不動産売却の流れを7つのステップで解説！初心者でも安心の進め方

2025年10月10日

不動産の売却は、多くの方にとって一生に一度あるかないかの大きなイベントです。そのため、「何から始めればいいの？」「費用はどれくらいかかるの？」といった不安や疑問を抱えるのは当然のことです。しかし、事前に全体の流れを把握し、各ステップでやるべきことを理解しておけば、安心して売却活動を進めることができます。

この記事では、不動産売却の基本的な流れを7つのステップに分け、初心者の方にも分かりやすく解説します。

【図解】不動産売却の基本的な流れ7ステップ

不動産の売却は、一般的に「準備・査定」から始まり、「媒介契約」「売却活動」「売買契約」「決済・引き渡し」そして「確定申告」という流れで進みます。相談から引き渡し完了までの期間は、物件や市況によって変動しますが、おおよそ3ヶ月から6ヶ月が目安とされています。

まずは、この7つのステップの全体像を掴みましょう。

ステップ	内容	主な登場人物
1.相談・相場調査	売却の目的を整理し、おおよその売却相場を調べる	売主、不動産会社
2.査定依頼	複数の不動産会社に物件の査定を依頼する	売主、不動産会社
3.媒介契約	仲介を依頼する不動産会社と契約を結ぶ	売主、不動産会社
4.売却活動	広告掲載や内覧対応などで購入希望者を探す	不動産会社、売主、購入希望者
5.売買契約	購入希望者と売買条件を合意し、契約を結ぶ	売主、買主、不動産会社
6.決済・引き渡し	残代金を受け取り、物件の鍵や書類を引き渡す	売主、買主、不動産会社、司法書士
7.確定申告	売却によって利益が出た場合に税務署へ申告する	売主

ステップ1：売却の相談と相場調査

まず最初に行うことは、ご自身の不動産がいくら位で売れそうか、相場を把握することです。「住み替え」「相続」など、なぜ売却するのかという目的を明確にすることで、売却活動のスケジュールや価格設定の方向性が定まります。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などのサイトでは、実際の成約価格を調べることができるため、客観的な相場観を養うのに役立ちます。

参考：国土交通省-不動産情報ライブラリ

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

おおよつの相場を把握したら、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定には、物件情報から簡易的に価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を訪問して詳細に価格を算出する「訪問査定」の2種類があります。

売却を具体的に進める場合は、より正確な価格が分かる訪問査定を依頼しましょう。その際、1社だけでなく複数の会社に依頼する「一括査定」を利用すると、査定額や担当者の対応を比較でき、より良い不動産会社を選ぶことに繋がります。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果や販売戦略などを比較検討し、信頼できる不動産会社が決まったら、売却の仲介を正式に依頼するための「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ複数社との契約可否や、売主への活動報告義務などに違いがあります。ご自身の希望する売却スタイルに合わせて最適な契約形態を選びましょう。

ステップ4：売却活動を開始する

媒介契約を締結すると、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった広告活動を行い、購入希望者を探します。問い合わせがあれば、物件の内覧（内見）対応を行います。内覧は購入希望者が物件を直接確認する重要な機会ですので、掃除や整理整頓を心掛け、良い印象を持ってもらえるように準備することが大切です。

ステップ5：買主と売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。契約当日は、不動産会社の担当者から物件に関する重要な事柄を説明される「重要事項説明」を受けた後、売買契約書に署名・捺印します。この際、買主から売買価格の一部である「手付金」を受け取ります。契約内容は法的な拘束力を持ちますので、少しでも疑問があれば必ず確認し、十分に納得した上で契約を進めましょう。

ステップ6：決済と物件を引き渡す

契約時に定めた日時に、売買代金の残金を受け取る「決済」と、物件の「引き渡し」を行います。決済は、買主が利用する金融機関で行われるのが一般的です。売主は残代金を受領すると同時に、所有権を買主に移すための登記手続きを司法書士に依頼します。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで全額返済し、抵当権の抹消手続きも行います。全ての手続きが完了したら、物件の鍵を買主に渡し、引き渡しは完了です。

ステップ7：確定申告を行う

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。会社員の方など、普段は確定申告に馴染みがない方も対象となりますので注意が必要です。なお、マイホームの売却など一定の条件を満たす場合には、税金の負担を軽減できる特例制度を利用できることがあります。申告漏れがないよう、忘れずに行いましょう。

参考：No.3102譲渡所得の申告期限｜国税庁
参考：No.3203不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合｜国税庁

不動産売却にかかる期間の目安は？

不動産売却を考え始めてから、実際に売却が完了するまでにはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。売却活動の状況によって大きく変わりますが、一般的な目安を知っておくことで、計画的に準備を進めることができます。

売却相談から売買契約成立までの期間

不動産会社への相談や査定、媒介契約を経て、売却活動を開始してから買主が見つかり、売買契約に至るまでの期間は、一般的に3ヶ月程度が目安とされています。もちろん、人気のエリアや条件の良い物件であれば1ヶ月以内に決まることもありますし、逆に買主がなかなか見つからず、半年以上かかるケースもあります。売り出し価格が相場と合っているか、不動産会社が積極的に販売活動を行っているかなどが、この期間に大きく影響します。

