不動産売却の方法を徹底解説！基本的な流れから注意点までわかりやすく紹介

不動産の売却は、多くの方にとって一生に一度あるかないかの大きな出来事です。そのため、「何から始めればいいのだろう」「損をしないためにはどうすればいいのか」といった不安や疑問を感じるのは当然のことです。

この記事では、不動産売却の基本的な方法から、売却が完了するまでの具体的な流れ、そして成功させるためのコツまで、初心者の方にも分かりやすく解説します。安心して不動産売却を進めるための第一歩として、ぜひご活用ください。

不動産売却の主な2つの方法

不動産を売却するには、主に「仲介」と「買取」という2つの方法があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、どちらが適しているかは売主様の状況によって異なります。まずは、この2つの方法の基本的な違いを理解することから始めましょう。

不動産会社に買主を探してもらう「仲介」

「仲介」とは、不動産会社に依頼して、物件を購入してくれる買主を探してもらう方法です。不動産会社は、インターネット広告やチラシなどを利用して幅広く販売活動を行い、買主を見つけます。売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うのが一般的です。市場価格に近い価格で売却できる可能性が高い点が、最大のメリットと言えるでしょう。

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」

「買取」とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。不動産会社が買主となるため、販売活動を行う必要がなく、スピーディーに売却手続きを進めることができます。周囲に知られずに売却したい場合や、すぐに現金化したい場合に適しています。ただし、売却価格は仲介に比べて低くなる傾向があり、一般的に市場価格の7～8割程度が目安とされています。これは、不動産会社がリフォームなどを行って再販売するための費用や利益を見込むためです。

「仲介」と「買取」どちらを選ぶべき？

どちらの方法を選ぶべきか、それぞれの特徴を比較して検討することが重要です。以下の表に、メリットとデメリットをまとめましたので、ご自身の希望や状況と照らし合わせてみてください。

項目	仲介	買取
買主	一般の個人など（不動産会社が探す）	不動産会社
売却価格	市場価格に近い価格で売れる可能性が高い	仲介の7～8割程度になる傾向がある
売却期間（スピード）	買主が見つかるまで時間がかかる（目安：3～6か月）	手続きがスピーディー（目安：約1か月で現金化可能）
諸費用（仲介手数料）	売買成立時に支払いが必要	基本的に不要
周囲への周知	広告活動を行うため、知られる可能性がある	販売活動を行わないため、周囲に知られにくい
こんな人におすすめ	時間がかかっても、少しでも高く売りたい方	すぐに現金化したい方、周囲に知られたくない方

【7ステップ】不動産売却の基本的な流れ

不動産売却は、準備から引き渡し、そして売却後の手続きまで、いくつかのステップを踏んで進められます。ここでは、一般的な仲介による売却の流れを7つのステップに分けて解説します。全体像を把握することで、計画的に売却準備を進めることができます。

【関連記事】不動産売却の流れを7つのステップで解説！初心者でも安心の進め方-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

手順1：売却相場を調べる

まず最初に行うべきことは、所有する不動産がいくらくらいで売れそうか、おおよその相場を把握することです。国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」や、民間の不動産情報サイトなどで、近隣の類似物件の成約価格を調べることができます。これにより、後の査定価格が妥当かどうかを判断する材料になります。

参考：国土交通省「建設産業・不動産業：不動産取引価格情報提供制度」
参考：国土交通省「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」

手順2：不動産会社に査定を依頼する

次に、複数の不動産会社に物件の査定を依頼します。査定には、物件の情報をもとに簡易的に価格を算出する「机上査定」と、実際に物件の状態を確認して詳細な価格を算出する「訪問査定」があります。より正確な売却可能価格を知るために、訪問査定を依頼することをおすすめします。

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手順3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果や不動産会社の対応などを比較検討し、売却を依頼する会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ売主への報告義務や、自分で買主を見つけられるかといった条件が異なります。それぞれの特徴を理解し、自分の売却方針に合った契約形態を選びましょう。

手順4：売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、不動産情報サイトへの掲載やチラシの配布などを行い、購入希望者を探します。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、日時を調整して物件を見てもらいます。内覧は物件の印象を左右する重要な機会ですので、清掃や整理整頓を心がけましょう。

手順5：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまったら、買主と「売買契約」を締結します。契約時には、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容を十分に確認することが大切です。契約書に署名・捺印することで、契約が正式に成立します。手付金は契約締結時に授受されるのが一般的です。

参考：国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」

手順6：決済と物件の引き渡し

売買契約で定めた日時に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。通常、金融機関で買主、売主、不動産会社、司法書士が集まって手続きを進めます。売主は買主から残代金を受け取り、同時に物件の鍵を引き渡します。司法書士が所有権移転登記などの手続きを行うことで、物件の所有権が正式に買主へ移ります。

手順7：確定申告を行う

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算されます。マイホームの売却など、条件によっては税金の負担を軽減できる特例制度もありますので、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

