不動産売却の費用はいくら？内訳と相場、安く抑える方法を徹底解説

不動産を売却する際には、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料や税金といった様々な費用が発生します。初めて不動産を売却する方にとっては、「結局いくら費用がかかるのか？」「手元にいくら残るのか？」といった不安は尽きないでしょう。

この記事では、不動産売却にかかる費用の種類から計算方法、さらには費用を賢く抑えるための具体的なコツまで、分かりやすく解説します。売却全体の流れを掴み、安心して準備を進めるための一助としてください。

不動産売却でかかる費用一覧！シミュレーションも紹介

不動産売却にかかる費用は、大きく分けて「必ずかかる費用」と「状況によってかかる費用」の2種類があります。まずは全体像を把握し、ご自身の状況と照らし合わせて、どのような費用が必要になるかを確認しましょう。費用の総額は、一般的に売却価格の4%～6%程度が目安とされています。

【関連記事】相続した不動産の売却にかかる費用はどれくらい？登記費用・仲介手数料・解体費用・各種税金について解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

不動産売却で必ずかかる費用

どのような不動産売却においても、基本的に発生する費用です。特に仲介手数料は費用の大部分を占めるため、計算方法をしっかり理解しておくことが重要です。

費用項目	費用の目安	支払うタイミング
仲介手数料	物件価格に応じて段階的に設定・200万円以下：売却価格×5%+消費税・200万円超400万円以下：売却価格×4%+2万円+消費税・400万円超：売却価格×3%+6万円+消費税	売買契約時と引渡し完了時に半金ずつ
印紙税	売却価格により非課税～60万円（50万円以下は400円以下、1億円超は10万円以上）	売買契約時
登録免許税（抵当権抹消）	不動産1つにつき1,000円	引渡し完了時

参考：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ-国土交通省
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁

売却の状況によってかかる費用

ここからは、物件の状況や売主の事情によって必要となる費用です。住宅ローンが残っている場合や、土地の境界が未確定の場合など、追加で費用が発生するケースがあります。

費用項目	費用の目安	支払うタイミング
住宅ローン一括返済手数料	0円～5万5,000円程度（多くの金融機関では3万3,000円）	引渡し完了時
譲渡所得税・住民税	売却益に対して課税	売却した翌年の確定申告時
測量費用	35万円～80万円	測量完了時
解体費用	100万円～300万円程度	解体完了時
ハウスクリーニング費用	5万円～15万円程度	クリーニング完了時
引っ越し費用	家族構成や距離による	引っ越し完了時

3000万円の不動産を売却した場合の費用シミュレーション

具体的なイメージを持っていただくために、3,000万円のマンションを売却した場合の費用をシミュレーションしてみましょう。ここでは、住宅ローンを完済しており、売却益（譲渡所得）は発生しなかったケースを想定します。

費用項目	計算式	金額
仲介手数料	(3,000万円×3%+6万円)+10%	105万6,000円
印紙税	1,000万円超5,000万円以下のため	1万円
合計		106万6,000円

このシミュレーションでは、約107万円が費用としてかかり、手取り額は「3,000万円-106万6,000円=2,893万4,000円」となります。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産売却で必ずかかる仲介手数料と印紙税

不動産売却において、避けては通れないのが仲介手数料と印紙税です。これらは法律で上限額や税額が定められており、売却の初期段階で支払う重要な費用となります。

仲介手数料の計算方法と相場

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により、上限額が以下のように定められています。

多くの不動産売却は400万円を超えるため、速算式として「（売却価格×3%+6万円）+消費税」が一般的に用いられます。これはあくまで上限額であり、不動産会社によっては値引き交渉に応じてくれる場合もあります。

参考：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ-国土交通省

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で支払いの義務が発生します。しかし、全額を一度に支払うのではなく、売買契約時に半額、そして物件の引渡しが完了した際に残りの半額を支払うのが一般的です。この分割払いにより、売主は売却代金を受け取ってから手数料を支払うことができるため、資金繰りの負担が軽減されます。

売買契約書に必要な印紙税

印紙税は、不動産売買契約書という経済的な取引を証明する書類に対して課される税金です。契約書に記載される売買金額に応じて税額が定められており、収入印紙を契約書に貼り付けることで納税します。2027年3月31日までは軽減措置が適用されています。

契約金額	軽減後の税額
500万円超～1,000万円以下	1万円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円
5,000万円超～1億円以下	6万円

通常、契約書は売主用と買主用の2通作成するため、双方が1通分ずつ印紙税を負担するケースが一般的です。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産売却でかかる3つの税金

不動産売却では、印紙税の他にも状況に応じて様々な税金が課されます。特に売却によって利益が出た場合の譲渡所得税は金額が大きくなる可能性があるため、事前に計算方法や控除制度を理解しておくことが不可欠です。

登録免許税（抵当権抹消登記）

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合、ローンを完済した後に、金融機関が設定した「抵当権」を抹消するための登記手続きが必要です。この抵当権抹消登記にかかる税金が登録免許税で、不動産1つにつき1,000円です。土地と建物であれば2,000円となります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その場合は別途1万円～2万円程度の報酬が必要になります。

譲渡所得税・住民税の計算方法

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費:不動産の購入代金や購入時の手数料など。建物の場合は減価償却費を差し引きます。
• 譲渡費用:仲介手数料や印紙税など、売却にかかった費用です。

