賃貸中の不動産は売却できる？オーナーチェンジ・空室売却の違いと高く売るコツを解説

賃貸中のマンションやアパート、戸建てを所有している方の中には、「入居者がいる状態でも売却できるのだろうか」「立ち退いてもらわないと売れないのだろうか」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

相続したアパートを手放したい場合や、転勤を機に貸し出していた自宅を売却したい場合など、賃貸中の不動産を売りたい理由はさまざまです。しかし、賃貸中の不動産は通常の不動産売却とは異なり、オーナーチェンジや立ち退き、賃貸借契約の引き継ぎなど、事前に知っておきたいポイントがあります。

また、売却方法によっては家賃収入を維持したまま売却できる一方で、空室にして売却したほうが高値で売れるケースもあります。そのため、物件の状況に応じて最適な売却方法を選ぶことが大切です。

この記事では、賃貸中の不動産を売却する方法や流れ、オーナーチェンジと空室売却の違い、高く売るためのポイントについて分かりやすく解説します。売却で後悔しないためにも、ぜひ参考にしてください。

賃貸中の不動産でも売却できる

「入居者がいるから売却できないのでは？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。実は、賃貸中のマンションやアパート、戸建てであっても売却は可能です。特に投資用不動産では、入居者が住んでいる状態のまま売買されるケースも少なくありません。

ここでは、賃貸中の不動産を売却できる仕組みや注意点について解説します。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま不動産の所有者を変更する売却方法です。売却後も入居者はそのまま住み続け、家賃の支払先のみ新しいオーナーへ変更されます。

投資家にとっては購入後すぐに家賃収入を得られるため、投資用マンションやアパートでは一般的な取引方法です。一方で、購入希望者は主に投資家に限られるため、売却価格は立地や築年数だけでなく、家賃収入や利回り、入居状況が大きく影響します。

入居者がいても売却できる理由

賃貸中の不動産が売却できるのは、所有権と賃借権が別の権利として扱われているためです。不動産の所有者が変わっても、入居者の居住する権利は法律によって保護されます。

そのため、物件を売却したからといって入居者が退去する必要はありません。また、オーナーチェンジによる売却では原則として入居者の承諾は不要であり、売主と買主の合意によって所有権を移転できます。

売却時に賃貸借契約はどうなる？

オーナーチェンジで売却した場合、現在の賃貸借契約はそのまま買主へ引き継がれます。家賃額や契約期間、更新条件なども原則として変更されず、入居者はこれまでと同じ条件で住み続けることができます。

また、売主が預かっている敷金についても買主へ引き継がれ、将来の敷金返還義務は新しいオーナーが負うことになります。そのため、売却時には賃貸借契約書や敷金の預かり状況、管理委託契約の内容を正確に引き継ぐことが重要です。

賃貸中の不動産を売却する3つの方法

賃貸中の不動産を売却する方法は、大きく「オーナーチェンジで売却する」「退去後に空室で売却する」「入居者に購入してもらう」の3つです。

どの方法にもメリットとデメリットがあり、物件の種類や入居状況、売却を急いでいるかどうかによって最適な選択肢は異なります。特に賃貸中の不動産は、居住用不動産とは売却の考え方が異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで判断することが大切です。

オーナーチェンジで売却する

オーナーチェンジとは、入居者が住んでいる状態のまま不動産を売却する方法です。売却後は買主が新しいオーナーとなり、家賃収入や賃貸借契約を引き継ぎます。

投資用マンションやアパートでは一般的な売却方法であり、入居者に退去してもらう必要がないため、スムーズに売却しやすいのが特徴です。また、売却活動中も家賃収入を得られるため、空室による収益減少を避けられます。

一方で、購入希望者は主に投資家に限定されます。投資家は「いくら利益が出るのか」を重視して購入を判断するため、周辺相場ではなく利回りを基準に価格交渉を行うケースも少なくありません。そのため、一般的な居住用物件として売却する場合と比べて、売却価格が低くなることがあります。