売買契約から引き渡しまでの期間

無事に売買契約を締結してから、残代金の決済と物件の引き渡しが完了するまでの期間は、通常1ヶ月程度です。この期間は、主に買主が住宅ローンの本審査を受けるために必要となります。買主が現金で購入する場合や、ローンの審査がスムーズに進んだ場合は、より短い期間で引き渡しとなることもあります。

売却プロセス	期間の目安
売却相談〜媒介契約	約2週間〜1ヶ月
売却活動〜売買契約	約1ヶ月～3ヶ月
売買契約〜引き渡し	約1ヶ月
合計	約3〜6ヶ月

不動産売却で必要になる費用と税金

不動産を売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。手元に残る金額を正確に把握するためにも、どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に理解しておくことが重要です。

費用の種類	金額の目安	支払うタイミング
仲介手数料	（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税	売買契約時と引き渡し時に半金ずつ
印紙税	1万円〜（売買価格による）	売買契約時
抵当権抹消登記費用	1万円〜2万円程度	引き渡し時
譲渡所得税・住民税	譲渡所得 × 税率	売却翌年の確定申告後

必ずかかる仲介手数料

仲介手数料は、売却の仲介を依頼した不動産会社へ成功報酬として支払う費用です。法律で上限額が定められており、一般的に400万円を超える売買価格では「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」の速算式で計算されます。この費用が、売却にかかる諸費用の中で最も大きな割合を占めることがほとんどです。

参考：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ-国土交通省

契約時に必要な印紙税

不動産売買契約書に貼付する印紙代です。契約書に記載される売買価格によって税額が異なり、例えば売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円の収入印紙が必要となります（令和9年3月31日までの軽減措置適用後の税額）。

参考：不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

ローン完済に必要な抵当権抹消登記費用

売却する物件に住宅ローンが残っている場合、ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて1万円から2万円程度かかります。

売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は「売却価格- (取得費 + 譲渡費用)」で計算されます。税率は物件の所有期間によって異なり、所有期間が5年超の場合は約20%、5年以下の場合は約39%となります。マイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例などがあるため、必ずしも税金がかかるわけではありません。

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

信頼できる不動産会社の選び方3つのポイント

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。数多くの不動産会社の中から、安心して任せられる会社を見つけるための3つのポイントをご紹介します。

比較ポイント	確認すべきこと
査定額	価格の高さだけでなく、算出根拠が明確で納得できるか。
実績	売却したい物件のエリアや種別での取引実績は豊富か。
担当者の対応	親身で、質問への回答が分かりやすいか。コミュニケーションはスムーズか。

査定価格の根拠が明確であるか

複数の会社に査定を依頼すると、提示される査定額にばらつきが出ることがあります。単に最も高い査定額を提示した会社を選ぶのは危険です。なぜその査定額になったのか、周辺の成約事例や市場の動向など、具体的な根拠を分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。契約を取りたいがために、意図的に高い査定額を提示する会社には注意が必要です。

売却したい物件エリアでの実績が豊富か

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件種別（マンション、戸建てなど）があります。ご自身が売却したい物件のあるエリアでの売買実績が豊富かどうかは、重要な判断基準です。地元の情報に精通している会社であれば、そのエリアならではの強みを活かした販売戦略を立ててくれたり、購入を希望している顧客情報を多く持っていたりする可能性が高まります。

担当者との相性が良く、親身に対応してくれるか

不動産売却は、担当者と密に連絡を取りながら数ヶ月にわたって進めていくことになります。そのため、担当者との相性も非常に大切です。こちらの質問に対して専門用語を使わず丁寧に答えてくれるか、こちらの状況や希望を汲み取って親身に提案してくれるかなど、コミュニケーションの取りやすさを見極めましょう。査定時のやり取りなどを通じて、信頼できると感じる担当者を見つけることが、満足のいく売却への近道です。

不動産売却に関するよくある質問

ここでは、不動産売却を検討されている方からよく寄せられる質問にお答えします。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

はい、住宅ローンが残っていても不動産を売却することは可能です。ただし、引き渡しのタイミングまでにローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。一般的には、売却によって得た代金をローンの返済に充てることになります。売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」であれば問題ありませんが、下回ってしまう「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。

売却前にリフォームはした方が良いですか？

必ずしもリフォームが必要というわけではありません。リフォームには費用がかかり、その費用を売却価格に上乗せして回収できるとは限らないからです。買い手の中には、購入後に自分好みにリフォームやリノベーションをしたいと考えている人も多くいます。ただし、壁紙の剥がれや水回りのひどい汚れなど、内覧時の印象を大きく損なう箇所がある場合は、部分的な補修やハウスクリーニングを行うことが効果的な場合もあります。費用対効果を考え、不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。

住みながら売却活動は可能ですか？

はい、多くの方がご自宅に住みながら売却活動を行っています。住みながら売却するメリットは、仮住まいの家賃や引っ越し費用をかけずに済む点です。一方で、内覧のたびにスケジュールを調整したり、室内を綺麗に保ったりする必要があるという点はデメリットと言えるでしょう。不動産会社の担当者と協力し、無理のない範囲で内覧のスケジュールを組んでもらうなど、工夫しながら進めていきましょう。