【不動産売却の完全ガイド】成功への準備と流れ｜知っておきたい基礎知識を網羅

ここ数年で、住宅価格や税制度、住宅ローン金利などを取り巻く不動産市場は大きく変化しています。特に2024年からの住宅ローン減税の見直しや、相続登記の義務化といった制度変更は、不動産の売却を考えるきっかけになった方も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産を売却することは、人生でそう何度も経験する機会ではありません。「何から始めればいいのか分からない」「複雑な手続きに不安がある」と感じる方も少なくないでしょう。

ご安心ください。本記事では、初心者の方でも安心してスムーズに進められるよう、売却前に知っておきたい「売却方法」「費用」「タイミング」「必要書類」といった重要な情報を網羅的に解説します。

不動産売却を成功させるために、この記事を読んで、ぜひ万全の準備をしてください。あなたのマイホームや土地の売却が、後悔なく納得のいく形で進むよう、全力でサポートいたします。

不動産を売却する３つの方法

まずは、不動産の売却方法について解説します。主な売却方法は、大きく分けて以下の3つです。

本章では、これら3つの方法について、それぞれの特徴やメリットデメリットを解説していきます。自分が所有する不動産に最も適した売却方法を選択することで、より高くよりスムーズな売却が可能になりますので、これから売却をお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

仲介

不動産売買における「仲介」とは、売主が不動産会社（仲介業者）に依頼して、買主を探してもらう売却方法です。売買契約締結時には、不動産会社に仲介報酬として仲介手数料を支払う必要があります。

仲介のメリット	仲介のデメリット
市場価格に近い高値で売却できる可能性がある 幅広く買主を募ることで成約のチャンスが広がる 契約や手続きなどを不動産会社が代行してくれるため安心	売却までに時間がかかることがある 仲介手数料が発生する 内覧対応や書類準備などの手間がかかる

メリットは、売却価格が市場価格に近く、高値で売却できる可能性もある点です。ただし、売却するタイミングなどによっては希望価格よりも低くなる場合もあります。

売主が自ら売却活動をする必要がなく、広告や不動産会社独自のネットワークを活用し買い手を募ります。購入希望者が内覧を希望している場合は、清掃や片付けを事前に行っておくと、より好印象を与えられるでしょう。

買取

不動産売買での「買取」とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、スムーズな売却と現金化が可能です。

買取の メリット	買取のデメリット
売却価格がすぐに確定し、価格が安定しやすい 広告や内覧対応が不要で、スムーズに売却できる 不動産会社が買主になるため、手続きが簡単で安心	市場価格より安くなる傾向がある 条件や価格交渉の幅が狭くなりやすい 瑕疵担保責任が免責になる分、査定額が下がる可能性がある

買取は「スピード」「手間の少なさ」「プライバシーの確保」といった点で大きなメリットがありますが、その反面、売却価格にはある程度の割り切りが必要となります。特に「できるだけ高く売りたい」という希望が強い方には不向きな場合もあるため、目的に応じて慎重な判断が必要です。

個人間売買

個人間売買とは、不動産会社を介さずに、売主と買主が直接契約を結ぶ不動産取引のことです。親族や知人との取引、またはマッチングサービスなどを利用して行われます。

個人間売買のメリット	個人間売買のデメリット
仲介手数料が不要で、売却コストを抑えられる 柔軟な価格設定・条件交渉が可能 売主主導で進められ、自由度が高い	契約書作成や登記などの手続きを自分で行う必要がある 適正価格の判断が難しい トラブル時の対応もすべて自己責任となる

仲介手数料が不要で柔軟な交渉が可能な一方、契約手続きやトラブル対応などは自己責任で行う必要があります。時間的に余裕があり、自力で交渉や調整できる方向けの方法です。

不動産を売却するベストなタイミングは？

不動産売却、特に「仲介」での売却では、タイミングによって売却価格に大きな差が出ることがあります。できるだけ高く、そしてスムーズに売却するためには、ベストなタイミングを見極めることが非常に重要です。

この章では、不動産を売却するタイミングについて、様々な視点から詳しく解説していきます。

売却時期で決める場合

不動産市場では新生活が始まる春（2～3月）や秋（9〜10月）は需要が高まり、内覧希望者も増える傾向があります。これらの時期に売りに出すことで、他の時期よりも高く売却できる可能性が高まります。

