老後をもっと安心・快適に！住み替えで叶える「ダウンサイジング」のすすめ

「最近、階段の上り下りが少しつらく感じるようになった」「掃除する部屋が多くて大変」「庭の手入れも年々しんどい」もし、こんなふうに感じることが増えてきたら、それは住まいを見直すタイミングかもしれません。

子育てが終わり、夫婦二人や一人暮らしになった後、これまで家族を守ってきた大きな家は、時に「広すぎる負担」に変わることがあります。そして、運転免許の返納などを考える年齢になると、「買い物や病院が遠くて不便」といった不安も出てきますよね。

そこで、近年注目されているのがダウンサイジングという選択肢です。

広い戸建てから、よりコンパクトで管理しやすいマンションなどへ住み替えることで、家事の負担を減らし、駅近や商業施設のそばで便利で安心な老後を送ることができます。

この記事では、そんな住まいのダウンサイジングを成功させるために

• ダウンサイジングで得られる快適な暮らし
• 失敗しない物件選びのコツ
• 自宅売却から新居購入までのスムーズな流れ

について、具体的に解説していきます。

「まだ元気だから大丈夫」と思っていても、動けるうちにこそ、自分らしい老後に備えておくことが大切です。
この記事を読み終える頃には、「新しい住まいで、もっと楽しく安心して暮らせるかもしれない」と、未来が少し明るく感じられるはずです。

住まいと暮らしを見直し、「これからの人生をもっと豊かにする住み替え」について、一緒に考えていきましょう。

ダウンサイジングの魅力

「ダウンサイジング」とは、広い家から、より小さく管理がしやすい住宅やマンションへ移ることを指します。
特に、子育てを終え、夫婦二人だけの生活に変わった高齢者にとって、これからの人生をより快適に過ごすための新たなスタートとなる選択肢です。

ここでは、そんなダウンサイジングがもたらす2つの大きな魅力についてご紹介します。

スペースの最適化 —— 「広さ」よりも「ちょうど良さ」へ

「使わない部屋ばかりなのに、掃除や維持が大変……」
そんな悩みを感じたことはありませんか？

子供が巣立った後、かつては家族で賑やかだった広い家も、**気づけば「持て余す空間」や「管理負担の元」**になっていることがあります。

• 掃除する場所が多い
• 庭や外回りの手入れが重労働
• 使わない部屋に物がたまりがち

こうした「広さの弊害」を手放し、必要十分なサイズの住まいに移ることで、毎日の暮らしがグッと楽になります。

管理の手間が減り、掃除も短時間で完了。
余計なスペースがないことで家全体がスッキリ片付き、ストレスなく暮らせるようになるのです。

「家に振り回される」のではなく、「家を自分のペースで快適に保てる暮らし」。
これこそ、ダウンサイジングがもたらす最大のメリットの一つです。

生活の利便性向上 —— 「車がなくても安心」な暮らしへ

「免許返納したら買い物や病院はどうしよう……」
こうした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

ダウンサイジングで駅近や商業施設のそばに住み替えることで、「徒歩圏で生活が完結する安心感」を手に入れることができます。

• スーパー、病院、銀行がすぐそばにある安心感
• 運転不要！ 徒歩や公共交通機関で気軽にお出かけ
• 外出の負担が減り、趣味や人付き合いも楽しめる

さらに、病院や公園、趣味の集まりがある施設が近い場所を選べば、
「家にこもりがち」を防ぎ、自然と健康的で活動的な毎日が送れるようになります。

「車なしでも暮らせる安心感」と「外に出る楽しさ」、
この両方を手に入れることができるのが、ダウンサイジングがもたらすもう一つの大きな魅力です。

失敗しない物件の選びのポイント

ダウンサイジングを成功させるためには、「どんな住まいを選ぶか」が何よりも重要です。
せっかく住み替えたのに「思ったより不便だった」と後悔しないために、物件選びで押さえておきたい2つのポイントを解説します。

