古家を売却する前に知っておきたい！再建築不可物件の対応策とは？

「再建築不可物件」と聞いて、不安や疑問を感じたことはありませんか？
「建て替えも新築もできない」という条件から、売却が難しいと思われがちなこの物件。しかし、意外にも工夫次第で売却や活用の可能性を大きく広げることができます。

本記事では、再建築不可物件の売却を成功させるための具体的なポイントや、再建築可能にするための手段を詳しく解説します。さらに、売却せずとも不動産価値を引き出す方法も紹介。読めば、「どうせ売れない」と諦めていた物件に新たな可能性を見出せるはずです。

再建築不可物件でお困りの方、将来に向けて知識を深めたい方にとって、有益な情報が詰まった内容になっています。ぜひ最後までお読みください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、今ある建物を建て替えることや新築することができない土地の物件を指します。再建築不可物件は、現行の法律により新築や建て替えができない物件であり、物件によっては老朽化が進んでいるケースもあります。一度解体すると新たに建物を建てられないため、売却が難しいと言われています。

本章では、再建築不可物件の具体的な例や、再建築不可となる条件について解説していきます。

再建築不可物件とはどのような物件？

再建築不可物件は、建築基準法における「接道義務」が満たされていない物件になります。現在の建築基準法では「建物を建てるための敷地は、4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められており、このルールが接道義務と呼ばれています。

接道義務があることで、消防車や救急車などの緊急車両の出入りや、災害時の避難経路が確保され、住民は安心して生活することができます。再建築不可物件のほとんどは、「建築基準法」や「都市計画法」の制定以前に建てられた家屋であり、当時の法律には違反していないものの現行の基準には適合していません。

再建築不可物件の条件は？

以上に該当する土地に建つ建物は、法律上再建築不可物件とみなされます。自宅が再建築不可物件かどうかを確認するには、物件がある自治体の建築関連部署窓口に出向いて調べてもらう方法があります。

自治体窓口で調べてもらう場合には、「登記事項証明書」「建物図面」「地積測量図」「公図」などの提示が求められるため、事前に準備が必要です。物件を売却する予定があるときは、不動産会社に査定を依頼することでも、再建築不可物件かどうかを調べてもらえます。

再建築不可物件の売却が難しい理由は？

再建築不可物件は、法律上建物を再建築できないために、売却が難しくなる傾向にあります。今ある建物が問題なく住める間はいいですが、元々古い建物がほとんどのため、近い将来住めなくなってしまう可能性が高いのも理由のひとつです。

本章では、再建築不可物件の売却が難しい理由について解説していきます。

土地の用途が限定される

再建築不可物件は、一度更地にしてしまうと新たに建物を建築することができないため、土地の用途が限定されてしまいます。駐車場にする場合も、車が入りづらい場所にあることが多く、十分な活用は見込めないでしょう。

住宅ローンが組めない場合が多い

再建築不可物件は、担保価値の低さから住宅ローン審査に通りにくい場合があります。住宅ローンが利用できない場合、現金購入者や金利の高いローンを利用できる買い手が対象となるため、購入希望者が限られてしまいます。これにより、通常の物件と比較して、売却活動に時間を要するケースが一般的です。

隣家との距離が近い

再建築不可物件の多くは住宅密集地域にあり、隣家との距離が近い物件が多いです。こうした物件の場合、日当たりや風通しに問題があることも多々あります。

日当たりが悪く風通しの良くない物件は湿気がこもりやすく、建物の劣化やシロアリの被害なども起きやすい状態です。隣家と近すぎると、騒音問題やプライバシーが確保できないなどの懸念点もあり、買い手から見て魅力的な物件とは言えないでしょう。

築年数が古くリフォームに費用がかかる

再建築不可物件のリフォームは可能です。しかしながら、再建築不可物件の多くは昭和25年の「建築基準法」や昭和43年の「都市計画法」以前に建てられた物件であり、築年数は50年以上という建物がほとんどです。

築年数が古いほど、リフォームが必要な箇所は増え費用はかさみます。さらに、再建築不可物件は大きな道路に面していないことから、リフォームの工事をするための車両が物件の近くまで入れないということもあるでしょう。

