不動産売却の仲介とは？仕組みや手数料、買取との違いを分かりやすく解説

2026年1月18日

不動産の売却を考え始めたとき、「仲介」という言葉を耳にすることが多いのではないでしょうか。しかし、具体的にどのような仕組みで、自分にとって本当に最適な方法なのか、よく分からないという方も少なくありません。不動産売却は人生で何度も経験することではないため、不安や疑問を抱くのは当然のことです。

この記事では、不動産売却における「仲介」の基本的な仕組みから、よく比較される「買取」との違い、メリット・デメリット、そして気になる費用や売却の流れまで、初心者の方にも分かりやすく解説します。この記事を読めば、不動産売却の第一歩を安心して踏み出すための知識が身につきます。

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不動産売却の「仲介」とは？基本的な仕組みを解説

不動産売却における「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約の成立に向けてサポートを行う方法です。まずは、その基本的な仕組みと、「買取」との違いについて理解を深めましょう。

不動産会社が売主と買主の間を取り持つ売却方法

「仲介」では、売主が不動産会社に「この物件を売りたい」と依頼し、不動産会社はその物件の購入希望者を広告活動などを通じて探します。そして、購入希望者が見つかると、売主と買主の間で価格や引き渡し条件などの交渉を調整し、売買契約の締結から物件の引き渡しまでをサポートします。

不動産会社は、あくまで売主と買主を結びつける「仲介役」であり、不動産会社自身が物件を買い取るわけではありません。この一連のサポートに対する成功報酬として、売主および買主はそれぞれ依頼した不動産会社に「仲介手数料」を支払います。

「買取」との違いは売却価格とスピード

「仲介」とよく比較される方法に「買取」があります。買取は、不動産会社が直接、売主から物件を買い取る方法です。両者の最も大きな違いは、「売却価格」と「売却までにかかる時間」です。

比較項目	仲介	買取
買主	主に個人の購入希望者	不動産会社
売却価格	市場価格に近い価格	市場価格の6～8割程度になる傾向
売却期間	3ヶ月～半年程度が一般的（長引く場合もある）	数日～数週間程度
仲介手数料	必要	不要
内覧対応	必要	不要
契約不適合責任	原則として負う	免除されることが多い

仲介は、市場価格に近い価格で売れる可能性がある反面、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。一方、買取は価格が相場より低くなる傾向がありますが、すぐに現金化できるという大きなメリットがあります。どちらの方法が良いかは、売主の状況や優先順位によって異なります。

不動産売却で仲介を選ぶメリット

時間がかかっても、できるだけ高く売りたいと考える方にとって、「仲介」は非常に魅力的な売却方法です。ここでは、仲介を選ぶ主なメリットを3つ紹介します。

市場価格に近い高値での売却が期待できる

仲介の最大のメリットは、市場の相場に基づいた価格設定で売却活動を行える点です。不動産会社が広く購入希望者を探してくれるため、需要と供給のバランスが合えば、市場価格、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があります。特に、立地が良かったり、物件の状態が良好であったりする人気の物件は、高値での売却が期待できるでしょう。

幅広い購入希望者に情報を届けられる

不動産会社は、自社の顧客リストだけでなく、不動産流通機構「レインズ」や、大手ポータルサイト、チラシなど、様々な媒体を使って物件情報を公開します。これにより、特定の不動産会社と接点がない購入希望者にも物件情報が届き、より多くの人の目に触れる機会が増えます。購入希望者が増えれば、それだけ良い条件で売却できる可能性も高まります。

参考：不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）

売却活動全般で専門的なサポートが受けられる

不動産売却には、価格査定、売買契約書の作成、住宅ローンの手続き、引き渡しなど、多くの専門的な知識が必要です。仲介を依頼すれば、これらの複雑な手続きを不動産のプロである不動産会社に任せることができます。購入希望者との価格交渉や条件調整なども代行してくれるため、売主の負担を大幅に軽減できます。

