リースバックとは？メリット・デメリット、仕組みと後悔しないための注意点を解説

「自宅を売却して資金を確保したいけれど、そのまま住み続けたい」と考えている方もいるのではないでしょうか。そのような場合に検討される方法の一つが、リースバックです。

リースバックは、自宅を売却した後に賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。ただし、売却後は所有者ではなくなり、家賃や契約期間、更新条件によっては希望どおりに住み続けられない場合があります。

売却価格だけでなく、売却後の住居費や契約条件、将来の暮らしまで確認して判断することが大切です。

この記事では、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、売却価格と家賃の考え方、契約前の確認事項を分かりやすく解説します。通常売却や不動産買取、リバースモーゲージなどとも比較し、自分に合う方法を考えていきましょう。

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リースバックとは？

リースバックとは、自宅を不動産会社などへ売却して代金を受け取った後、買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

引っ越さずにまとまった資金を確保できる可能性がある一方、売却後は自宅の所有者ではなく、家賃を支払う賃借人になります。

所有者から賃借人へ立場が変わる

リースバックを利用すると、自宅の所有権は買主へ移ります。売却後は固定資産税など、所有者としての負担がなくなる一方で、毎月の家賃を支払わなければなりません。

建物を自由に増改築したり、将来家族へ相続させたりすることも原則としてできなくなります。住む場所は変わらなくても、所有関係と費用負担は大きく変わることを理解しておきましょう。

売買契約と賃貸借契約を結ぶ

リースバックでは、自宅を売却するための「売買契約」と、売却後も住み続けるための「賃貸借契約」を結びます。

売却価格だけでなく、家賃、契約期間、更新・再契約の条件、修繕費の負担、退去条件なども確認する必要があります。まずは必要な資金、住み続けたい期間、無理なく支払える家賃を整理しましょう。

リースバックの仕組みと利用の流れ

リースバックは、査定を受けて売却価格と家賃の提示を受け、売買契約と賃貸借契約を結ぶ流れで進みます。売却条件と賃貸条件を同時に確認することが重要です。

1．不動産会社へ査定を依頼する

所在地、土地・建物の広さ、築年数、建物の状態、周辺の取引事例などをもとに査定を受けます。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるか確認するため、ローン残高も準備しておきましょう。詳しくは、「住宅ローン返済中の家を売却する方法」も参考にしてください。

2．売却価格と家賃の提示を受ける

査定後は、リースバックによる売却価格と売却後の家賃などが提示されます。高い価格で買い取ってもらえても、それに伴って家賃が高くなれば、毎月の負担が大きくなる可能性があります。

売却によって確保できる資金と、居住予定期間に支払う家賃の総額をあわせて確認しましょう。

3．売買契約と賃貸借契約を締結する

条件に納得できたら、売買契約と賃貸借契約を締結します。普通借家契約・定期借家契約のどちらなのか、契約期間、更新または再契約の可否、家賃の改定条件などを書面で確認します。

4．売却代金を受け取り所有権を移転する

決済日に売却代金を受け取り、所有権を買主へ移します。住宅ローンが残っている場合は、売却代金や自己資金で完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。

登記費用などが必要になる場合もあるため、売却価格ではなく、諸費用を差し引いた手取り額を確認しましょう。資金計画を立てる際は、「不動産売却にかかる費用の内訳」も参考にしてください。

5．家賃を支払いながら住み続ける

売却後は賃借人として生活します。設備の修理やリフォーム、同居人の追加などに貸主の承諾が必要になる場合があるため、賃貸借契約のルールを確認しておきましょう。

リースバックを利用するメリット

リースバックの主なメリットは、生活環境を大きく変えずに自宅を資金化できることです。ただし、メリットを得られるかは、売却価格や家賃、契約内容によって異なります。

売却後も住み慣れた家で生活できる

通常の売却では、原則として引き渡しまでに退去します。リースバックでは、売却後に賃貸借契約を結ぶため、同じ家で生活を続けられる可能性があります。

子どもの転校を避けたい家庭や、住み替え先を探す時間が必要な方にとって検討しやすい方法です。ただし、住み続けられる期間は契約によって決まるため、期間と更新条件を確認しましょう。