メリット

• 入居者に立ち退きを依頼する必要がない
• 家賃収入を得ながら売却活動を進められる
• 立ち退き料や原状回復費用が不要
• 比較的スムーズに売却しやすい

デメリット

• 買主が投資家に限定されやすい
• 利回り重視で価格が決まるため高値売却しにくい
• 内覧が難しく、物件の魅力を伝えにくい

退去後に空室で売却する

入居者が退去した後に、空室の状態で売却する方法です。実際に室内を見てもらえるため、マイホームを探している個人やファミリー層も購入対象となります。

特に戸建て住宅やファミリータイプのマンションでは、空室売却のほうが需要が高くなる傾向があります。購入希望者が増えることで価格競争が起こりやすく、オーナーチェンジより高値で売却できる可能性があります。

ただし、入居者がいる状態から空室にするには、退去のタイミングを待つ必要があります。また、オーナー都合で立ち退きを求める場合は、立ち退き料の支払いや交渉が必要になるケースもあります。さらに、空室期間中は家賃収入が途絶えるため、売却までの維持費負担も考慮しなければなりません。

メリット

• 購入希望者の幅が大きく広がる
• オーナーチェンジより高値売却が期待できる
• 室内を見てもらえるため成約につながりやすい
• 実需層からの需要も取り込める

デメリット

• 売却まで時間がかかることがある
• 空室期間中は家賃収入がなくなる
• 立ち退き交渉や原状回復が必要になる場合がある
• 固定資産税や管理費などの負担が続く

入居者に購入してもらう

現在住んでいる入居者に物件を購入してもらう方法です。住み慣れた住環境を気に入っている場合や、将来的に住宅購入を考えている入居者であれば、買主になってくれる可能性があります。

この方法の大きなメリットは、売却活動の手間を大幅に減らせることです。不動産ポータルサイトへの掲載や内覧対応が不要になり、入居者も物件の状態を理解しているため、スムーズに話が進みやすくなります。

一方で、入居者に購入の意思がなければ成立しません。また、購入意思があったとしても住宅ローン審査に通らなければ契約できないため、売主だけではコントロールできない要素もあります。

メリット

• 内覧対応や広告活動が不要
• 立ち退き交渉を行う必要がない
• 売却までの期間を短縮しやすい
• 入居者が物件を理解しているため契約後のトラブルが少ない

デメリット

• 入居者に購入意思がなければ成立しない
• 住宅ローン審査の結果に左右される
• 市場で広く募集する場合より高値になりにくい
• 売却価格の交渉が発生しやすい

賃貸中の不動産を売却する際は、「早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」「手間をかけたくない」など目的によって最適な方法が変わります。まずは査定を受けて現在の資産価値を把握し、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが成功への第一歩です。

オーナーチェンジと空室売却はどちらがおすすめ？

賃貸中の不動産を売却する際、多くの方が「オーナーチェンジと空室売却のどちらを選ぶべきか」で悩みます。どちらが有利かは物件の種類や入居状況、売却を急ぐかどうかによって異なります。

オーナーチェンジは収益物件として売却する方法であり、スピーディーに売却しやすいのが特徴です。一方、空室売却は購入希望者の幅が広がるため、高値売却を狙いやすい傾向があります。それぞれに向いているケースを確認してみましょう。

オーナーチェンジが向いているケース

オーナーチェンジは、現在の賃貸経営が順調に行われている物件に向いている売却方法です。特に投資家は、将来的な家賃収入や利回りを重視するため、収益性の高い物件ほど売却しやすくなります。

ケース	理由
入居率が高い	投資家需要が見込める
早く売りたい	立ち退き交渉が不要
家賃収入が安定している	利回りで評価されやすい
アパート・収益マンション	投資物件として売りやすい
入居者が長期間住んでいる	安定収益として評価されやすい