不動産売却で仲介を選ぶデメリット

多くのメリットがある一方で、「仲介」にはデメリットも存在します。事前にデメリットを理解しておくことで、売却活動をスムーズに進めることができます。

売却完了までに時間がかかる場合がある

仲介は、購入希望者を探すところから始まるため、売却が完了するまでに時間がかかることが一般的です。公益財団法人東日本不動産流通機構の2024年データによると、首都圏では中古マンションで平均約85日（約2.8ヶ月）、中古一戸建てで平均約97日（約3.2ヶ月）が登録から成約までの目安とされています。ただし、準備期間や引渡し期間を含めると全体で3～6ヶ月程度、物件の条件や市場の動向によっては、それ以上かかるケースもあります。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」

仲介手数料などの諸費用が発生する

仲介で売却が成立した場合、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は売却価格に応じて変動し、決して安い金額ではありません。その他にも、印紙税や登記費用、場合によってはハウスクリーニング代など、様々な諸費用がかかることを念頭に置いておく必要があります。

購入希望者の内覧対応などが必要

購入希望者が見つかると、実際に物件を見てもらう「内覧」の対応が必要になります。週末などに内覧の予定が入ることが多く、その都度、部屋をきれいに掃除したり、スケジュールを調整したりする手間が発生します。居住中に売却活動を行う場合は、プライベートな空間を見られることにストレスを感じる方もいるかもしれません。

不動産売却の仲介手数料はいくら？

仲介を利用する上で最も気になるのが仲介手数料ではないでしょうか。ここでは、仲介手数料の上限額や計算方法、支払うタイミングについて解説します。

仲介手数料の上限額は法律で定められている

不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって上限額が定められています。そのため、法外な手数料を請求される心配はありません。国土交通省の告示により、売買価格に応じて計算式が異なります。

売買価格：仲介手数料の上限額（税抜）

200万円以下の部分：売買価格×5%
200万円を超え400万円以下の部分：売買価格×4%
400万円を超える部分：売買価格×3%

この計算は非常に複雑なため、一般的には速算式が用いられます。

参考：国土交通省「消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

売却価格別の仲介手数料シミュレーション

多くの場合、不動産の売却価格は400万円を超えるため、以下の速算式を使うと簡単に上限額を計算できます。

仲介手数料の上限額（税抜）=売却価格×3%+6万円

売却価格	仲介手数料の上限額（税込）
500万円	23万1,000円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
5,000万円	171万6,000円

あくまで上限額であるため、不動産会社との合意があれば、これより低い金額になる可能性もあります。

※500万円の物件については、2024年7月1日施行の法改正により、「低廉な空家等」（800万円以下の物件）に該当する場合、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）まで引き上げられる特例が追加されました。一般的な物件の場合は記載通り23万1,000円が上限ですが、空き家等の場合はより高い上限額が適用される可能性があります。

参考：国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（PDF）

仲介手数料を支払うタイミングはいつ？

仲介手数料を支払うタイミングは、法律で明確に決まっているわけではありませんが、一般的には以下の2つのケースが多いです。

売買契約時に半額、引き渡し時に残りの半額を支払う
引き渡し時に一括で支払う

最も一般的なのは、売買契約の成立時に半額を支払い、全ての取引が完了し物件を引き渡す際に残金を支払うパターンです。契約前に不動産会社に支払いのタイミングを確認しておくと安心です。

仲介の成功を左右する媒介契約の種類

不動産会社に仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結びます。この媒介契約には3つの種類があり、どれを選ぶかによって売却活動の進め方が大きく変わります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った契約を選びましょう。

契約の種類	複数社への依頼	自己発見取引	レインズへの登録義務	活動状況の報告義務
一般媒介契約	可能	可能	なし	なし
専任媒介契約	不可	可能	7日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	不可	不可	5日以内	1週間に1回以上

複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態です。売主にとっては、より多くの不動産会社の販売網を活用できるメリットがあります。しかし、不動産会社側からすると、他社で契約が決まってしまうと報酬を得られないため、販売活動が積極的になりにくいというデメリットも指摘されています。

