しかし実際の住宅購入では、表示されている価格以外にも、契約時や引き渡し時、その後のタイミングでさまざまな費用が発生します。購入を進めていく中で、「こんなに現金が必要になるとは思わなかった」「資金計画がギリギリだった」と感じる方が少なくないのも、この諸費用が原因です。
住宅購入で後悔しないためには、物件価格だけで判断するのではなく、諸費用を含めた全体像を事前に把握しておくことが欠かせません。この記事では、不動産購入時にかかる諸費用の内容や目安、どのタイミングでどのような支払いが必要になるのかを、初めての方にも分かりやすく解説します。
住宅購入に必要な「諸費用」とは？
住宅を購入する際にかかる「諸費用」とは、土地や建物そのものの購入代金とは別に発生する、税金や各種手数料のことを指します。不動産広告や物件情報では物件価格が大きく表示されるため見落とされがちですが、実際の購入ではこの諸費用が資金計画に大きく影響します。
諸費用の目安としては、新築マンションや注文住宅の場合で物件価格の3〜6％前後、中古住宅や新築一戸建て（建売住宅）の場合で6〜9％前後が一般的とされています。たとえば3,000万円の中古住宅を購入する場合、諸費用だけで180万円〜270万円程度が必要になるイメージです。中古物件の方が割合が高くなる傾向があるのは、仲介手数料や登記関連費用が発生するためです。
また重要なポイントとして、これらの諸費用の多くは住宅ローンに含めることができず、原則として現金での支払いが求められるケースが多い点が挙げられます。そのため、「物件価格はローンで問題ない」と考えていても、別途まとまった自己資金が必要になります。購入時・決済時・購入後と、支払いのタイミングも分かれているため、どの時点でいくら必要になるのかを事前に把握しておくことが欠かせません。
住宅購入では、物件価格だけを見て判断するのではなく、諸費用を含めた「総額」で考えることが大切です。この諸費用を正しく理解しておくことが、資金不足や想定外の出費による後悔を防ぐ第一歩になります。
不動産【購入時】にかかる諸費用
不動産購入にかかる諸費用は、大きく分けて「契約時」「決済・引き渡し時」「購入後」の3つのタイミングで発生します。その中でも、最初にまとまった現金が必要になるのが「購入時（売買契約時）」です。ここでは、契約を結ぶ際に実際に必要となる主な諸費用について、具体的に見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産会社に売買の仲介を依頼し、無事に契約が成立した場合に支払う成功報酬です。主に中古マンションや中古戸建など、売主が個人である不動産を購入する場合に発生します。金額の上限は法律で定められており、「物件価格×3％＋6万円（消費税別）」が上限となります。
たとえば、3,000万円の中古住宅を購入する場合、仲介手数料の上限は約105万円（税別）となり、消費税を含めると約115万円程度が目安になります。決して小さな金額ではないため、購入前の資金計画では必ず考慮しておく必要があります。また、仲介手数料は契約時に半額、引き渡し時に残額という形で支払うケースも多いため、支払いタイミングについても事前に確認しておくと安心です。
印紙税
印紙税は、売買契約書や住宅ローン契約書を作成する際に、国へ納める税金です。契約書に収入印紙を貼付することで支払います。印紙税の金額は契約金額によって異なりますが、一般的な住宅購入では1万円〜3万円程度になることが多く見られます。
この費用は比較的少額ではあるものの、現金での支払いが必要になるため、細かい諸費用として見落とさないよう注意が必要です。売買契約書と住宅ローン契約書の両方に印紙が必要になる場合もあるため、どの書類にいくらかかるのかを事前に確認しておくと安心です。
手付金
手付金は、売買契約を結ぶ際に、買主から売主へ支払うお金です。最終的には購入代金の一部に充当されるため、追加の費用というよりは「前払い金」という位置づけになります。相場は物件価格の5〜10％程度で、3,000万円の物件であれば150万円〜300万円ほどになるケースが一般的です。
注意すべき点は、手付金は原則として現金で支払う必要があり、住宅ローンが実行される前に用意しなければならない点です。また、買主の都合で契約を解除した場合、手付金は返金されないことが多く、反対に売主都合で解除となった場合は倍返しとなるなど、契約上の重要な意味を持つお金でもあります。契約内容を十分に理解したうえで支払うことが大切です。
購入時の諸費用で注意しておきたいポイント
不動産の購入時には、仲介手数料・印紙税・手付金といった費用が短期間で重なって発生します。特に手付金は金額が大きく、住宅ローンに含めることができないため、自己資金として準備しておく必要があります。「物件価格はローンで払えるから大丈夫」と考えていると、契約段階で資金が足りなくなるケースも少なくありません。購入時に必要な現金額を事前に把握しておくことが、スムーズな不動産購入につながります。