立地の重要性——「徒歩圏で安心して暮らせる」場所かどうか

住まい選びで最も大切なのは、立地です。
特に高齢になると、「生活に必要な場所が近い」「車がなくても困らない」環境かどうかが、老後の安心感を大きく左右します。

特におすすめなのは「駅近」や「商業施設が充実したエリア」です。

• 徒歩圏にスーパー、ドラッグストア、病院があると日常の買い物や通院がラク
• バスや電車など公共交通機関が使いやすいと、免許返納後も安心
• カフェや公園、趣味の集まりができる施設が近いと、外出が楽しみになる

例えば、「駅徒歩5分以内」や「医療施設まで徒歩圏内」など、“将来の自分がストレスなく暮らせる環境か？”という視点で探すことが大切です。

「まだ元気だから大丈夫」ではなく、「5年後、10年後も安心して暮らせるか？」を考えて立地を選びましょう。

経済的なバランス——「無理なく住み替えられる価格帯」かどうか

「広い家を売って、手頃なマンションに移れば余裕ができる」
そう考えている方も多いと思いますが、実際には資金計画がとても大切です。

注意したいのは、「買うこと」だけでなく「住み続けるコスト」も含めて考えること。

• 管理費や修繕積立金が高すぎないか
• 固定資産税など維持費が無理なく払えるか
• 売却資金だけで足りるか、貯蓄を減らしすぎないか

例えば、「売却した家の価格で、新居＋引っ越し費用がまかなえるか」を一つの目安にすると安心です。

「ダウンサイジングしたのに、思った以上にお金がかかった」
そんな後悔を防ぐためにも、無理のない範囲でバランスよく物件を選ぶことがカギになります。

買い替えのプロセス —— 住み替えを確実に成功させるための具体的手順

ダウンサイジングは、「今の家を売る」→「新しい住まいを買う」→「資金計画をしっかり立てて無理なく移る」
この流れを着実に進めることが、満足のいく住み替えにつながります。

ここでは、失敗しないための具体的な進め方を解説します。

1. 現在の住まいの評価と売却 —— 納得の価格で確実に売るために

住み替えの第一歩は、現在住んでいる家の価値を正確に把握することです。

次の3つを押さえておくことが重要です。

① 相場を知る 　
近隣で最近売れた物件がいくらで取引されたかを確認し、自宅が市場でどの程度の価値があるのか把握します。不動産会社に無料査定を依頼するのが確実です。

② 家の状態を点検する
築年数、設備の劣化状況、リフォーム履歴などを整理します。軽微な補修で印象が良くなるケースもあるため、壁紙の補修や掃除など、売り出す前にできる範囲で整えます。

③ 売り出し価格を決める
「できるだけ高く売りたい」と考えがちですが、相場よりも高すぎると売れ残り、時間だけが過ぎる原因になります。　「早く売る」ことと「できるだけ高く売る」バランスを考え、納得できる価格設定をすることが重要です。

特に、住み替えの場合は「今の家が売れないと次に進めない」状況になると、焦りにつながるため注意が必要です。
信頼できる不動産会社と相談しながら、現実的な価格設定で早期売却を目指すことが大切です。

2. 新しい住まいの選定 —— 将来を見据えた物件選びを慎重に

次に、今後10年、20年先まで快適に暮らせる住まいを選ぶステップです。
「現在」の都合だけでなく、「数年後の自分」が暮らしやすい環境かどうかを判断軸にすることが重要です。

特に次の4点を確認しながら進めます。

① 立地：徒歩圏で生活が完結するか
スーパー、病院、銀行、公共交通機関が徒歩圏内にあるかを確認します。
免許返納後も視野に入れ、「歩いて生活できるか？」を重視してください。

② 設備・安全性：将来も負担なく暮らせる設計か
バリアフリー設計、エレベーターの有無、セキュリティ体制などをチェックします。
例えば「階段しかない2階建て」では、10年後に不安を感じることがあります。

③ 管理状況：安心して暮らせる環境か
マンションなら管理組合が機能しているか、共用部の清掃やメンテナンスが行き届いているかも確認しましょう。

④ コミュニティ：孤立しにくい環境か
同年代の住人がいるか、管理人や住民同士の交流があるかも大切です。
将来一人暮らしになった場合も考え、「人とのつながり」が感じられる住まいは安心感があります。