参考：公益社団法人全日本不動産協会「一般媒介契約について」

1社に絞って手厚い報告を受ける「専任媒介契約」

専任媒介契約は、仲介を依頼する不動産会社を1社に絞る契約形態です。不動産会社は、2週間に1回以上、売主に販売活動の状況を報告する義務があります。また、契約を結んでから7日以内に物件情報を「レインズ」に登録する必要があるため、広く購入希望者を探すことができます。売主が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接契約することも可能です。

参考：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」

さらに厳しい条件で手厚い「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもさらに条件が厳しい契約です。仲介を依頼できるのは1社のみで、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ずその不動産会社を通して契約しなければなりません。その分、不動産会社の責任は重くなり、1週間に1回以上の活動報告と、契約から5日以内のレインズへの登録が義務付けられています。最も手厚いサポートが期待できる契約形態と言えます。

不動産を仲介で売却する基本的な流れ

実際に仲介で不動産を売却する場合、どのようなステップを踏むのでしょうか。ここでは、査定の依頼から物件の引き渡しまでの基本的な流れを5つのステップに分けて解説します。

手順1：不動産会社に物件の査定を依頼する

まずは、売却したい物件がいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼します。査定には、物件情報から簡易的に価格を算出する「机上査定」と、実際に物件を見て詳細に評価する「訪問査定」があります。複数の会社に査定を依頼し、査定価格だけでなく、その根拠や担当者の対応などを比較検討することが重要です。

手順2：不動産会社と媒介契約を締結する

査定結果や販売方針に納得できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を結びます。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類から、自分の希望に合った契約形態を選びます。契約内容をしっかりと確認し、疑問点は必ず質問するようにしましょう。

手順3：売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社が物件の販売活動を開始します。不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布などを行い、購入希望者を探します。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、スケジュールを調整して対応します。

手順4：購入希望者と売買契約を締結する

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件がまとまったら、売買契約を締結します。契約時には、買主から手付金（売買価格の5～10%程度）を受け取ります。契約内容を十分に確認し、署名・捺印を行います。

手順5：物件の引き渡しと残金決済を行う

契約時に定めた引き渡し日に、買主から残りの代金を受け取ると同時に、物件の鍵や関連書類を渡します。また、司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記の手続きを行います。これで、全ての売却手続きが完了となります。

信頼できる不動産会社の選び方のポイント

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。ここでは、信頼できる不動産会社を見極めるための3つのポイントを紹介します。

売却したい物件があるエリアや種類に強いか確認する

不動産会社には、それぞれ得意なエリアや物件の種類（マンション、戸建て、土地など）があります。売却したい物件があるエリアでの売却実績が豊富か、同じような種類の物件の取り扱いが多いかなどをホームページなどで確認しましょう。地域に密着した会社であれば、そのエリアならではの購入希望者層を把握している可能性が高いです。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか見極める

複数の会社に査定を依頼すると、提示される価格に差が出ることがあります。高い査定価格を提示されると魅力的に感じますが、なぜその価格になるのか、具体的な根拠を明確に説明してくれるかどうかが重要です。周辺の取引事例や市場の動向などを踏まえて、納得のいく説明をしてくれる会社を選びましょう。

担当者と円滑なコミュニケーションが取れるか確かめる

不動産売却は、数ヶ月にわたる長い付き合いになります。そのため、担当者との相性も非常に重要です。質問に対して誠実に答えてくれるか、報告や連絡をこまめにしてくれるかなど、コミュニケーションが円滑に取れる相手かどうかを見極めましょう。査定時のやり取りなどを通じて、信頼できる担当者かどうかを判断することが大切です。

まとめ

この記事では、不動産売却における「仲介」について、基本的な仕組みからメリット・デメリット、費用、そして売却の流れまでを解説しました。仲介は、市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方で、時間がかかるなどの側面もあります。ご自身の状況や希望を整理し、最適な売却方法を選択することが重要です。

不動産売却は大きな決断ですが、正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーを見つけることで、きっと満足のいく結果につながるはずです。この記事が、あなたの不動産売却の成功に向けた一歩となれば幸いです。