不動産購入の【決済・引き渡し時】にかかる諸費用
売買契約が無事に完了すると、次に迎えるのが「決済・引き渡し」です。このタイミングでは、物件の所有権が正式に買主へ移り、住宅ローンの実行や各種登記手続きが同時に行われます。そのため、契約時よりもさらに多くの費用が一度に発生し、まとまった現金が必要になります。事前に内容と金額感を把握しておかないと、「当日になって資金が足りない」という事態にもなりかねません。
頭金
頭金とは、住宅ローンを利用する場合に、購入価格の一部を現金で支払う金額のことです。必ず必要というわけではありませんが、頭金を入れることで借入額を減らすことができ、結果として毎月の返済額や総返済額を抑える効果があります。たとえば3,000万円の物件で300万円の頭金を入れれば、ローン借入額は2,700万円となります。金融機関によっては頭金ゼロでの借り入れも可能ですが、その分、返済負担が重くなる点には注意が必要です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を法務局に登記する際に国へ納める税金です。土地や建物の評価額、新築か中古かによって税率は異なりますが、一般的には数十万円程度になることが多いです。中古住宅の場合でも軽減措置が適用されるケースがあるため、事前にどの程度の金額になるのかを確認しておくと安心です。この費用は決済時に現金で支払う必要があります。
司法書士報酬
登記手続きは専門的な作業になるため、多くの場合、司法書士に依頼します。その際に支払うのが司法書士報酬です。相場は8万〜12万円前後で、登記内容や物件の条件によって多少前後します。登録免許税と合わせて支払うケースが一般的なため、登記関連費用としてまとめて把握しておくと分かりやすいでしょう。
住宅ローンの融資手数料
住宅ローンを利用する際には、金融機関に対して融資手数料を支払います。定額型の場合は3万〜5万円程度が一般的ですが、借入額の一定割合を支払う「定率型」を採用している金融機関もあります。その場合、借入額が大きくなるほど手数料も高額になり、数十万円になるケースもあります。どちらのタイプかによって総費用が大きく変わるため、ローン選びの際には必ず確認しておきたいポイントです。
住宅ローンの保証料
保証料は、住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、保証会社に支払う費用です。借入金額や返済期間によって異なり、一括払いの場合は数十万円程度になることが一般的です。また、保証料を金利に上乗せする形で支払う商品もあり、その場合は初期費用を抑えられる一方で、総返済額は増える傾向があります。目先の負担だけでなく、長期的な返済額まで含めて検討することが重要です。
火災保険料・地震保険料
住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入はほぼ必須となります。加えて、地震保険もセットで検討する方が多いです。保険料は建物の構造や補償内容、保険期間によって異なりますが、目安として10万〜30万円程度を想定しておくと安心です。保険は決済前後に一括で支払うケースが多いため、資金計画に含めておく必要があります。
決済・引き渡し時の諸費用で注意したいこと
決済・引き渡し時は、登記費用やローン関連費用、保険料などが一度に発生します。これらの多くは住宅ローンに含めることができず、現金での支払いが必要になります。契約時の手付金に加え、このタイミングでどれくらいの現金が必要になるのかを事前に把握しておくことが、安心して引き渡しを迎えるためのポイントです。
不動産購入【後】に発生する諸費用
不動産の購入や引き渡しが無事に終わると、「これで支払いは一段落」と思いがちですが、実際には購入後にも発生する費用があります。これらは契約時や決済時と違い、少し時間が経ってから請求が来るものも多く、忘れた頃に負担になるケースも少なくありません。ここでは、不動産を購入したあとに発生する代表的な諸費用について解説します。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される税金です。購入直後に支払うものではなく、引き渡しから数か月後に自治体から納税通知書が届くのが一般的です。そのため、資金計画に含めていないと「突然の出費」に感じてしまうことがあります。
税額は不動産の評価額をもとに計算されますが、住宅用不動産の場合は軽減措置が適用されるケースも多く、条件を満たせば大幅に減額されることもあります。ただし、軽減措置があるからといってゼロになるとは限らないため、購入前からある程度の金額を想定しておくことが大切です。
