あなたに最適な不動産売却方法とは！？｜買取と仲介の選び方をわかりやすく解説

「家を売却したいけど、どうやって進めればいいの？」
「早く現金化したいけど、できれば高く売りたい…」

不動産売却を考える際、多くの方がこのような悩みを抱えます。この記事では、不動産売却の二つの主要な方法である「不動産買取」と「不動産仲介」の違いをわかりやすく解説し、それぞれがどのような状況に適しているのかを紹介します。

不動産買取は迅速な現金化が必要な方に適した方法です。一方、不動産仲介は高値での売却を目指したい方に向いている方法です。それぞれのメリットやデメリットをしっかりと理解し、あなたに最適な売却方法を見つけるお手伝いをします。

この記事を読めば、売却の進め方が明確になり、安心して次のステップへ進めるようになります。それでは、早速不動産買取について見ていきましょう！

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産業者が物件を直接買い取る売却方法です。

不動産買取の特徴

この方法の最大の特徴は、一般の購入希望者を探す手間がなく、売却がスピーディーに進む点です。特に、緊急で資金が必要な場合や、早急に売却したい特定の理由がある場合に適しています。

例えば、以下のような状況で特に役立ちます。

• 早急に現金化が必要な場合
  転勤や離婚、相続税の支払いなどで、すぐに資金が必要な場合。
• 市場での売却が難しい物件
  築年数が古い物件や立地条件が悪く、買い手が付きにくい物件の場合。
• 売却にかかる手間を省きたい場合
  長期的な売却活動を避けたい方や、内見対応が困難な方にとって有効です。

不動産買取のプロセス

不動産買取のプロセスは、一般的に以下のような流れで進みます。

1. 査定依頼

まずは不動産業者に査定を依頼します。この段階では、物件の状態や立地、周辺の市場動向などが業者によって確認されます。査定は一般的に無料で対応している業者が多いため、複数の業者に依頼して相場を把握することも可能です。査定を依頼することで、売却に向けた第一歩を踏み出せます。

2. 査定額の提示

業者は、物件の価値を総合的に算出し、査定額を提示します。この査定額が、そのまま買取価格となります。仲介売却の場合は購入希望者との交渉が発生することが多いですが、買取では提示された金額が確定価格であるため、手間がかからないのが特徴です。
なお、買取価格は仲介売却よりもやや低めに設定されるケースが一般的ですが、売却スピードが早いというメリットがあります。

3. 売買契約の締結

提示された査定額に納得した場合、不動産業者との間で売買契約を締結します。契約書には売却価格や引き渡し条件が記載され、契約内容の確認が行われます。この段階で、具体的なスケジュールが確定し、売却が現実的に進み始めます。契約締結後、通常は数週間以内に代金が支払われ、手続きが完了します。

4. 物件の引き渡し

売買契約が締結されると、最後に物件の引き渡しを行います。不動産業者は買取後にリフォームや解体を行う場合が多いため、売主が物件をそのままの状態で引き渡すことができるのも買取の魅力です。これにより、売却前にリフォームやクリーニングを行う手間や費用を省くことができます。

不動産仲介とは

不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売却や購入のサポートを行う売却方法です。この方法では、仲介業者が売却活動を全面的にサポートし、売主の希望に沿った価格や条件で取引を進めることが目指されます。

不動産仲介の特徴

不動産仲介は、広い市場に向けて物件を公開し、多くの購入希望者を集めることが特徴です。その結果、競争が生まれ、売却価格が市場相場に近づく可能性があります。ただし、売却が完了するまでに時間がかかる場合があるため、スピードよりも高値での売却を重視する方に向いています。

例えば、以下のような状況で特に役立ちます。

• 市場価格で売却したい場合
  購入希望者を募るため、物件を高値で売却できる可能性が高まります。
• 時間に余裕がある場合
  売却活動にはある程度の時間を要するため、急いで現金化する必要がない場合に適しています。
• 物件が市場価値を持っている場合
  立地や状態が良い物件であれば、購入希望者が複数集まり、競争によって価格が上がる可能性があります。

不動産仲介のプロセス

不動産仲介の売却プロセスは、以下のような流れで進みます。

1. 業者選びと契約の締結

最初に不動産会社を選び、売却の仲介契約を締結します。仲介契約には以下の3種類があり、売主の希望や状況に応じて選択します。

• 専属専任媒介契約: 他の業者に依頼せず、売主自身が買主を見つけることもできない契約。
• 専任媒介契約: 他の業者には依頼せず、売主自身が買主を見つけることは可能な契約。
• 一般媒介契約: 複数の業者に依頼可能で、売主自身で買主を見つけることもできる契約。