税率は不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断されます。

所有期間	税率（所得税+住民税+復興特別所得税）
5年以下（短期譲渡所得）	39.63%
5年超（長期譲渡所得）	20.315%

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁
参考：No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保するために創設された税金で、2013年から2037年まで課されます。不動産売却で譲渡所得税が発生した場合、所得税額に対して2.1%が追加で課税されることになります。前述の譲渡所得税の税率には、この復興特別所得税が含まれています。

参考：個人の方に係る復興特別所得税のあらまし｜国税庁

【ケース別】不動産売却でかかるその他の費用

これまでに紹介した費用の他に、物件の状態や売主の状況によって、追加で様々な費用が発生する可能性があります。ここでは、代表的なケース別の費用について解説します。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金でローン残高を一括返済する必要があります。その際に、金融機関によっては繰り上げ返済のための事務手数料がかかることがあります。手数料の金額は金融機関や手続き方法によって異なり、数千円から数万円程度が目安ですが、インターネットでの手続きの場合は無料になることもあります。

ハウスクリーニングやリフォームの費用

買主に良い印象を与え、より高く、より早く売却するために、ハウスクリーニングや部分的なリフォームを行うことがあります。費用は物件の広さや汚れ具合、リフォームの規模によって大きく変動しますが、ハウスクリーニングであれば6万円～14万円程度が相場です。ただし、費用をかけたからといって必ずしも売却価格が上がるわけではないため、不動産会社と相談しながら慎重に判断することが重要です。

土地の境界を確定させるための測量費用

土地や戸建てを売却する際に、隣接地との境界が明確でない場合、買主とのトラブルを防ぐために「確定測量」が必要になることがあります。測量費用は土地の面積や形状、隣接地の状況によって異なりますが、35万円～80万円程度が一般的な目安です。測量には数ヶ月の期間を要することもあるため、早めに不動産会社に相談しましょう。

古い建物の解体費用

築年数が古い戸建ての場合、建物を解体して更地として売却する方が、買主が見つかりやすいケースがあります。建物の解体費用は、構造（木造、鉄骨造など）や広さによって大きく異なり、木造住宅であれば100万円以上かかることも珍しくありません。解体せずに古家付き土地として売却し、買主の負担で解体してもらう代わりに価格交渉に応じるという選択肢もあります。

建物の構造	坪単価の目安
木造	3万円～7万円
鉄骨造	6万円～9万円
鉄筋コンクリート造	8万円～13万円

引っ越し費用

現在住んでいる家を売却する場合は、当然ながら引っ越し費用も必要になります。引っ越し費用は、荷物の量、移動距離、引っ越しの時期（繁忙期かどうか）によって大きく変動します。特に、売却と新居の購入のタイミングが合わず、一時的に仮住まいに移る場合は、引っ越しが2回発生し、費用も2倍かかることになるため注意が必要です。

【関連記事】不動産売却でかかる諸費用とは？内訳や節約方法を徹底解説！-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

不動産売却の費用を安く抑える5つのコツ

不動産売却には多くの費用がかかりますが、工夫次第で負担を軽減することが可能です。ここでは、誰でも実践できる費用を抑えるための5つのコツをご紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を高く売却することが、結果的に費用負担を軽くする最も効果的な方法です。そのためには、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額や販売戦略を比較検討することが不可欠です。不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数の会社にまとめて依頼できるため、手間をかけずに最適なパートナーを見つけることができます。

参考：不動産の売却は初めてで不安な方へ！流れや費用、注意点を分かりやすく解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料は法律で上限額が定められているだけで、下限はありません。そのため、不動産会社との交渉次第では、上限額よりも安くしてもらえる可能性があります。特に、売主自身が購入希望者を見つけてくる場合（自己発見取引）や、不動産会社が早期に買主を見つけられる見込みが高い人気物件などの場合は、交渉が成功しやすい傾向にあります。

【関連記事】不動産売却の仲介手数料を抑えたい！直売のメリットとデメリットを解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

自分でできることは自分で行う

専門的な知識が必要な手続きは専門家に任せるべきですが、費用削減のために自分でできることもあります。例えば、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、法務局で手続きの方法を教えてもらいながら自分で行うことも可能です。また、軽微な修繕や室内の清掃を自分で行うことで、リフォーム費用やハウスクリーニング費用を節約できます。

譲渡所得税の特別控除を利用する

マイホームを売却して利益が出た場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」という制度があります。これにより、譲渡所得税の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにすることが可能です。この特例を適用するためには、確定申告が必要となるため、忘れずに行いましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

【関連記事】自宅売却で得られる特別控除の条件とは？「3,000万円控除」を徹底解説-【岡山県】不動産売却・査定・買取｜後楽不動産の安心サポート

不要品の処分費用を節約する

引っ越しに伴って出る粗大ごみや不要品の処分にも費用がかかります。自治体の回収サービスを利用するだけでなく、リサイクルショップやフリマアプリを活用して売却すれば、処分費用を節約できるどころか、収入になる可能性もあります。まだ使える家具や家電は、計画的に処分・売却を進めましょう。

まとめ

不動産売却には、仲介手数料や各種税金など、様々な費用がかかり、その総額は売却価格の4%～6%にもなります。しかし、どのような費用が、いつ、いくら必要なのかを事前に把握し、計画的に準備を進めることで、不安を解消し、スムーズな売却を実現できます。

本記事で紹介した費用を抑えるコツを実践し、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、手取り額を最大化させましょう。