固定資産税・都市計画税（戸建ての場合）
固定資産税と都市計画税は、土地や建物を所有している限り、毎年支払う必要がある税金です。固定資産税は評価額の1.4％、都市計画税は0.3％が目安とされており、評価額は原則3年ごとに見直されます。
購入初年度については、売主と買主で日割り精算を行い、引き渡し日以降の分を買主が負担するのが一般的です。そのため、引き渡し時に精算金としてまとめて支払うケースもあります。毎年かかるランニングコストとして、住宅ローンの返済とは別に考えておく必要があります。
管理費・修繕積立金（マンションの場合）
マンションを購入した場合、毎月発生するのが管理費と修繕積立金です。管理費は共用部分の清掃や設備管理、管理会社への委託費などに使われ、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えて積み立てられます。
金額は物件によって異なりますが、月額1万〜3万円程度が一般的です。購入時にはそれほど大きな負担に感じなくても、長期間にわたって支払いが続くため、住宅ローンの返済額と合わせて無理のない水準かどうかを確認しておくことが重要です。また、築年数が進むにつれて修繕積立金が値上がりするケースもあるため、長期的な視点で検討する必要があります。
購入後の諸費用で注意しておきたいこと
購入後に発生する諸費用は、「すぐに請求されない」「毎月少しずつ発生する」といった特徴があるため、見落とされがちです。しかし、不動産取得税のようにまとまった金額が後から必要になるものや、固定資産税・管理費のように継続的にかかる費用もあります。住宅ローンの返済額だけで判断せず、購入後の税金や維持費まで含めて資金計画を立てることが、長く安心して住み続けるためのポイントです。
諸費用を現金で用意できない場合は？
不動産購入時の諸費用は、原則として現金での支払いが求められるケースが多く、「手元資金が足りない」「すべて自己資金で用意するのが難しい」と感じる方も少なくありません。そのような場合、金融機関によっては「諸費用ローン」や、諸費用を含めて借り入れできる住宅ローンを利用できるケースがあります。
諸費用ローンとは、仲介手数料や登記費用、ローン手数料など、住宅購入時に発生する諸費用を対象として借り入れるローンです。ただし、一般的な住宅ローンと比べて金利が高めに設定されていることが多く、借入額が増える分、毎月の返済額や総返済額も大きくなります。また、取り扱っている金融機関が限られていたり、審査条件が厳しくなる場合がある点にも注意が必要です。
判断の際には、「借りられるかどうか」だけでなく、「返していけるかどうか」を具体的な数字で確認することが重要です。たとえば、諸費用も含めた毎月の返済額が、現在の家賃と比べてどれくらい増えるのか、将来的に予定しているリノベーション費用や教育費、車の購入などと両立できるかをシミュレーションしてみましょう。あわせて、年収に対する年間返済額の割合、いわゆる支払負担率が無理のない範囲に収まっているかを確認することも大切です。
また、金融機関によっては、諸費用を別ローンで借りるのではなく、住宅ローンに組み込める商品を用意している場合もあります。その場合、金利条件や総返済額がどう変わるのかを比較し、自分にとって負担の少ない選択肢を見極めることが重要です。
諸費用ローンは「使ってはいけないもの」ではありませんが、安易に利用すると長期的な家計負担が大きくなる可能性があります。目先の資金不足を埋める手段としてではなく、将来の生活を見据えたうえで、無理のない返済計画の中に収まるかどうかを基準に判断することが、後悔しないためのポイントです。
まとめ｜諸費用を含めた資金計画が後悔を防ぐ
不動産を購入する際は、物件価格だけでなく、契約時・決済時・購入後と、さまざまなタイミングで諸費用が発生します。仲介手数料や登記費用、ローン関連費用、税金や保険料など、その内容は多岐にわたり、金額も決して小さくありません。特に中古住宅の場合は、物件価格の6〜9％前後を諸費用として見込んでおく必要があります。
また、諸費用の多くは住宅ローンに含められず、現金での支払いが求められるケースが多い点も重要なポイントです。購入時や決済時にどれくらいの自己資金が必要になるのか、購入後にどのような税金や維持費がかかるのかを事前に把握しておかないと、「思っていたより負担が大きい」と感じてしまう原因になります。
不動産購入で後悔しないためには、物件価格だけを見るのではなく、諸費用を含めた「総額」で資金計画を立てることが欠かせません。住宅ローンの返済額に加えて、諸費用や将来の支出まで見据えたうえで、無理のない判断をすることが、安心して住み続けるための第一歩になります。