それぞれの契約形態にはメリットとデメリットがあります。例えば、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、業者が積極的に売却活動を行うため、成約の確率が高くなりますが、売主の行動は制限されます。

2. 売却活動の開始

仲介業者が、物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）や広告媒体に掲載し、購入希望者を募ります。内見の調整や問い合わせ対応も業者が行い、売主は業者を通じて購入希望者と交渉します。

3. 購入申し込みと価格交渉

購入希望者が見つかると、購入申し込み（買付証明書）を受け取り、価格や条件の交渉が行われます。この段階では、売主と買主の間で妥協点を見つけることが重要です。

4. 売買契約の締結

交渉がまとまると、売主と買主の間で売買契約を締結します。手付金が支払われ、契約内容に基づいて引き渡しに向けた手続きが進められます。

5. 物件の引き渡し

契約内容に従い、売主が物件を引き渡します。引き渡し前には、必要に応じて物件のクリーニングや修繕を行います。

不動産買取のメリットとデメリット

次に、不動産買取のメリットとデメリットについて解説していきます。不動産買取は特定の状況下で非常に有利な選択肢ですが、反対にいくつかのデメリットも存在します。

不動産買取のメリット

不動産買取には、スピード感や手間の軽減など、売主にとって多くの魅力があります。以下では、不動産買取の具体的なメリットを詳しく解説します。

短期間での現金化

不動産買取の最大の魅力は、迅速に現金化できることです。

通常、不動産仲介を利用する場合、買主を見つけるまで平均で3ヶ月、さらに売買契約から引き渡し完了までに1～2ヶ月を要します。しかし、不動産買取では、査定依頼から引き渡し完了までの期間が約1週間から1ヶ月と非常に短く、状況によっては1日で現金化が可能なケースもあります。

急な資金需要がある場合や、素早い売却を希望する方にとって、不動産買取は非常に便利な選択肢です。

売却スケジュール・資金計画が立てやすい

買取企業は、明確な「買取価格」と「引き渡し日」を提示するため、売却スケジュールや資金計画を立てやすいという利点があります。

仲介売却では、売却価格や売却時期が確定しないため、新たな住居への引っ越しや投資計画などの調整が難しくなることもあります。一方、不動産買取では、確定した条件に基づいて売却が進むため、安心して次の計画を進められる点が大きなメリットです。

契約不適合責任の免除

不動産買取では、契約不適合責任（物件の欠陥に関する売主の責任）が免除されるケースが一般的です。
買取会社は、物件の状態を十分に確認したうえで購入するため、売主が修補や契約解除の要求に対応する必要がありません。
これは特に、築年数が古い物件や修理が必要な物件を売却する場合、売主にとって大きな安心材料となります。

仲介手数料が不要

不動産仲介では、売却が成功した際に仲介手数料が発生しますが、不動産買取ではこの手数料が不要です。
買取会社は、購入した物件を転売することで利益を得るため、売主からの追加費用を求めません。このため、手数料の負担を軽減し、売却価格を最大化できるのも大きなメリットです。

内覧の準備が不要

仲介売却では、購入希望者の内覧に対応するため、物件の整理や清掃を定期的に行う必要があります。しかし、不動産買取では、査定時に物件の状況を確認するだけで済むため、頻繁な内覧対応が不要です。
これにより、売主の負担が大幅に軽減され、手間をかけずに売却が可能になります。

周囲に知られずに売却可能

不動産買取では、物件情報が公開されないため、周囲に知られることなく売却することが可能です。
仲介売却では、広告やウェブサイトで物件情報が広く公開されるため、近隣住民や知人に売却の事実が伝わる可能性がありますが、買取ではプライバシーを保つことができます。特に、周囲に売却を知られたくない場合に有効です。

売れにくい物件も売却可能

築年数が古い物件や立地条件が悪い物件、さらには事故物件のように市場で需要が低い物件でも、不動産買取なら売却が可能です。専門の買取会社は、こうした物件を購入後にリフォームや再活用を行うノウハウを持っているため、市場価値が低い物件でもスムーズに売却できます。

解約リスクの低減

不動産買取では、契約後に解約されるリスクが低いことも大きな特徴です。
買取会社は資金力が豊富で、個人の買主と比較して契約の履行が確実であるため、売主は安心して取引を進めることができます。契約後の不安を軽減したい方にとって、信頼性の高い選択肢と言えるでしょう。

不動産買取を利用するデメリット

不動産買取にはスピードや手間の軽減といったメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。以下では、利用する際に注意が必要なポイントを詳しく解説します。