こうした場合は追加で人員を増やす必要があり、通常の工事より費用が大きくなります。

再建築不可物件を再建築可能にする方法とは？

接道義務が満たされていないことが再建築不可の要因であれば、接道義務を満たすことで再建築が可能になります。接道義務を満たす方法はいくつかありますが、中でも検討されることが多い3つの方法について詳しく解説していきます。

セットバックをする

セットバックとは、前面道路と土地の境界を後退させることを言い、土地の広さが十分にあり、セットバックを行った上でも建物を建てる余裕がある場合には有効な手段です。セットバックにより広がった部分には建物を建てることはできず、私道として扱われます。

再建築不可物件であっても、セットバックが可能であれば「要セットバック物件」として売り出すことは可能です。ただし、建築可能な敷地が少なくなるために、買い手が見つかりにくい物件であることは理解しておきましょう。

隣地を購入または借地をする

接道部分が2m未満の物件や、他人の土地に囲まれて道路に面していない「袋地」の場合、隣地を購入するか借地をすることで未接道ではなくなり、再建築可能になる場合があります。ただし、必ずしも隣人が土地を譲ってくれるとは限りません。

普段から隣人との関係性を良好に保ち、引越しや相続発生時などのタイミングで買取を打診するとうまくいく可能性が高いでしょう。また、売買に応じてもらえたとしても、隣人との交渉の結果、売主側である隣人に有利な条件での売買になることも予想されます。

隣人との関係性が悪化するリスクや、自分に不利な取引になる可能性も踏まえた上で検討すべき方法です。

再建築可能にするための許可申請を行う

建築基準法第43条では、都市計画区域および準都市計画区域内にある建物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接することが義務付けられています。この規定が満たせず再建築不可となっている物件でも、建築審査会の同意を得て特定行政庁への許可申請を行うことで、建築が可能となる制度があります。

審査には相当の時間を要し、提出する書類は多岐にわたるため、事前に十分な準備が必要です。さらに、物件の内容によっては許可が下りない可能性もあることに留意しておきましょう。

再建築不可物件のまま売却する方法は？

再建築不可物件を売却する際には、「再建築可能な状態にしてから売却」または「再建築不可のまま売却」の2つの方法が考えられます。再建築不可物件は売却しづらいとは言われているものの、まったく流通していないわけではなく、不動産市場での取引は行われています。

再建築可能な状態にする時間や手間を考えると、再建築不可物件のままで売り出した方が得策の場合もあるので、どちらの方法を選択するかは信頼できる不動産会社に相談しながら進めていきましょう。本章では、再建築不可物件のままで売却する方法について、詳しく解説していきます。

隣地の所有者に売却する

一般的には資産価値が低いとされる再建築不可の物件でも、隣接する土地の所有者にとっては魅力的な物件である可能性があります。隣人が、建て替えや2世帯住宅の建設などを理由に、土地を広げたいと考えていれば売却のチャンスです。

また、隣地も再建築不可であれば、その状態を解消するために土地を購入したいと考えているかもしれません。隣地の所有者への売却は、第三者に売るときよりも高値での取引ができることもあります。

隣人とのコミュニケーションを適度に行い、状況を把握しておくことを普段から心がけておきましょう。

「仲介」で売却する

再建築不可物件は、不動産仲介業者に依頼して通常の物件と同じように仲介で買い手を探すこともできます。ただし、不動産市場でのニーズが低い再建築不可物件は、売却までに時間がかかり売却価格も周辺の相場より5割～7割程度と低くなりがちで、不動産会社によっては利益が出にくいことから仲介を断られることもあります。

一方、買い手の中には「安く購入できるなら構わない」「リフォームして住めるのなら問題ない」と考えて、再建築不可物件を購入する人もいます。再建築不可物件の取引実績が豊富な不動産会社を選んで仲介を依頼すると、スムーズに売却できる可能性も高くなるでしょう。

「買取」で売却する

再建築不可物件は通常の物件と同じように仲介で売却すると、売買成立までに時間がかかることがあります。住み替え先が決まっている場合など、急いで売却しないといけないときには、不動産買取業者への売却も検討してみるとよいでしょう。

