不動産売却の相場はいくら？自分でできる調べ方と価格が決まる要因を解説

自宅や相続した不動産の売却を考え始めたとき、多くの方が最初に抱く疑問は「一体いくらで売れるのだろう？」ということではないでしょうか。不動産売却は、その後のライフプランにも大きく影響する重要な出来事です。だからこそ、売却の第一歩として「相場」を把握しておくことが非常に重要になります。

この記事では、不動産売却の相場を知ることの重要性から、ご自身で相場を調べる具体的な方法、そして価格が決まる要因まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。

なぜ不動産売却の相場を知ることが重要なのか？

不動産の売却を成功させるためには、まず所有する物件の適正な価値、つまり「相場」を知ることから始まります。相場を知ることで、売却活動において有利な立場を築くことができます。

適正な売り出し価格を設定するため

相場を知らずに売り出し価格を設定してしまうと、大きな失敗につながる可能性があります。価格が相場より高すぎると、購入希望者が現れず、売れ残り期間が長引いてしまいます。逆に、安すぎると早く売れるかもしれませんが、本来得られるはずだった利益を逃し、数百万円単位で損をしてしまうこともあります。相場を把握することは、このような事態を避けるための重要な指針となります。

売却活動の計画を立てるため

おおよその売却価格が分かれば、売却で得られる資金を見積もることができ、住み替え先の購入予算や老後資金など、具体的な資金計画を立てることが可能になります。また、売却にかかる税金や諸費用を差し引いた手残りの金額も予測しやすくなり、現実的な計画を立てる上で役立ちます。

不動産会社との交渉を有利に進めるため

不動産会社に査定を依頼した際、提示された査定額が妥当なものかを判断するためには、自分自身でもある程度の相場観を持っていることが不可欠です。相場を知っていれば、査定額の根拠について質問したり、売却戦略について不動産会社と対等に話し合ったりすることができます。

不動産売却の相場価格に影響する主な要因

不動産の価格は一つとして同じものがなく、様々な要因が複雑に絡み合って決まります。ここでは、売却相場に特に大きな影響を与える要因について解説します。

物件の立地条件（駅からの距離や周辺環境）

不動産の価値を決定づける最も大きな要因は立地です。最寄り駅からの距離が近い、複数の路線が利用できるといった交通の利便性は、価格に大きく反映されます。また、スーパーや学校、病院などの生活利便施設が周辺に充実しているか、治安が良いかといった住環境も重要なポイントです。

立地に関する評価ポイント	価格への影響
最寄り駅からの距離	近いほど高評価
利用可能な路線数	多いほど高評価
周辺の生活利便施設	充実しているほど高評価
治安・住環境	良好であるほど高評価

築年数と建物の状態

建物は経年によって劣化するため、築年数が新しいほど価格は高くなるのが一般的です。特に木造戸建ての場合、築20年を超えると建物の資産価値はほぼゼロと評価されることもあります。一方、マンションは戸建てに比べて価値の下落が緩やかです。ただし、築年数が古くても、リフォームやメンテナンスが適切に行われていれば、相場より高く評価されることもあります。

土地と建物の広さや間取り

一般的に、土地面積や建物の延床面積が広いほど価格は高くなります。しかし、単に広ければ良いというわけではなく、そのエリアの需要に合った広さかどうかが重要です。また、日当たりの良い南向きの土地や、使いやすい間取り、整形地（正方形や長方形の土地）なども価格が高くなる傾向にあります。

景気や不動産市場の動向

不動産価格は、金利の動向や景気、住宅ローン減税などの国の政策といった社会情勢にも影響を受けます。例えば、低金利で住宅ローンが借りやすい時期は、不動産の購入需要が高まり、相場が上昇する傾向にあります。国土交通省が公表する「不動産価格指数」などで、現在の市場動向を確認することも参考になります。

参考：国土交通省「建設産業・不動産業：不動産価格指数」

【自分でできる】不動産売却相場の調べ方4選

不動産会社に相談する前に、まずは自分で大まかな相場を調べてみましょう。インターネットを使えば、誰でも手軽に情報収集が可能です。

不動産情報サイトで類似物件の売り出し価格を見る

不動産ポータルサイトで、自分の物件と似た条件（エリア、駅からの距離、築年数、広さなど）の物件がいくらで売り出されているかを調べる方法です。今まさに市場に出ている物件の価格なので、現在の相場観を掴むのに最も手軽で分かりやすい方法と言えます。ただし、これはあくまで「売り出し価格」であり、最終的な「成約価格」とは異なる点に注意が必要です。

国の公的サイトで実際の成約価格を調べる

より実態に近い価格を知るためには、過去に実際に売買が成立した「成約価格」を調べることが有効です。国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際に行われた不動産取引の価格情報を検索できます。また、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」でも、マンションや戸建ての成約価格データを確認することが可能です。