仲介相場よりも価格が低くなる傾向

不動産買取の最大のデメリットは、売却価格が仲介相場よりも低くなる傾向があることです。買取企業は購入した物件を転売して利益を得るため、仕入れ価格は相場よりも1～2割安く設定されることが一般的です。

仲介売却では市場での競争が期待できるため、売却価格を引き上げる可能性がありますが、不動産買取ではそのような競争はありません。その結果、売却額が低くなる可能性が高い点は注意が必要です。特に、価格面を重視する売主にとっては慎重な判断が求められます。

買取条件が不利になる場合がある

物件の状態や市場需要によっては、提示される買取条件が不利になる場合があります。例えば、老朽化が進んでいる物件や修繕が必要な物件、または需要が低いエリアに位置する物件では、査定額がさらに低くなる可能性があります。

特に、取り壊しが必要な物件や、瑕疵（かし）が多い物件の場合、買取企業がリスクを回避するため、極端に低い価格が提示されることもあります。このような場合、仲介売却との比較を十分に行うことが重要です。

「瑕疵（かし）」とは、法律用語で「欠陥」や「不具合」を意味する言葉です。不動産取引においては、建物や土地に存在する物理的・法律的な欠陥のことを指します。瑕疵は物件の価値や使用目的に影響を及ぼす可能性があるため、売買契約や賃貸契約の際には非常に重要な要素となります。

買取可能な会社が限られる

不動産買取を行うには、買取後の転売や活用に対応できる資金力が必要です。そのため、すべての不動産会社が買取サービスを提供しているわけではありません。

特に、中小規模の不動産会社では買取が難しい場合が多く、大手でも条件が悪い物件の買取には慎重になる傾向があります。その結果、買取を検討している場合でも、適切な買取会社を見つけるのに時間と手間がかかることがあります。事前に信頼できる不動産会社をリサーチし、複数の候補から比較検討することが必要です。

特定の物件は買取対象外

不動産買取では、全ての物件が対象となるわけではありません。特に、地方にある古い物件や取り壊し費用が高額になる物件は、買取を断られるケースがあります。

これは、買取企業が物件の更地価格を下回る費用を回収することが難しいと判断するためです。例えば、地方の物件では、更地価格自体が低いため、取り壊し費用が利益を圧迫する場合があります。

こうしたケースでは、仲介売却や他の売却方法を検討する必要があるでしょう。

不動産仲介のメリットとデメリット

不動産仲介のメリットとデメリットについても解説していきます。不動産仲介も買取と同様に特定の状況下で非常に有利な選択肢ですが、反対にいくつかのデメリットも存在します。

不動産仲介のメリット

不動産仲介を利用することで得られるメリットは多岐にわたります。専門家のサポートを受けることで、適正価格での売買や効率的な取引を実現し、安心して進めることが可能です。

適正価格での売却が可能

不動産仲介業者を利用する最大のメリットは、物件の適正価格を把握できる点です。

仲介業者は、過去の取引事例や市場の動向を基に、相場に近い売出し価格を提示します。これにより、売主が相場を知らずに市場価格より大幅に安い価格で売却してしまうリスクを避けることができます。また、適正な価格で売却することで、資産価値を最大限に活用できます。

売買の手間を軽減

不動産取引には、以下のような複雑な手続きが伴います。

• 売買契約書の作成
• 必要書類の収集や確認
• 手続き全体の管理

これらは専門知識がないと対応が難しく、ミスが発生すると契約違反やトラブルに発展する可能性もあります。不動産仲介業者は、こうした手続き全般をサポートするため、売主の負担を大幅に軽減できます。初めて不動産を売却する方でも安心して進めることができます。

条件に合った買主を迅速に発見

不動産仲介業者は、広範なネットワークと宣伝力を駆使して物件情報を多くの購入希望者に届けます。

• ポータルサイトへの掲載
• チラシ配布や広告による地域へのアピール
• 業者間ネットワークを活用した情報共有

これにより、個人で買主を探す場合よりも迅速に、さらに条件に合った購入希望者を見つけることが可能です。多くの買主候補が集まることで、交渉力が高まり、好条件での取引成立が期待できます。

契約の安全性が高い

不動産取引では、契約内容の正確性や法的な手続きの適切さが重要です。

不動産仲介業者は、契約書の作成や必要な説明をしっかり行い、トラブルの発生を未然に防ぎます。万が一、契約書類に不備や告知義務の漏れがあった場合でも、仲介業者が責任を共有するため、売主が全ての責任を負うリスクが低減します。

