特定空き家とは？指定される条件・リスクと指定されないための対策を解説

相続した実家や、使う予定のない家を空き家のまま所有している方は少なくありません。管理が後回しになり、気づかないうちに状態が悪化しているケースもあります。

特定空き家とは、適切な管理が行われておらず、周囲の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあると自治体に判断された空き家のことです。倒壊の危険や衛生面の問題、景観の悪化などが見られる場合、空家等対策特別措置法に基づき指定されます。

特定空き家に指定されると、改善の指導や勧告が行われ、対応しない場合は固定資産税の負担増や行政による措置が取られる可能性があります。この記事では、特定空き家の概要や指定される条件、指定された場合の影響、指定を避けるための対策について解説します。

特定空き家とは？制度の背景と目的

空き家対策の根拠となっているのが、「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。この法律では、空き家の所有者は、周囲の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切に管理する責任があると定められています。

高齢化や相続の増加により、管理されない空き家は年々増えています。人が住まなくなった家は劣化が早く、倒壊・衛生悪化・景観の悪化など、地域全体に影響を及ぼすおそれがあります。こうした背景から、特に危険性が高い空き家については、自治体が所有者に改善を求めたり、場合によっては強制的に対処できるよう、「特定空き家」という区分が設けられています。

どのような空き家が「特定空き家」に指定されるのか

すべての空き家が、ただちに特定空き家に指定されるわけではありません。しかし、管理されない状態が続き、危険性や周囲への悪影響が具体的に確認されると、指定の対象となる可能性があります。

ここでは、特定空き家と判断されやすい代表的な状態を、より具体的に見ていきます。

倒壊など、保安上の危険がある状態

建物の基礎にひび割れがあり、外から見ても傾きが分かる場合や、柱・梁が腐食して構造的な強度が低下している状態は、倒壊のおそれがあると判断されます。また、屋根瓦がずれて落下しそうになっている、外階段やバルコニーの鉄部が腐食して今にも崩れそうな場合なども、強風や地震時に危険が及ぶとして対象になります。

衛生上、有害となるおそれがある状態

長期間放置された結果、室内外にゴミが溜まり、悪臭が発生しているケースや、排水設備の破損により汚水が流れ出している状態は、衛生上の問題として判断されます。また、害虫やネズミが発生し、近隣住宅にまで影響が及んでいる場合も、特定空き家の対象となる可能性が高くなります。

適切な管理が行われず、景観を著しく損なっている状態

外壁の塗装が大きく剥がれ落ちている、落書きが長期間放置されている、庭や敷地内に雑草や樹木が伸び放題になっているといった状態は、周囲の景観を著しく損ねていると判断されます。特に住宅地では、「近隣の街並みと明らかに異なる状態」が続いていることが問題視されやすくなります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある状態

庭木の枝や雑草が道路や隣地にはみ出し、通行の妨げになっているケースや、空き家にシロアリや野良猫などが住み着いている状態は、近隣住民に直接的な迷惑を与えます。また、施錠されておらず、不審者が出入りできる状態の空き家は、防犯面での不安が大きく、指定の対象になりやすい傾向があります。

特定空き家に指定されるとどうなる？

特定空き家に指定されると、所有者にとってメリットはほとんどありません。自治体は段階的に対応を進めていき、改善が行われないほど、金銭的・法的な負担が大きくなっていきます。ここでは、特定空き家に指定された後の一般的な流れを、具体的に見ていきましょう。

助言・指導から始まる行政対応

まず自治体から、空き家の状態について助言や指導が行われます。「倒壊の危険があるため補修してください」「雑草やゴミを撤去してください」といった形で、改善すべき内容が具体的に示されるのが一般的です。この段階では法的な罰則はありませんが、対応せずに放置すると次の段階へ進みます。

勧告による固定資産税優遇措置の解除

助言や指導に従わず、改善が見られない場合、自治体から「勧告」が行われます。この勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が解除されます。これにより、200㎡以下の住宅用地に適用されていた6分の1課税や、200㎡超部分の3分の1課税といった特例が外れ、固定資産税が最大で6倍程度になる可能性があります。建物がある方が税金が安いという前提が、この段階で崩れる点には注意が必要です。

命令に従わない場合の過料

勧告後も改善が行われない場合、自治体は「命令」を出します。この命令は法的拘束力を持ち、内容に従わない場合、50万円以下の過料が科される可能性があります。単なるお願いや指導とは異なり、従わなければ処罰の対象となる段階に入ったと考えるべきです。