仲介での売却に比べると低い価格での売却にはなりますが、早ければ数日以内に手続きが完了します。価格よりもスピードを重視する場合には、選択肢の一つとして考えてみましょう。

再建築不可物件を売却以外で活用する方法

再建築不可物件を所有していて、安く売却するよりも所有したままで有効に活用できないかと考える人もいるでしょう。思い出の詰まった実家を手放せないというケースや、隣地が購入できるまで保有しておきたいというケースも考えられます。

本章では、再建築不可物件を売却以外で活用する方法について解説していきます。

戸建ての賃貸物件として貸し出す

物件の状態が良い場合や、多少のリフォームで住める状態になる場合は、戸建ての賃貸物件として貸し出す方法がおすすめです。賃貸に出している間は家賃収入が入るため、建物の維持管理費を捻出できます。

人が住むことで、建物の急激な劣化を防げるのもメリットです。一方で貸借人との間でトラブルが起こる可能性や、設備の修繕で予想外の出費がかかるリスクもあります。

カフェや古着屋などテナントとして貸し出す

駅前や住宅街で来客が見込める立地であれば、カフェや古着屋などテナントを誘致することも活用方法として考えられます。テナントとして貸し出す場合は、必要最低限でのリフォームで済むため、初期費用が低く抑えられるメリットがあります。

トランクルームや収納スペースを経営する

空き家となっている再建築不可物件をトランクルームや収納スペースとして活用する場合は、初期費用が少なく済み、築年数に関わらず収益を得られるメリットがあります。しかし、空き家をトランクルームとして活用するには倉庫業の認定が必要で、定温性能や定湿性能などで一定の基準を満たしていなくてはなりません。

また、トランクルームは事業用の建築物とみなされ、固定資産税が高くなる可能性があることにも注意が必要です。

レンタル農園として活用する

再建築不可物件の老朽化が進み、取り壊すしかなくなった場合は、更地をレンタル農園として活用する方法もあります。レンタル農園は手軽に自然と触れあえるため、特に都心部の人々に人気のサービスです。

オーナーが提供するのは土地のみなので、初期費用がかからないことがメリットです。開業にあたっては地域の農業委員会の承認が必要で、周辺の農家への影響がある場合などは開業不可となる可能性もあります。

再建築不可物件を売却する際の注意点は？

売却が難しいとされる再建築不可物件をなるべく希望に近い条件で売却するためには、どのような点に注意しておくべきかを解説していきます。再建築不可物件を売却希望の方は、参考にしてみてください。

建物はできるだけ解体しない

再建築不可物件を解体して更地にすると、今まで必要だった維持管理費は不要になります。しかしこれまで説明してきた通り、再建築不可物件は一度取り壊してしまうと新しい建物を新築できないため、不動産の価値が下がりさらに売りにくくなるでしょう。

他にも、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に増加する場合があります（地域や条件により異なります）。できるだけ建物は解体せずに、売却を進めていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

再建築不可物件はニーズが低く利益も多くないことから、仲介に難色を示す不動産会社も存在します。ですが、不動産会社にはそれぞれ得意なジャンルがあり、再建築不可物件を数多く取り扱った実績があって対応に慣れている会社もあります。

複数の不動産会社に査定を依頼して、再建築不可物件が得意な会社を見つけましょう

複数の不動産会社に査定の見積もりを依頼することで、各不動産会社の特徴や販路、担当者の物件に対する熱意などを知ることができます。1社のみの査定で依頼する不動産会社を決めずに、必ず複数の不動産会社を比較検討の上で選択しましょう。

再建築不可物件を売却するには不動産会社選びが重要

本記事では再建築不可物件を売却するための方法や、売却しない場合の活用方法について詳しく解説しました。再建築不可物件は売却が難しいとされていますが、売り出し価格を低めに設定し時間をかけて募集すると、売却できる可能性はあります。

仲介での売却が進まない場合は、買取での売却や売却以外の活用方法も視野に入れ、できるだけ損失が出ない選択をしましょう。

安心して任せられる不動産会社を選ぶことが、再建築不可物件をスムーズに売却する第一歩です。数社の不動産会社を比較検討し、これから売却しようとする物件について、最も明確に販売戦略を持っている不動産会社を見つけましょう。