これにより、取引全体の安全性が向上し、安心して売却手続きを進められます。

不動産仲介のデメリット

不動産仲介は多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。取引をスムーズに進めるためには、これらの注意点を理解し、適切に対処することが大切です。

仲介手数料の負担が発生する

不動産仲介を利用する場合、売却額に応じて仲介手数料が発生します。この手数料は、売却額の3％＋6万円（消費税別）を上限とする法律で定められた範囲内で設定されます。

例えば、3,000万円の物件を売却した場合、仲介手数料は約105万円（消費税別）となり、売主の受け取る利益が減少する要因となります。

ただし、専門家のサポートを得るメリットを考えると、手数料を支払う価値がある場合も多いです。
特に高額な物件の取引や、契約トラブルを避けたい場合、仲介手数料は安心を買うための費用とも言えます。

複数の会社に依頼できない場合がある

不動産仲介業者との契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約：複数の業者に依頼可能で、売主自身が買主を見つけることも可能。
• 専任媒介契約：1社の業者にのみ依頼するが、売主自身で買主を見つけることは可能。
• 専属専任媒介契約：1社のみの依頼で、売主自身での買主探しも禁止される。

特に専属専任媒介契約を選ぶ場合、複数の業者に依頼することができないため、情報拡散の範囲が限定される可能性があります。

ただし、専属専任媒介契約では、業者には週1回以上の状況報告義務が課されており、積極的な販売活動が期待できます。売主のニーズに応じて契約形態を選ぶことが重要です。

悪徳業者に遭遇するリスク

不動産仲介の市場には残念ながら悪徳業者も存在します。以下のようなリスクには注意が必要です。

• 法外な手数料を要求する：法律で定められた範囲を超えた手数料を請求されるケース。
• 誤解を招く説明や契約内容の不透明さ：物件の価値を過小評価したり、不当に低い価格での売却を勧められる場合があります。

信頼できる業者を選ぶためには、以下のポイントを押さえましょう。

• 過去の取引実績や評判を確認する。
• 業者が宅地建物取引業法に基づく適切な登録を行っているか確認する。
• 契約書や説明内容が明確で、納得のいく内容かを判断する。

不動産買取と仲介のそれぞれに適したケース

ここまでで不動産の売却方法には、不動産買取と不動産仲介の2つの主要な選択肢があることを解説してきました。どちらを選ぶべきかは、物件の特性や売主の状況によって異なります。以下に、それぞれの利用シナリオを詳しく説明します。

不動産買取に適したケース

不動産買取は、さまざまな状況で有効な選択肢となります。以下では、具体的にどのようなケースで不動産買取が適しているかを詳しく解説します。

築年数が古い家の売却

築年数が経過した物件は、一般的に市場での買主を見つけるのが難しくなります。例えば、以下のような特徴を持つ物件では、不動産買取が特に有効です。

• 耐震基準の問題：旧耐震基準で建てられた物件は、買主がリスクを懸念して避ける傾向があります。
• 設備の老朽化：水回りや外壁の老朽化が進んでいる場合、買主がリフォーム費用を負担する必要があるため、購入を敬遠されがちです。
• 立地条件の不利：交通の便が悪い、周辺環境に魅力が少ないなど、市場での需要が低い物件。

不動産買取では、業者が物件の状態を考慮しつつ買い取るため、これらの条件でもスムーズに売却できます。売却までの期間が短く、修繕の手間も不要なのが大きなメリットです。

特殊な事情がある物件

特殊な事情を抱えた物件は、一般的な仲介では買主を見つけるのが非常に困難です。このようなケースで不動産買取は強力な解決策となります。

• 事故物件：過去に事件や事故が発生した物件は、心理的抵抗から市場価値が大幅に低下します。不動産買取では、こうした物件も対象とする業者が多いため、早期売却が可能です。
• 借地権付き物件：土地の所有権がない物件は、購入後の権利関係が複雑になるため、一般市場での需要が少ないです。
• 法的トラブルを抱えた物件：例えば、権利関係が整理されていない物件や、相続問題が絡む場合なども、不動産買取が有効な選択肢となります。

こうした特殊事情を考慮した上で、迅速かつ適切な価格で取引が進むのが不動産買取の強みです。

緊急に売却が必要な場合

時間的な制約がある場合、不動産買取は最適な手段です。特に以下のような状況では、買取による即時売却が効果を発揮します。

• 転勤や移住：仕事や家庭の都合で、短期間で新しい住居に移る必要がある場合。
• 離婚や財産分与：資産を早急に現金化し、問題解決に向けた手続きを進めたい場合。
• 相続税の支払い：相続した物件を現金化し、税金の支払いに充てる必要がある場合。