参考：国土交通省「地理空間情報：不動産情報ライブラリとは」
参考：REINSMarketInformation「不動産取引情報提供サイト」

公示地価や路線価など公的価格から計算する

土地の価格には、国や自治体が公表する複数の指標があります。これらを使って、おおよその土地価格を計算することもできます。

公的価格の種類	概要	実勢価格との関係（目安）
公示地価	国土交通省が公表する標準的な土地の価格	公示地価÷0.9～0.8
基準地標準価格	都道府県が公表する土地の価格	基準地標準価格÷0.9～0.8
相続税路線価	国税庁が相続税計算のために定める価格	相続税路線価÷0.8
固定資産税評価額	市町村が固定資産税計算のために定める価格	固定資産税評価額÷0.7

例えば、相続税路線価が1㎡あたり20万円の土地100㎡の場合、「20万円÷0.8×100㎡=2,500万円」が実勢価格の一つの目安となります。

参考：国税庁「令和7年分の路線価等について」
参考：総務省「固定資産評価のしくみについて（土地評価）」

AI査定サイトで手軽にシミュレーションする

近年、物件情報を入力するだけでAIが自動で査定価格を算出してくれるウェブサイトが増えています。過去の取引事例などの膨大なデータを基に分析するため、短時間で手軽に相場を知りたい場合に便利です。ただし、個別の物件の特性（日当たりやリフォーム状況など）は反映されないため、あくまで参考価格として捉えましょう。

【関連記事】不動産の査定で失敗したくない！知っておきたい査定方法や流れを解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

より正確な相場を知るには不動産会社の査定が不可欠

自分で調べる方法はあくまで大まかな相場を把握するためのものです。個別の物件の価値を正確に知るためには、不動産のプロである不動産会社による査定が欠かせません。

机上査定（簡易査定）と訪問査定の違い

不動産会社の査定には、大きく分けて2種類あります。

• 机上査定（簡易査定）:物件の現地を見ずに、住所や築年数、周辺の取引事例などのデータからおおよその査定額を算出する方法。スピーディーに結果が分かりますが、精度は訪問査定に劣ります。
• 訪問査定（詳細査定）:不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、建物の状態、日当たり、周辺環境などを細かく確認して査定額を算出する方法。手間と時間はかかりますが、より実態に即した精度の高い価格が分かります。

まずは複数の会社に机上査定を依頼し、その中から信頼できそうな会社を数社に絞って訪問査定を依頼するのが効率的です。

【関連記事】不動産売却に訪問査定を有効活用しよう！評価のポイントや不動産会社の見極め方-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

査定依頼する不動産会社の選び方

査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。なぜその価格になるのか、具体的な根拠を分かりやすく説明してくれるかどうかが重要です。また、地域の不動産市場に詳しいか、売却実績が豊富かといった点も確認しましょう。担当者との相性も売却活動をスムーズに進める上では大切なポイントです。

複数社に依頼できる一括査定サービスの活用

複数の不動産会社に一件ずつ連絡して査定を依頼するのは大変な手間がかかります。そこで便利なのが、不動産一括査定サイトです。一度の物件情報入力で、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。各社の査定額や提案内容を比較検討することで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

査定方法	メリット	デメリット
自分で調べる	手軽・無料・匿名でできる	あくまで目安・精度が低い
机上査定	スピーディーに結果が分かる	精度が訪問査定より劣る
訪問査定	精度が高い・具体的な売却相談ができる	時間がかかる・訪問対応が必要
一括査定サイト	手間が省ける・複数社を比較できる	複数社から連絡が来る

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不動産売却の基本的な流れと注意点

最後に、相場調査後の売却活動全体の流れと、知っておくべき注意点について触れておきます。

売却相談から引き渡しまでの7ステップ

不動産売却は、一般的に以下のような流れで進みます。相場調査は、この最初のステップにあたります。

1. 相場調査・売却相談:まずは相場を調べ、不動産会社に相談します。
2. 査定依頼・媒介契約:不動産会社に査定を依頼し、売却を任せる会社と媒介契約を結びます。
3. 売却活動:不動産会社が広告掲載や内覧対応などを行います。
4. 購入申し込み・条件交渉:購入希望者から申し込みがあれば、価格や引き渡し時期などの条件を交渉します。
5. 売買契約:条件が合意に至れば、買主と売買契約を締結します。
6. 決済・引き渡し:残代金を受け取り、物件の鍵を買主に渡します。
7. 確定申告:売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

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「売り出し価格」と「成約価格」は異なる

不動産情報サイトで見かけるのは「売り出し価格」であり、これは売主の希望価格です。最終的に売買が成立する「成約価格」は、購入希望者との価格交渉によって、売り出し価格よりも低くなるのが一般的です。その点を考慮して、資金計画を立てることが重要です。

相場価格は常に変動することを理解する

不動産の相場は、経済状況や周辺の開発計画など、様々な要因で常に変動しています。数ヶ月前と今とでは、相場が変わっている可能性もあります。売却を決断したら、最新の市場動向を不動産会社に確認しながら、適切なタイミングで売却活動を進めることが大切です。

まとめ

不動産売却を成功させるための第一歩は、所有する物件の適正な相場を知ることから始まります。不動産情報サイトや公的データを活用すれば自分でもある程度の相場は調べられますが、最終的には複数の不動産会社に査定を依頼し、専門家の意見を参考にすることが不可欠です。この記事でご紹介した方法を参考に、まずはご自身の資産価値を把握し、納得のいく不動産売却を目指してください。