まとまった資金を確保できる

自宅を売却することで、住宅ローンの返済、老後の生活費、医療・介護費用などに充てる資金を確保できます。

ただし、リースバックの売却価格が通常売却と同じになるとは限りません。必要な金額を確保できるか、諸費用を差し引いた手取り額で確認することが大切です。

引っ越しの負担を抑えられる

同じ家に住み続けられれば、新居探し、荷造り、住所変更などの負担を抑えられます。高齢の方や荷物が多い家庭にとってもメリットになるでしょう。

一方、将来退去するときには引っ越し費用が必要です。売却代金をすべて使わず、今後の住み替え資金も残しておく必要があります。

所有に伴う負担を減らせる

売却後の固定資産税や都市計画税は、原則として新しい所有者が負担します。ただし、設備の修理費や原状回復費用などは、契約内容や不具合の原因によって借主負担になる場合があります。

売却後の費用がすべてなくなるわけではありません。貸主と借主の負担範囲を確認しましょう。

リースバックのデメリット

リースバックでは所有権を手放し、毎月家賃を支払う生活へ変わります。目先の資金だけでなく、売却後の暮らしまで考えて判断する必要があります。

通常売却より売却価格が低くなる場合がある

買主は、家賃収入、保有中の費用、将来の再販売価格などを考慮して買取価格を決めます。そのため、一般の購入希望者を探す仲介売却より、価格が低くなる場合があります。

提示価格が適正か判断するには、仲介で売却した場合の査定価格や通常の買取価格とも比較しましょう。

毎月の家賃が発生する

売却後は、元の自宅であっても家賃を支払わなければなりません。保証料や更新料などが必要になる場合もあります。

まとまった資金を得ても、家賃の負担が重ければ早く取り崩す可能性があります。現在の収入だけでなく、退職後の収入や将来の生活費も踏まえて支払えるか確認しましょう。

希望する期間まで住めない場合がある

定期借家契約は、契約期間の満了によって原則として終了します。貸主と借主が合意すれば再契約できる場合がありますが、必ず同じ条件で住み続けられるとは限りません。

「売却後も住める」という説明だけで判断せず、契約の種類、期間、更新・再契約の条件を確認することが重要です。

自宅を自由に扱えなくなる

売却後の所有者は買主です。増改築や設備交換には貸主の承諾が必要になる場合があります。また、自宅を家族へ相続させることもできません。

将来自宅を家族へ残したい場合は、所有権を手放すことについて事前に話し合いましょう。

買い戻せるとは限らない

買い戻し条件が設けられる場合もありますが、すべての契約で保証されるものではありません。買い戻し価格が売却時より高くなったり、期限までに資金を準備できなかったりする可能性もあります。

買い戻しを希望する場合は、価格または計算方法、期限、手続き、物件が第三者へ売却された場合の扱いを書面で確認してください。

売却価格と家賃はどう決まる？

リースバックの売却価格と家賃は、物件の市場価格だけでは決まりません。立地や建物の状態に加え、買主が想定する家賃収入、保有費用、将来の再販売なども考慮されます。

売却価格の考え方

売却価格を決める際は、所在地、面積、築年数、建物の状態、接道状況、周辺の取引事例などが確認されます。

買主は購入後に家賃を受け取りながら物件を保有するため、将来の価格変動や再販売の見込みも考慮します。一般の購入希望者へ売却する仲介とは、査定の考え方が異なる場合があります。査定額の見方については、「不動産売却の査定で損しないためのポイント」もあわせて確認しましょう。

家賃の考え方

家賃は、売却価格、周辺の賃料相場、買主が想定する収益などをもとに設定されるのが一般的です。具体的な計算方法は会社や契約によって異なります。

提示された家賃だけでなく、保証料や更新料などを含む住居費の総額も確認しましょう。

高い売却価格が有利とは限らない

売却価格が高ければ受け取る資金は増えますが、それに伴って家賃も高くなる場合があります。

短期間だけ住む場合と長期間住む場合では、適した条件が異なります。売却価格、手取り額、月額の住居費、居住予定期間を並べて比較することが大切です。

よくあるトラブルと契約前の確認事項

リースバックのトラブルは、売却価格だけで契約を決め、家賃や契約期間、買い戻し条件を十分に確認していない場合に起こりやすくなります。

契約後は簡単に元の状態へ戻せるとは限りません。売買契約書と賃貸借契約書の両方を確認し、分からない点を残したまま署名しないようにしましょう。

売却価格が想定より低かった

資金を急いでいると、提示価格を十分に比較せず契約することがあります。リースバックの査定だけでなく、仲介売却や通常の買取による査定も受け、価格差と条件の違いを確認しましょう。