例えば、満室経営のアパートや家賃滞納のない区分マンションであれば、購入後すぐに家賃収入を得られるため投資家から高い評価を受けやすくなります。

また、売却活動中も家賃収入を得られるため、空室による収益減少を避けながら売却できる点も大きなメリットです。

空室売却が向いているケース

空室売却は、投資家だけでなく一般の住宅購入希望者も対象にできる売却方法です。特に居住用として需要の高い物件は、空室売却のほうが高値で売れる可能性があります。

ケース	理由
ファミリー向け戸建て	実需層が狙える
人気エリア	自宅購入需要がある
築浅物件	高値売却が期待できる
駅近マンション	居住目的の購入希望者が多い
リフォーム済み物件	内覧時の印象が良い

実際に室内を見てもらえるため、設備や日当たり、生活動線などを直接アピールできます。その結果、投資家向けのオーナーチェンジ売却よりも高値で成約するケースも少なくありません。

ただし、入居者の退去を待つ必要があるため、売却までに時間がかかる可能性がある点には注意が必要です。

立ち退きが必要になるケース

オーナーチェンジで売却する場合は立ち退き不要ですが、空室で売却したい場合は入居者に退去してもらう必要があります。

ただし、賃貸物件のオーナーだからといって自由に退去を求められるわけではありません。普通借家契約の場合は借主保護の考え方が強く、正当な事由がなければ契約解除は認められません。

立ち退きが検討される主なケースは次のとおりです。

• 建物の老朽化により建て替えを行う場合
• オーナーや家族が居住する必要がある場合
• 大規模な再開発や土地活用を予定している場合
• 長期間の家賃滞納など契約違反がある場合

単純に「売却したいから」という理由だけでは、立ち退きを認めてもらえないケースもあります。

立ち退き料の相場

オーナー都合で退去をお願いする場合は、立ち退き料を支払うケースが一般的です。

立ち退き料に明確な法的基準はありませんが、一般的には家賃の6か月〜10か月分程度がひとつの目安とされています。

また、以下のような費用を負担するケースもあります。

• 引っ越し費用
• 新居契約時の初期費用
• 仲介手数料
• 家賃差額の補填

立ち退き交渉は慎重に進める必要があり、金額だけでなく入居者との信頼関係も重要になります。

強制退去はできる？

結論からいうと、オーナーの判断だけで入居者を強制退去させることはできません。

借地借家法では借主の権利が強く保護されており、正当な事由がない限り契約解除は認められません。仮に正当な事由があったとしても、退去までには十分な通知期間や話し合いが必要になります。

特に普通借家契約の場合は、契約期間が終了しても自動更新されることが多く、売却を理由とした退去要請だけでは認められないケースがほとんどです。

そのため、賃貸中の不動産を売却する際は、無理に空室化を目指すのではなく、オーナーチェンジで売却したほうが有利なのか、空室売却のほうが高値を狙えるのかを事前に査定で比較することが重要です。

賃貸中の不動産を売却する流れ

賃貸中の不動産を売却する場合でも、基本的な流れは一般的な不動産売却と大きく変わりません。ただし、オーナーチェンジ物件の場合は賃貸借契約や敷金の引き継ぎなど、特有の手続きが発生します。

スムーズに売却を進めるためにも、事前に全体の流れを把握しておきましょう。

STEP1 売却方法を決める

まずは、どの方法で売却するのかを決めます。賃貸中の不動産は「オーナーチェンジで売却する」「退去後に空室で売却する」「入居者へ売却する」の3つが主な選択肢です。

物件の種類や入居状況によって最適な方法は異なります。例えば、入居率が高く安定した家賃収入があるアパートであればオーナーチェンジが向いている一方、ファミリー向け戸建てであれば空室売却のほうが高値で売却できるケースがあります。売却価格と売却期間のバランスを考えながら方針を決めることが重要です。