行政代執行による強制的な対応

命令にも従わず、危険な状態が放置された場合、自治体が行政代執行を行うことがあります。これは、所有者に代わって自治体が強制的に解体や修繕、撤去などを行う措置です。倒壊の危険がある建物の解体や、はみ出した庭木や雑草の伐採、大量のゴミや不法投棄物の撤去などが行われ、その費用はすべて所有者負担となります。費用を支払えない場合は、不動産の差押えや公売に発展する可能性もあります。

特定空き家に指定された場合の対処法

特定空き家に指定されたからといって、すぐに解体や行政代執行といった強制措置が行われるわけではありません。多くの場合、自治体から改善を求める通知が出され、一定の猶予期間が設けられます。この期間内に適切な対応を取ることが、その後の負担を大きく左右します。

指定解除には原因となった状態の改善が必要

特定空き家の指定を解除してもらうためには、指定理由となった問題を具体的に解消する必要があります。たとえば、倒壊の危険が指摘されている場合は、建物の補修や解体が求められますし、衛生面の問題であれば、敷地内のゴミ撤去や清掃、害虫対策などが必要になります。自治体が改善内容を確認し、「周囲に悪影響を及ぼすおそれがなくなった」と判断されれば、特定空き家の指定は解除されます。

意見書提出や異議申立ての機会を活用する

改善命令が出される前には、所有者が意見書を提出できる機会が設けられます。たとえば、すでに改善工事を進めている場合や、相続手続き中で対応が遅れているなど、やむを得ない事情がある場合は、この段階で状況を説明することが重要です。適切に説明できれば、猶予期間の延長や柔軟な対応が取られるケースもあります。

専門家に相談しながら進めるという選択

自治体とのやり取りや、補修・解体・売却といった判断を個人で進めるのは負担が大きいものです。対応を誤ると、不要な費用がかかったり、結果的に行政代執行へ進んでしまうこともあります。不動産会社や法律の専門家に相談し、現状に合った現実的な対処法を整理しながら進めることが、リスクを最小限に抑えるための近道といえるでしょう。

特定空き家に指定されないための対策

特定空き家に指定されるリスクを避けるためには、空き家の現状を把握したうえで、早めに対応方針を整理しておくことが重要です。放置期間が長くなるほど、選択肢は限られ、結果的に負担が大きくなりやすくなります。

定期的に管理する・管理を委託する

定期的に現地を確認し、換気や清掃、庭木の剪定などを行うことで、特定空き家に指定されるリスクは大きく下げられます。遠方に住んでいる場合や管理が難しい場合は、管理会社に委託する方法もありますが、固定資産税や管理費といったコスト負担は継続する点に注意が必要です。

賃貸として活用する

建物の状態や立地条件によっては、賃貸として貸し出すことで空き家状態を解消できる場合があります。人の出入りが生まれることで建物の劣化を抑えられ、管理の手間も軽減されます。ただし、修繕費や入居者対応など、新たな負担が発生する可能性もあります。

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解体して土地として活用する

老朽化が進み、建物としての利用が難しい場合は、解体して土地として活用する選択肢もあります。倒壊リスクを根本的に解消できる一方で、解体費用がかかることや、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がる可能性がある点には注意が必要です。

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空き家を売却するという選択

将来的に使用する予定がなく、管理や費用負担が重荷になっている場合は、売却によってリスクと負担を整理する方法も現実的です。特定空き家に指定される前であれば、古家付きのまま売却できる可能性もあり、解体や行政対応を迫られる前に選択肢を検討できます。

空き家を「放置しない」ために

空き家は、放置すればするほど選択肢が狭まり、負担とリスクが増えていきます。一方で、早めに状況を整理すれば、売却や活用など現実的な選択が可能です。「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも、今の状態で何ができるのかを知ることは大きな意味があります。

岡山エリアの空き家・不動産売却に関するお悩みは、後楽不動産が状況に応じた選択肢整理をサポートします。
空き家を負担にしないための第一歩として、ぜひ一度ご相談ください。

空き家の有効活用や売却を検討している場合は、後楽不動産への相談もご検討ください。私たちは、あなたの空き家の状況を理解し、スムーズな売却手続きをサポートいたします。この記事が、あなたの空き家問題への解決策の一助となり、安心して未来を見据えることができるよう願っています。