不動産査定とは│査定方法や基本的な流れを解説

不動産を売却する際には、まず不動産査定を受けてその資産の価値を把握する必要があります。しかし、不動産査定については、「どこに査定を依頼すべきか」「査定額はどのように算出されるのか」「査定を成功させるにはどうすればいいのか」といった疑問を持つ方も多いことでしょう。

この記事では、不動産査定を初めて受ける方でもスムーズに行うための解説をしています。

不動産査定とは

まず、不動産査定とは何かをご説明しましょう。

不動産査定とは、不動産の価値を専門家が客観的に評価する作業です。これにより、不動産の市場価値や売却価格を把握することができます。査定の結果に基づいて、適切な売却価格を設定することが重要です。

不動産査定を行う理由

不動産査定を行う理由は、自身の不動産の価値を把握するためや、売却する際に適切な価格を設定するためです。不動産価格自体は、路線価や公示地価を確認することで一定の参考にはなりますが、市場に出す場合にはさまざまな要素を考慮する必要があります。不動産市場の需要や動向、周辺環境の変化なども考慮し、専門家が査定を行うことでより正確な価格を算出できます。

また、不動産査定を行う際には、不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社ごとに得意とする地域や物件の種類、売却実績などに違いがあります。査定結果をもとに適切な価格設定や売却戦略を提案してくれる信頼性のある不動産会社を選ぶことが重要です。

不動産査定のコツ

不動産査定を成功させるためには、以下の2つのコツがあります。

自分で相場を調べる

不動産査定を受ける前に、自分で市場の相場を調査することが重要です。インターネットや不動産情報サイトを活用して、似たような物件の売り出し価格や成約価格を調べることができます。相場を把握することで、不動産会社が提示する査定額の妥当性を判断できます。また、相場を知っておくことで、自分の不動産の魅力や競争力を客観的に評価することもできます。

複数社へ査定を依頼する

査定額の妥当性を確かめるためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。不動産会社ごとに査定基準や価格設定の考え方が異なるため、一社だけに頼らずに比較検討することが必要です。複数の査定結果を比べることで、適切な価格設定や売却戦略を立てることができます。また、査定額だけでなく、不動産会社との相性やコミュニケーションの良さも考慮しましょう。信頼性のある不動産会社とのパートナーシップが不動産売却の成功に繋がります。

不動産査定の方法

机上査定

机上査定とは、不動産会社が物件情報を元に査定を行う方法です。物件情報はオンラインフォームやヒアリングによって提供されます。結果は最短で即日から数日で得られる場合があります。机上査定では、不動産会社と直接コミュニケーションを取ることができ、査定金額の根拠や販売戦略について尋ねることも可能です。ただし、機械的な計算や統計データを基にした簡易的な査定結果であり、目安として考えるべきです。信頼できる不動産会社を見つけるための手段として活用しましょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件を直接確認しながら査定を行う方法です。物件の内部や外部の状態、周辺環境、日当たりなど細かい要素を見て評価を行います。この方法ではより正確な査定額を知ることができます。訪問査定には時間がかかるため、査定結果を受け取るまで数日から1週間程度かかることがあります。不動産を売却する意思が強い場合や、物件の特徴や状態によっては訪問査定がおすすめです。

机上査定は手続きが迅速であり、不動産会社とのコミュニケーションも容易ですが、査定結果は目安となる場合があります。一方、訪問査定はより正確な査定結果を得られますが、時間がかかる点に留意する必要があります。適切な査定方法を選ぶことで、不動産の適切な価値を把握し、売却に向けたスムーズな手続きを進めることができます。

不動産査定の基本的な流れ

不動産査定は、以下の流れで進められます。

机上査定で相場を把握する

机上査定を利用して、大まかな査定額を把握します。この段階では、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。査定結果の出るまでにかかる時間は、不動産会社によって異なりますが、最短で即日から数日程度で結果が得られることが多いです。特にオンライン査定を利用する場合は、物件情報の入力や処理が迅速に行われるため、迅速な査定結果が得られる傾向があります。