また、景気動向や金利の変動・周辺環境の変化も売却価格に影響するため、経済状況や市場動向もチェックが必要です。

築年数で決める場合

不動産の価値は、築年数が経つにつれて建物の評価が下がる傾向にあるため、売却を考えているなら早めに決断した方が価格面で有利になることが多いです。特に築10年以内の物件は市場での評価が比較的安定しており、需要も高いため、高値での売却が期待できるでしょう。

ただし、注意しておきたいのが譲渡所得税の税率です。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して税金がかかります。この税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

• 所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）: 譲渡所得税の税率が約39%（所得税30%＋住民税9%）
• 所有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）: 譲渡所得税の税率が約20%（所得税15%＋住民税5%）

このように、所有期間が5年未満だと5年超の約2倍の税負担となるため、売却スケジュールを立てる際には、所有期間と税率の違いをしっかり把握し、税負担を抑える工夫をすることが重要です。

売却期間の目安

不動産を売る際にかかる期間は、その方法によって大きく変わります。主な売却方法である仲介と買取に分けて見ていきましょう。

仲介の場合：3〜6ヶ月が目安

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」の場合、売却活動を始めてから引き渡しが完了するまでには、一般的に3〜6ヶ月ほどかかります。この期間には、以下のようなステップが含まれます。

• 査定依頼・価格設定: 1〜2週間
• 売却活動（広告・内覧対応）: 1〜3ヶ月
• 売買契約から引き渡し: 1〜2ヶ月

もし事前の準備が足りないと、売却活動のスタートが遅れたり、せっかく買主が見つかっても必要な書類が揃わずに引き渡しが延期になったりすることもあります。スムーズに売却を進めるには、希望する売却時期の最低2〜3ヶ月前には査定を依頼し、必要書類の準備を始めるのが理想的です。

買取の場合：最短数日〜1週間で現金化も

一方、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」なら、買主を探す手間がないため、最短で数日〜1週間程度で現金化できるケースもあります。一般的な流れは以下の通りです。

• 査定・価格提示: 即日〜2日
• 条件合意・契約締結: 1〜3日
• 決済・引き渡し: 契約締結後、1〜5日

ただし、物件の状態や種類、あるいは書類の準備状況によっては、もう少し時間がかかることもあります。そのため、具体的にどれくらいの期間がかかるか、あらかじめ不動産会社に確認しておくのが安心です。

不動産の売却にかかる費用と税金

不動産を売却する際には、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、さまざまな費用や税金が発生します。仲介手数料や引越し費用・税金など、事前にかかるコストを把握しておくことで想定外の出費を防ぎ、スムーズな資金計画につながるでしょう。

本章では「仲介」の場合の売却にかかる費用と税金を紹介しています。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産を売却・購入する際に不動産会社に支払う成功報酬のことです。手数料の上限は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額となります。

たとえば3,000万円の物件を売却した場合、上限は約105万6,000円（税込）です。

抵当権の抹消に関する費用

住宅ローンが残っている場合、登記簿上の抵当権を抹消する必要があります。登録免許税と司法書士への報酬を合わせて約1〜3万円が一般的です。

引越し費用

不動産売却後に新居へ移る際の引越し費用です。距離や荷物の量、業者によって金額は異なり、一般的に数万円〜十数万円が目安です。

測量・解体費用

土地売却時に境界が不明確な場合は測量費用が、古家付き土地で更地渡しが条件の場合は解体費用がかかります。数十万円程度かそれ以上が想定されます。

印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代で、契約金額に応じて税額が決まります。たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の契約では1万円が必要です。

譲渡所得税

売却益に対して課される税金です。所有期間が5年超なら約20%、5年以下なら約40%の税率が適用されます。特例控除により軽減される場合もあります。

住民税

譲渡所得に対して課税される地方税で、所有期間に応じて5%または9%が適用されます。譲渡所得税と一緒に確定申告で申告・納付が必要です。

不動産売却時に準備しておく書類

不動産の売却をスムーズに進めるためには、必要な書類を事前にそろえておくことが大切です。売却活動の段階や契約締結時の状況によって求められる書類は異なるため、それぞれの場面で必要となるものを把握しておきましょう。