不動産買取では、査定依頼から契約締結、現金化までが非常にスピーディーに進むため、売却にかかるストレスを軽減できます。また、売却金額が確定しているため、新しい生活への資金計画を立てやすいのも大きな利点です。

不動産仲介に適したケース

不動産仲介は、多くの買主にアプローチし、最良の条件で取引を進めるために有効な方法です。以下では、不動産仲介が適している具体的なケースを紹介します。また、追加のケースも挙げ、どのような場合に仲介を選ぶべきかを詳しく解説します。

高額での売却を希望する場合

市場価値が高い物件を所有している場合、不動産仲介を通じて最大限の売却利益を狙うことができます。

• 新築や築浅の物件：築年数が浅く、設備やデザインが最新の物件は、買主にとって魅力的です。市場での競争が激しくなり、高価格での売却が期待できます。
• 人気エリアの物件：都市部や交通の便が良い地域、または学校区などで需要が高いエリアの物件は、購入希望者が多いため、高値で売却できる可能性が高まります。

仲介業者が持つ広範な宣伝力と市場分析力を活用することで、物件に最適な価格設定と販売戦略を立てることができます。

条件の良い買主を選びたい場合

不動産仲介では、多くの買主候補が集まるため、売主が理想的な買主を選ぶことができます。

• 買主の購入条件を吟味：例えば、現金での購入が可能な買主や、ローン審査がすでに承認されている買主を選ぶことで、取引の確実性を高められます。
• 売主の希望に合った購入目的：例えば、長年住んでいた家を新しい家族に引き継ぎたい場合や、物件を丁寧に扱ってくれる買主を望む場合、仲介を通じてその条件に合う買主を見つけることが可能です。

また、買主の経済状況や購入スケジュールなどを仲介業者が事前に調査するため、契約後のトラブルを回避しやすいのも仲介の利点です。

特定の売却条件を交渉したい場合

不動産仲介では、価格だけでなく売却条件に関しても買主と交渉が可能です。

• 引き渡し時期の調整：新居への引っ越しや転勤までの期間を考慮し、引き渡し時期を柔軟に設定できます。
• 残置物の処理：売主が不要になった家具や設備をそのまま残す条件で取引できる場合もあります。
• リースバック契約：売却後も一時的にその物件に住み続ける条件を交渉できるケースがあります。

これらの条件を買主とすり合わせることで、売主の生活や計画に合わせた売却が実現できます。

市場での需要をテストしたい場合

物件の需要がどの程度あるのか分からない場合、不動産仲介を利用して市場での反応を確認できます。

• 試しに売却を進める：例えば、物件がすぐに売れる可能性がある場合でも、仲介を通じて適正な価格を確認しつつ進めることができます。
• 価格調整の余地を残す：初めに高値で出し、市場の反応を見ながら価格を調整することで、最適な売却条件を模索できます。

市場の反応を知ることは、売却活動を成功に導くための貴重な情報となります。

資産価値を最大化したい場合

不動産仲介では、物件の価値を高める提案や販売戦略の構築をサポートしてくれます。

• リフォームやホームステージングの提案：仲介業者が、購入希望者にとって魅力的に見えるよう、リフォームや内装の提案を行います。これにより、高額での売却が可能になります。
• 広告戦略の実施：写真撮影や物件の紹介文作成、広告媒体の活用を通じて、多くの買主にアピールできます。

資産価値を最大化するためのプロフェッショナルなサポートは、仲介ならではのメリットです。

まとめ：状況に合わせた売却方法の選択を

不動産売却は人生の中でも大きな決断のひとつです。不動産買取と仲介、それぞれの方法には明確な特徴やメリット・デメリットがあります。

不動産買取は、早急な現金化が必要な方や、売却に手間をかけたくない方に最適な方法です。スピーディーに取引が完了し、売却後のトラブルの心配もほとんどありません。一方で、売却価格は仲介よりも低くなる傾向があります。

不動産仲介は、市場価格で売却したい方や、条件の良い買主を見つけたい方に向いています。時間をかけて多くの購入希望者を募ることで、満足度の高い取引を目指せます。ただし、売却には時間がかかる可能性がある点には注意が必要です。

どちらを選ぶべきか迷った際は、まず「自分が何を最も重視しているのか」を整理してみてください。時間を優先するのか、価格を重視するのか、それとも安心感が重要なのか。その答えが、あなたに最適な売却方法を教えてくれるはずです。

大切なのは、後悔のない選択をすることです。この記事の情報を参考に、ぜひ最初の一歩を踏み出してください。不動産売却は新しい生活や未来の計画を叶える大きなチャンスです。あなたの挑戦を心から応援しています！