参考：国税庁「No.3102譲渡所得の申告期限」
参考：国税庁「No.3202譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

【関連記事】不動産売却後の確定申告は必要？手続きのやり方や節税方法を分かりやすく解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

不動産売却にかかる費用と税金

不動産を売却する際には、手数料や税金など、様々な費用が発生します。手元に残る金額を正確に把握するためにも、どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に知っておくことが重要です。

売却時にかかる主な費用

売却活動から引き渡しまでにかかる主な費用は以下の通りです。物件の状況によっては、この他にもハウスクリーニング費用や測量費用などが必要になる場合があります。

費用の種類	内容	目安
仲介手数料	買主を見つけてくれた不動産会社に支払う成功報酬です。通常、売買契約時と引き渡し時に半金ずつ支払います。	売却価格×3％＋6万円＋消費税（※売却価格が400万円を超える場合の速算式）
印紙税	不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納める国税です。契約金額によって税額が決まります。	1万円～3万円程度（※一般的な価格帯の場合。軽減措置適用時）
登記費用（抵当権抹消など）	住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するための登録免許税と、手続きを行う司法書士への報酬です。	2万円～5万円程度（司法書士への報酬含む）
引越し・処分費用	新居への引越し代や、建物内に残った家具・家電などの不用品を処分するための費用です。	数万円～数十万円（荷物の量や移動距離、依頼時期による）

売却によって発生する主な税金

不動産売却で利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税が課税されます。税額は、不動産の所有期間によって税率が大きく異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算されます。税金の計算は複雑であり、様々な特例措置も設けられているため、詳細は国税庁のホームページを確認するか、専門家へ相談しましょう。

参考：国税庁「No.3211短期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「No.3208長期譲渡所得の税額の計算」

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失敗しないための不動産会社の選び方

不動産売却が成功するかどうかは、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。信頼できる不動産会社を見つけるために、以下の3つのポイントを意識しましょう。

査定価格の根拠が明確である

査定を依頼すると、各社から査定価格が提示されます。しかし、単に高い査定額を提示する会社が良い会社とは限りません。なぜその価格になったのか、周辺の取引事例や市場の動向など、客観的なデータに基づいた明確な根拠を示してくれる会社を選びましょう。根拠のない高い査定額は、媒介契約を結ぶためだけのものかもしれません。

売却したい物件の種類を得意としている

不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（マンション、一戸建て、土地など）やエリアがあります。例えば、マンションの売却を検討しているなら、そのエリアのマンション販売実績が豊富な会社に依頼する方が、適切な販売戦略や豊富な顧客情報を持っている可能性が高いです。会社のウェブサイトで過去の取引実績を確認したり、担当者に直接質問したりして、得意分野を見極めましょう。

担当者との相性が良い

不動産売却は、数ヶ月にわたる長い付き合いになります。そのため、担当者とのコミュニケーションがスムーズかどうかも非常に重要なポイントです。こちらの質問に丁寧に答えてくれるか、売却活動の進捗をこまめに報告してくれるか、そして何より、親身になって相談に乗ってくれるかなど、信頼関係を築ける相手かどうかを見極めましょう。

不動産をより高く売却するためのコツ

少しでも良い条件で不動産を売却するためには、いくつか押さえておきたいコツがあります。ここでは、売却活動において特に重要となる3つのポイントを紹介します。

内覧前の準備を徹底する

購入希望者にとって、内覧は物件の購入を最終決定する重要な機会です。第一印象を良くするために、事前の準備を徹底しましょう。室内全体の清掃はもちろんのこと、特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）は清潔感が重視されるポイントです。また、部屋が広く見えるように不要な荷物を片付けたり、室内の換気をして匂いにも配慮したりすることが大切です。

適切な売出価格を設定する

売出価格の設定は、売却成功の鍵を握ります。高く売りたい気持ちから相場よりも高すぎる価格を設定してしまうと、購入希望者が現れず、売れ残ってしまう可能性があります。売れ残り期間が長引くと、値下げをせざるを得なくなり、結果的に相場より安い価格で売却することにもなりかねません。不動産会社の査定価格や周辺の相場を参考に、担当者とよく相談して適切な価格を設定しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって査定の基準や得意分野が異なるため、提示される金額には差が出ることが一般的です。１社だけの査定ではその価格が適正かどうか判断できず、相場より安く売ってしまうリスクがあります。

適正価格を知るためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較検討しましょう。査定額の高さだけで選ぶのではなく、その根拠を明確に説明してくれる信頼できるパートナーを見つけることが、高値売却への第一歩となります。

まとめ

不動産売却は、まず「仲介」と「買取」の違いを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことから始まります。売却活動は多くのステップを踏みますが、全体の流れを把握しておくことで、一つ一つの手続きに落ち着いて対応できます。信頼できる不動産会社をパートナーに選び、計画的に準備を進めることが、納得のいく不動産売却につながります。