不動産会社に訪問査定を依頼する

机上査定の結果を基に、仲介を依頼したい不動産会社に訪問査定を依頼します。訪問査定は2〜3社に依頼し、比較検討することが望ましいです。

現地調査の実施

訪問査定を依頼した不動産会社の担当者が物件を訪れるため、査定までには数日〜1週間程度の時間がかかることが一般的です。担当者のスケジュール調整や物件の立ち入り許可の手続きなどが行われるため、予め余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

現地調査には、一般的に1〜2時間程度の時間がかかることがあります。担当者は建物内を詳細に視察し、売却に影響する要素や特徴を把握します。また、敷地の広さや配置、周辺の施設や交通アクセスなども確認されます。調査の時間は物件の広さや状態、質問や相談事項などによって異なる場合があります。

査定書を確認し不動産会社を決定

現地調査が完了した後は、数日〜1週間程度で不動産会社から査定書が届きます。査定書には、以下のような内容が記載されています。

査定額

物件の評価に基づいて算出された売却予想価格や査定額が明記されています。この査定額は、担当者が物件の状態や特徴、市場の相場などを考慮して算出しています。

査定額の根拠

査定額がどのような評価基準で算出されたのかを説明しています。例えば、近隣の類似物件の売却価格や需要の動向、物件の状態などが根拠として挙げられることがあります。

事例地情報

周辺エリアでの売買事例や類似物件の取引データが示されています。これによって、物件の査定額が適切かどうかを判断するための参考情報となります。

査定書を受け取った後は、複数の不動産会社の査定結果を比較し、信頼できる不動産会社を選定することが重要です。査定額だけでなく、査定の根拠や事例地情報も参考にしながら、売却活動を進めるかどうかの判断を行うことができます。

査定額の計算方法

不動産会社が査定を行う際は、以下の3つの計算方法を使用して価格を算出しています。

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣の物件の取引事例を基に価格を計算する方法です。類似物件と比較することで、マンションや土地の査定額を算出する際に使用されます。

取引事例比較法では、以下の計算式を用いて査定額を算出します。

査定額 = 事例物件の価格 × 査定物件の評点 × 査定物件の面積

原価法

原価法は、建物を解体して再建築した場合の費用を計算し、それを査定額から差し引いた価格を用いて査定額を算出する方法です。主に一戸建ての建物の査定に使用されます。

原価法を用いた査定額の計算式は以下の通りです。

査定額 = 再調達原価 – 減価額

収益還元法

収益還元法は、収益物件の査定額を計算する際に使用される方法です。対象物件が将来的にどれくらいの収益を生むかを計算するため、店舗やオフィスなどの収益物件の査定に適用されます。

収益還元法による査定額の計算式は以下の通りです。

査定額 = 純収益 ÷ 還元利回り

不動産査定を受ける際の注意点

不動産査定を受ける際には、以下の3点に注意してください。

住宅ローン残債を確認する

不動産査定の前に、住宅ローン残債を確認しましょう。不動産を売却するためには、住宅ローンを完済する必要があります。しかし、住宅ローンが査定額を上回るオーバーローンの場合、売却して得た資金だけでは完済できません。

この場合、以下のような対策を検討する必要があります。

適切な判断をするためにも、査定を受ける前に住宅ローン残債を把握しましょう。

査定額を鵜呑みにしない

不動産会社が提示する査定金額を、鵜呑みにするのは避けましょう。不動産会社の中には、契約を獲得するために根拠のない高額な価格を提示する場合もあります。

査定額は不動産会社による評価であり、必ずしも査定額と同じ価格で売却できるわけではありません。また、査定額が相場から極端に外れている場合、市場に出しても買い手がつかず、結局値下げをする可能性があります。

査定結果を受けたら、必ず査定額の根拠を確認し、「妥当な金額なのか」を見極めましょう。査定額が高額であっても、明確な根拠がなければ契約は避けるべきです。

複数社に査定を依頼して比較する

不動産査定は1社だけで決めずに、複数社に依頼しましょう。不動産会社ごとに得意なエリアや売却実績が異なるため、1社だけの査定で仲介会社を決めるのは危険です。

複数社から受けた査定結果や、各担当者のレスポンス内容を比較して、安心して任せられる会社を見つけましょう。

不動産査定とは：まとめ

本記事では不動産査定の基本を学び、スムーズな不動産売却を進めるためのポイントをご紹介しました。査定の手順や注意点を押さえることで、不動産売却に関する不安や疑問を解消することが可能になります。

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