家賃を支払えなくなった

現在の収入だけでなく、退職後の年金、生活費、医療・介護費用も考慮して資金計画を立てます。家賃のほか、保証料や更新料なども確認が必要です。

更新・再契約ができなかった

普通借家契約と定期借家契約では、契約終了時の扱いが異なります。契約の種類、期間、更新・再契約の可否、再契約時に条件が変わる可能性を確認しましょう。

買い戻しの条件が合わなかった

「買い戻せる」という説明だけでなく、価格、期限、必要な手続きが契約書に記載されているか確認します。口頭での約束だけで契約を進めないことが大切です。

契約前に確認したい7つの項目

1. 通常売却・買取を利用した場合の査定価格
2. リースバックの売却価格と諸費用を差し引いた手取り額
3. 家賃・保証料・更新料などの住居費
4. 賃貸借契約の種類・期間・更新条件
5. 修繕費や原状回復費用の負担
6. 買い戻しの価格・期限・手続き
7. 所有者が第三者へ変わった場合の契約の扱い

判断できない場合は契約を急がず、別の不動産会社や専門家へ相談しましょう。

通常売却・買取・リバースモーゲージとの違い

自宅を資金化する方法は、リースバックだけではありません。それぞれ所有権、資金化までの期間、売却後に住み続けられるかが異なります。仲介と買取の詳しい違いは、「岡山市で不動産を売却するときの仲介と買取の選び方」で解説しています。

通常の仲介売却

不動産会社が購入希望者を探す方法です。市場に近い価格で売れる可能性がありますが、買主が見つかるまでに時間がかかる場合があります。売却後は原則として退去するため、住み替え先の確保が必要です。ただし、通常の仲介売却でも、引き渡しまで自宅で生活しながら販売を進められます。詳しくは、「住みながら家を売る方法と注意点」をご覧ください。

不動産買取

不動産会社が直接購入する方法です。販売活動が不要なため売却期間を短縮しやすい一方、一般的に仲介より売却価格が低くなる傾向があります。売却後も住み続ける必要がなければ、通常の買取も比較しましょう。

リバースモーゲージ

自宅を担保に金融機関などから融資を受ける仕組みです。原則として所有権を維持したまま住み続けられますが、年齢、物件、地域、資金使途などに条件があります。金利や担保評価の変動にも注意が必要です。

目的から方法を選ぶ

できるだけ高く売る、早く資金化する、一定期間住み続ける、所有権を残すなど、優先する条件によって適した方法は変わります。

価格・期間・手間・毎月の負担・将来の住まいを並べ、何を実現したいかを基準に選びましょう。

リースバックが向いている人・慎重に検討したい人

リースバックが向いているかどうかは、「自宅に住み続けられる」という特徴だけでは判断できません。必要な資金額、住み続けたい期間、売却後の家賃負担、将来の住み替え計画まで含めて検討する必要があります。

一時的な資金確保には役立っても、長期間住み続けると家賃の総額が大きくなる場合があります。また、賃貸借契約の種類によっては、希望する期間まで住み続けられるとは限りません。

メリットだけで判断せず、通常売却や買取、住み替えなどの方法とも比較しましょう。

リースバックが向いている可能性がある人

リースバックは、次のような事情がある方に適している可能性があります。

• 自宅を売却して、早めにまとまった資金を確保したい
• 売却後も一定期間は現在の家に住み続けたい
• 子どもの転校や家族の生活環境の変化を避けたい
• 高齢や健康上の理由から、すぐに引っ越すことが難しい
• 住み替え先や高齢者施設を探す時間を確保したい
• 売却後の家賃を無理なく支払い続けられる
• 所有することで発生する固定資産税や建物管理の負担を減らしたい

特に、売却後に住み続ける期間がある程度決まっており、その期間の家賃を無理なく支払える方は検討しやすいでしょう。

ただし、契約更新の可否や退去時期、家賃の改定条件などは契約によって異なります。「しばらく住み続けたい」という希望を具体的な年数に置き換え、その期間を契約上確保できるか確認することが大切です。

リースバックを慎重に検討したい人

一方、次のような希望や状況がある方は、リースバック以外の方法も含めて慎重に比較する必要があります。

• できるだけ高い価格で自宅を売却したい
• 長期間にわたり、確実に同じ家へ住み続けたい
• 年金や収入に対して、売却後の家賃負担が大きい
• 自宅を資産として子どもや家族へ相続させたい
• 将来、必ず自宅を買い戻したい
• 住宅ローンの残債が多く、売却代金で完済できない可能性がある
• 家族や共有者との話し合いができていない
• 売却後の資金使途や将来の住み替え計画が決まっていない