査定時に必要な書類

不動産の査定では、正確な評価を行うために、物件の権利関係や面積・課税情報などを示す書類が必要です。登記簿謄本や固定資産税関連書類、間取り図などを準備しておくことで、スムーズかつ適正な査定が受けられ、売却計画も立てやすくなります。

不動産会社によっては上記の書類がすべて揃っていなくても査定が受けられる場合がありますので、査定依頼時に必要な書類について確認しておくことをおすすめします。

売買契約締結時に必要な書類

売買契約締結時には、本人確認や登記手続き、精算業務に必要な書類を事前に揃えることが求められます。実印や印鑑証明、登記識別情報（権利証）などは所有権移転に不可欠な書類です。期限がある書類もあるため、事前に必要なものを把握し計画的に準備しておきましょう。

不動産売却準備期間中にやっておくべきこと

不動産の売却を成功させるには、事前の準備が鍵となります。不動産売却の準備が不十分だと、適正価格で売れなかったり、書類不足で契約が遅れたりする恐れがあります。

さらに、税制や手続きの知識不足で予期せぬ出費が生じるリスクもあるでしょう。後悔のない売却のためには、事前準備が欠かせません。ここでは、特に重要な準備項目を整理します。

媒介契約の種類と特徴を理解しておく

媒介契約とは、仲介で不動産を売却したい人が「不動産会社に売却活動を依頼する際に結ぶ契約」のことです。媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、種類ごとの特徴は以下の通りです。

媒介契約の種類を理解しておくことが重要な理由は、選ぶ契約によって売却の自由度や不動産会社の動き方が大きく変わるからです。たとえば、「専属専任媒介契約」を選べば、1社にしか依頼できず自分で見つけた買主とも契約できない代わりに、不動産会社は毎週報告義務があり、熱心に営業してくれる傾向があります。

どの契約を結ぶかによって販売の進め方や結果に大きな違いが出るため、自分に合った売却スタイルを選ぶためにも契約の違いを理解しておくことが大切です。

リフォームや解体について専門家に意見を聞く

家や建物が古いと、「リフォームした方がいいのか？」「いっそ解体すべきか？」と悩むこともあるでしょう。ですが、リフォームにお金をかけても買主の希望と合わないことがあり、逆に売れにくくなることもあります。

また、老朽化した建物は解体した方が早く売れることもありますが、更地にすることで固定資産税が高くなる点はデメリットです。物件の状態や地域の事情に応じて、専門家に相談しながら判断するのがおすすめです。

住宅ローンがあれば完済のめどを立てる

住宅ローンが残っている物件を売る場合は、基本的に売却と同時にローンを完済する必要があります。なぜなら、ローンが残っている間は「抵当権」という権利が登記に残っており、それを外さなければ新しい所有者に名義変更ができないからです。

売却金額でローンを完済できるかどうかを事前に確認し、足りないようであれば金融機関と相談して準備しておきましょう。そうすることで、売却がスムーズに進みます。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却する場合は、査定を複数の不動産会社に依頼し、相場の感覚を把握しましょう。1社だけの査定では提示された価格が適正なのかどうかが分かりませんが、いくつかの不動産会社に依頼し査定結果を見比べることで、価格が妥当かを判断できるようになります。

同時に査定価格だけでなく会社ごとの査定基準や対応の丁寧さ・知識量の違いなども比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

まとめ

本記事では、不動産売却前の準備段階でぜひ知っておいていただきたいポイントについてまとめました。

不動産を売却するには、方法の選択や書類準備・税金への理解など、多くのことを考える必要があります。今回ご紹介したポイントを押さえることで、「こんなはずじゃなかった…」というトラブルを回避し、納得のいく売却につながるはずです。

そして、最も大切なのは信頼できる不動産会社を選ぶことです。経験豊富な会社であれば、手続きの流れや注意点も丁寧にサポートしてくれるため、安心して売却を進められます。

ご紹介したポイントを押さえつつ、パートナー選びにもこだわることで、納得のいく売却につながるでしょう。