STEP2 不動産会社へ査定を依頼する

売却方法が決まったら、不動産会社へ査定を依頼します。査定を受けることで、現在の市場価値や想定売却価格を把握できます。

特に賃貸中の不動産は、一般的な居住用物件とは査定の考え方が異なります。オーナーチェンジの場合は、家賃収入や利回り、入居状況なども評価対象になるため、投資用不動産の売却実績が豊富な不動産会社へ依頼することが大切です。

また、1社だけでなく複数社へ査定を依頼することで、適正な価格相場を把握しやすくなります。

STEP3 媒介契約を締結する

査定結果や担当者の対応を比較したうえで、売却を依頼する不動産会社を決めます。その後、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれ特徴が異なるため、売却方針に合わせて選びましょう。

販売戦略や投資家への提案力は不動産会社によって大きく異なるため、査定価格だけで判断しないことが重要です。

STEP4 売却活動を行う

媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。不動産ポータルサイトへの掲載や購入希望者への紹介などを通じて買主を探します。

オーナーチェンジ物件の場合、買主は主に投資家になるため、室内の見た目よりも収益性や将来性が重視されます。そのため、家賃収入の実績や修繕履歴、管理状況などを整理しておくと購入希望者へアピールしやすくなります。

また、空室売却の場合は内覧対応が重要になるため、室内の清掃や整理整頓も行っておくと良いでしょう。

STEP5 売買契約を締結する

購入希望者と価格や条件について合意できたら、売買契約を締結します。

売買契約時には、不動産会社が重要事項説明や契約内容の説明を行います。また、賃貸中の不動産では、賃貸借契約書や管理委託契約書などの資料も買主へ引き継ぐ必要があります。

後々のトラブルを防ぐためにも、家賃の滞納状況や修繕履歴、設備の不具合などは正確に伝えることが大切です。

STEP6 決済・引渡しを行う

売買契約後、買主のローン手続きなどが完了すると決済と引渡しを行います。決済日には売買代金の受領と所有権移転登記の手続きが行われます。

オーナーチェンジ物件の場合は、固定資産税や管理費だけでなく、家賃についても日割りで精算するのが一般的です。また、入居者から預かっている敷金についても買主へ引き継ぎます。

引渡し後は家賃収入の権利も買主へ移るため、精算内容を事前に確認しておくことが重要です。

STEP7 オーナー変更手続きを行う

引渡しが完了したら、入居者や管理会社へオーナー変更の通知を行います。

入居者には新しいオーナーの氏名や家賃の振込先口座などを案内し、今後の支払い方法について説明します。また、管理会社へ管理を委託している場合は、管理契約の引き継ぎ手続きも必要です。

オーナー変更の連絡が遅れると、家賃の振込先間違いや入居者とのトラブルにつながる可能性があります。売却完了後は速やかに関係者へ通知し、スムーズな引き継ぎを行いましょう。

賃貸中の不動産を高く売るコツ

賃貸中の不動産は、一般的な居住用物件とは異なり、家賃収入や収益性が売却価格に大きく影響します。そのため、単に売り出すだけではなく、投資家が評価しやすい情報を整理し、適切な売却戦略を立てることが重要です。

少しの準備や工夫によって売却価格が変わることもあるため、以下のポイントを押さえておきましょう。

家賃と入居状況を整理しておく

賃貸中の不動産を購入する投資家は、まず家賃収入や入居状況を確認します。そのため、現在の賃料や契約内容、入居期間などを整理しておくことが大切です。

例えば、長期間入居している借主がいる場合や、家賃滞納がなく安定して収益を得られている場合は、投資家にとって安心材料になります。また、賃貸借契約書や家賃の入金履歴などを準備しておくことで、購入希望者からの信頼も得やすくなります。