リースバックの売却価格は、通常売却より低くなることがあります。また、買い戻し価格は売却時の価格より高く設定される場合があり、「将来買い戻せるはず」という見込みだけで契約するのは危険です。

長く住み続けたい方は、家賃の累計額や更新条件も確認しましょう。短期間では負担できる家賃でも、収入が減少した後まで支払いを続けられるかは別の問題です。

判断前に資金・期間・家賃を具体的に整理する

リースバックを検討するときは、少なくとも次の3点を具体的に整理しましょう。

1. 売却によって、いくらの資金を確保する必要があるか
2. 現在の家に、あと何年住み続けたいか
3. 毎月いくらまでなら、家賃を無理なく支払えるか

さらに、想定する居住期間の家賃総額も計算します。例えば月額10万円の家賃で5年間住む場合、単純計算で支払う家賃は600万円です。更新料や保証料などが必要であれば、実際の負担はさらに増える可能性があります。

売却時に得られる金額だけでなく、売却後に支払う総額と最終的な住み替え先まで確認することが、後悔を防ぐポイントです。

契約を決める前に家族とも情報を共有し、通常売却や買取、住み替えなどと比較してください。老後の住まいを検討している方は、「老後の住み替えのメリット・デメリット」も参考になります。

リースバックを相談する不動産会社の選び方

不動産会社は、提示される売却価格の高さだけで選ばないことが大切です。売却後も生活が続くため、賃貸条件や管理体制まで確認しましょう。

価格と家賃の根拠を説明してくれる

査定価格の根拠だけでなく、家賃がどのような考え方で設定されたのか、居住予定期間に支払う家賃の総額はいくらかを説明してくれる会社を選びましょう。

売買契約と賃貸借契約を説明してくれる

契約期間、更新・再契約、家賃の改定、修繕費、退去、買い戻しについて、分かりやすく説明してくれるか確認します。「ずっと住める」などの口頭説明だけで契約を進める会社には注意が必要です。

ほかの方法も比較してくれる

相談者の目的によっては、仲介や通常の買取、住み替えなどが適している場合があります。リースバックだけを勧めず、価格・期間・手間・売却後の負担を比較してくれる会社を選びましょう。

後楽不動産では、リースバックを前提に契約を勧めるのではなく、必要な資金、住宅ローン残高、住み続けたい期間、支払える住居費を整理したうえで、現実的な方法をご提案します。まだ売却すると決めていない段階でもご相談いただけます。

リースバックに関するよくある質問

実際の条件は、物件や契約内容によって異なります。最終的には、売買契約書・賃貸借契約書・重要事項説明書の内容を確認してください。

リースバックでは何年住み続けられますか？

契約期間は賃貸借契約によって異なります。定期借家契約は期間満了によって原則として終了し、再契約できる場合も、同じ条件で住み続けられるとは限りません。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

利用できる場合がありますが、原則として売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金で完済できない場合は、不足分への対応が必要です。

売却した自宅を買い戻せますか？

契約で条件が定められていれば買い戻せる場合があります。ただし、すべての契約で保証されるものではありません。価格、期限、手続き、第三者へ売却された場合の扱いを書面で確認しましょう。

固定資産税や修繕費は誰が負担しますか？

固定資産税は原則として所有者が負担します。修繕費や原状回復費用は、契約内容や故障・損傷の原因によって負担者が異なります。

契約後に解除できますか？

契約後に簡単に取り消せるとは限りません。解除条件は契約内容や勧誘方法などによって異なるため、すでに契約して困っている場合は、消費生活センターや法律の専門家へ早めに相談してください。

まとめ｜リースバックだけに絞らず、売却後の暮らしから判断しよう

リースバックは、自宅を売却して資金を確保しながら、賃貸として同じ家に住み続けられる可能性がある方法です。

一方、売却後は所有権を失い、毎月の家賃が発生します。売却価格だけでなく、家賃、契約期間、更新条件、買い戻し条件、諸費用を差し引いた手取り額まで確認しましょう。

資金を確保する方法は、リースバックだけではありません。通常売却、買取、住み替え、リバースモーゲージなども含め、自分の目的と今後の生活に合う方法を選ぶことが大切です。

後楽不動産では、売却を決めていない段階から、岡山の相場と売却後の暮らしを踏まえて選択肢を整理します。自宅の売却や今後の住まいについてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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