安定した家賃収入を証明できるほど、投資物件としての評価が高まりやすくなります。

修繕履歴や管理状況をまとめる

投資家は購入後の維持管理コストも重視します。そのため、過去の修繕履歴や管理状況をまとめておくことが重要です。

例えば、外壁塗装や防水工事、給湯器交換などの実施時期が分かる資料があれば、購入後に大きな修繕費が発生するリスクを判断しやすくなります。また、管理会社へ委託している場合は、管理内容や管理費についても整理しておくと良いでしょう。

修繕履歴が明確な物件は安心感があり、購入希望者から高く評価される傾向があります。

利回りを意識した価格設定を行う

オーナーチェンジ物件では、一般的な居住用不動産よりも利回りが重視されます。利回りとは、購入価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを示す指標です。

売出価格を高く設定しすぎると利回りが低下し、投資家から敬遠される可能性があります。一方で、安く設定しすぎると本来得られるはずの利益を逃してしまいます。

そのため、周辺の成約事例や市場動向を参考にしながら、投資家が魅力を感じる利回りを意識して価格設定することが高値売却のポイントです。

投資物件に強い不動産会社へ依頼する

賃貸中の不動産は、居住用物件とは異なる知識や販売ノウハウが求められます。そのため、投資物件の売却実績が豊富な不動産会社へ依頼することが重要です。

投資物件に強い不動産会社であれば、投資家ネットワークを活用した販売活動や、利回りを考慮した価格提案が期待できます。また、賃貸借契約やオーナーチェンジ特有の手続きにも精通しているため、売却をスムーズに進めやすくなります。

査定価格の高さだけで選ぶのではなく、投資物件の取扱実績や販売力も確認しましょう。

地域の売却実績が豊富な会社を選ぶ

不動産市場はエリアによって需要や相場が大きく異なります。そのため、売却する地域で豊富な実績を持つ不動産会社を選ぶことも重要です。

地域に強い不動産会社は、周辺の取引事例や購入希望者の動向を把握しているため、適切な価格設定や効果的な販売戦略を提案できます。また、地域の投資家や地主とのつながりを持っているケースもあり、早期売却につながることもあります。

賃貸中の不動産を少しでも高く売却したい場合は、投資物件の実績と地域での売却実績の両方を兼ね備えた不動産会社へ相談することが成功への近道です。

賃貸中の不動産売却で必要な書類

賃貸中の不動産を売却する場合は、通常の不動産売買に必要な書類に加えて、賃貸経営に関する資料も準備しなければなりません。特にオーナーチェンジで売却する場合は、買主が賃貸借契約や管理状況を引き継ぐため、正確な情報提供が求められます。

事前に必要書類を揃えておくことで、購入希望者とのやり取りがスムーズになり、売却後のトラブル防止にもつながります。

賃貸借契約書

賃貸借契約書は、現在の入居者との契約内容を確認するための重要な書類です。家賃や敷金、契約期間、更新条件などが記載されており、買主はこの内容を引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件では、購入後の収益性を判断するために賃貸借契約書の確認が欠かせません。家賃滞納の有無や特約事項なども確認されるため、最新の契約書を準備しておきましょう。

賃貸借契約書は、収益物件としての価値を判断する重要な資料のひとつです。

管理委託契約書

管理会社へ物件管理を委託している場合は、管理委託契約書も必要になります。契約書には管理内容や管理手数料、契約期間などが記載されています。

買主は購入後も同じ管理会社へ委託を継続するか判断するため、契約内容を事前に確認するケースが一般的です。また、オーナー変更後の引き継ぎ手続きにも必要になるため、売却前に準備しておくと安心です。

管理状況が明確な物件は、購入希望者に安心感を与えやすくなります。

修繕履歴・図面

修繕履歴や建物図面も、売却時に用意しておきたい資料です。過去に実施したリフォームや設備交換、大規模修繕の内容が分かる資料があれば、購入希望者は将来的な修繕リスクを判断しやすくなります。

また、間取り図や建築図面があれば、物件の構造や設備状況を正確に把握できるため、購入検討を進めやすくなります。特にアパートや収益マンションでは、修繕履歴の有無が売却価格に影響することもあります。

修繕履歴を整理しておくことで、物件の管理状態をアピールしやすくなります。

登記簿謄本・本人確認書類

売却手続きでは、不動産の所有者であることを証明するための登記簿謄本（登記事項証明書）や本人確認書類も必要です。登記簿謄本には所有者情報や抵当権の有無などが記載されており、売買契約や所有権移転登記の際に使用されます。また、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類も契約時に必要となります。

住宅ローンが残っている場合は、ローン残高証明書や返済予定表などを求められることもあるため、事前に準備しておくと手続きがスムーズです。

必要書類を早めに揃えておくことで、売却活動から契約・引渡しまでを円滑に進めやすくなります。

賃貸中の不動産売却でよくある質問

賃貸中の不動産を売却する際は、住宅ローンや家賃の引き継ぎ、税金などについて疑問を持つ方も少なくありません。ここでは、売却相談でよく寄せられる質問について分かりやすく解説します。

住宅ローンが残っていても売却できる？

住宅ローンが残っている不動産でも売却は可能です。一般的には、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

ただし、売却価格よりも住宅ローン残債の方が多い「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で補う必要があります。自己資金で完済できない場合は、金融機関と相談しながら任意売却を検討するケースもあります。

住宅ローンが残っている場合は、まず現在のローン残高と売却査定額を確認することが重要です。

家賃や敷金はどう引き継ぐ？

オーナーチェンジで売却する場合、家賃を受け取る権利や敷金返還義務は新しいオーナーへ引き継がれます。

例えば、月の途中で引渡しを行った場合は、家賃を売主と買主で日割り精算するのが一般的です。また、入居者から預かっている敷金についても、売却時に買主へ引き継ぎます。

そのため、売却前には家賃の入金状況や敷金の預かり額を整理し、買主へ正確に引き継げるよう準備しておきましょう。

売却後の確定申告は必要？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、利益が出た場合は譲渡所得税や住民税が課税されます。賃貸用不動産の場合は、マイホーム売却時に利用できる3,000万円特別控除などの特例が適用されないケースもあるため注意が必要です。

売却後に税金が発生する可能性があるため、事前に税理士や不動産会社へ相談しておくと安心です。

オーナーチェンジ物件は売れにくい？

オーナーチェンジ物件は、一般の住宅購入者ではなく投資家が主な購入対象となるため、物件によっては売却まで時間がかかることがあります。

しかし、家賃収入が安定している物件や入居率が高い物件であれば、投資家から高い評価を受けることも少なくありません。特に駅近や人気エリアの物件は、オーナーチェンジでも十分な需要があります。

売れにくいかどうかは物件ごとの条件によって異なるため、投資物件の売却実績が豊富な不動産会社に査定を依頼し、適切な価格設定を行うことが早期売却のポイントです。

まとめ

賃貸中の不動産でも売却は可能であり、入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」という方法も一般的に行われています。ただし、オーナーチェンジは投資家向けの売却となるため、物件によっては空室売却のほうが高値で売れるケースもあります。

売却方法には「オーナーチェンジで売却する」「退去後に空室で売却する」「入居者に購入してもらう」の3つがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。そのため、売却価格だけでなく、売却までの期間や立ち退きの必要性、家賃収入の継続なども考慮しながら判断することが大切です。

また、賃貸中の不動産を少しでも高く売却するためには、家賃や入居状況の整理、修繕履歴の準備、適切な価格設定などの事前準備が欠かせません。さらに、投資物件の売却実績が豊富で、地域の市場動向に詳しい不動産会社へ相談することも重要なポイントです。

どの売却方法が最適かは物件の種類や入居状況によって異なります。まずは査定を依頼し、現在の資産価値や売却戦略を確認したうえで、自分に合った方法を選びましょう。