「今だけ」でなく、「老後もずっとここで暮らしたい」と思えるかを基準に物件を選ぶことが大切です。

3. 財務計画と移転 —— 売却資金＋諸費用まで見据えた現実的な予算を立てる

最後に、自宅の売却額、新居購入費用、引っ越しや諸費用を含めた資金計画を組むことが必要です。

次の流れで具体的に整理します。

① 今の家がいくらで売れるか 　
不動産会社の査定額をもとに、手元に残る金額を確認します。
　住宅ローンが残っている場合は、残債を引いた上で計算します。

② 新居にいくらかかるか
物件価格だけでなく、以下の費用も必ず見積もっておきます。 　
– 購入手数料（仲介手数料、登記費用など） 　
– リフォーム費用（必要であれば） 　
– 引っ越し費用 　
– 家具・家電の買い替え費用

③ 買い先行か、売り先行かを決める 　
どちらの進め方を選ぶかで資金計画も変わってきます。

売り先行：今の家を売ってから新居を探す方法 　
メリット → 資金計画が明確になり安心
デメリット → 売却後に新居が見つからないと、仮住まいが必要になる可能性

買い先行：先に新居を契約してから今の家を売る方法 　
メリット → 気に入った物件を逃さず確保できる
デメリット → 売却が長引くと資金繰りが厳しくなるリスク

手持ち資金や家族の意向に合わせ、不動産会社とも相談しながら、自分に合った進め方を選択することが大切です。

住み替えを成功させる3つのコツ

老後の住み替えは、「新たな生活を楽しみに変える」ための重要なステップです。
とはいえ、「住み慣れた家を手放す寂しさ」や「本当にうまくいくだろうか」という不安も大きいものです。

しかし、元気なうちに住環境を整えておくことは、将来の安心や快適な暮らしにつながります。
住み替えをスムーズに、そして後悔なく進めるために、押さえておきたい3つのコツを具体的にご紹介します。

1. 「10年後、20年後も安心して暮らせる住まい」を選ぶ

今は元気でも、70代、80代になると、「ちょっとそこまで」が大変になる場面が増えてきます。
「いま暮らせる家」ではなく、「将来も不安なく暮らし続けられる家」かどうかを見極めることが、後悔しない住み替えにつながります。

ここでは、具体的に確認しておきたい4つの視点を説明します。

① 生活利便性（立地）——「徒歩圏で生活が完結する環境か」

免許返納後や体力が衰えた時、「歩いてすべてが済むか」が生活の安心感を左右します。

例えば、次のような施設が徒歩5〜10分圏内に揃っているか確認してください。

• スーパー：日用品や食料品がすぐ買える
• 病院・クリニック：かかりつけ医を見つけやすい
• 銀行・郵便局：お金の出し入れや手続きがすぐできる
• バス停・駅：公共交通機関で移動しやすい

**「毎日の買い物」「急な体調不良」「金融手続き」**といった場面で、車に頼らなくても暮らしていける環境かをイメージしてみてください。

例えばこんな物件なら安心
・「駅徒歩5分＋スーパー・クリニックが隣接」
・「バス停目の前＋徒歩3分に薬局とコンビニ」

② 管理のしやすさ——「自分で手をかけずに快適に暮らせるか」

70代以降、「自分で家の手入れをする」ことが負担になるケースが増えます。

例えば、一戸建ての場合

• 「庭の草取りや植木の剪定が面倒」
• 「外壁塗装や屋根の修理に数百万円かかる」
  こうした維持管理に、体力もお金も取られる場面が出てきます。

対策としては以下の選択肢があります。

◎ マンションの場合

• 管理人が常駐している物件 → ゴミ出しや共用部の掃除も任せられる
• 修繕積立金がしっかり確保されているマンション → 将来的な大規模修繕も安心

◎ 戸建ての場合

• 平屋やコンパクト住宅 → 掃除も庭の手入れも楽
• 外壁や屋根にメンテナンスフリー素材を使った家 → 将来の負担軽減

例えばこんな物件なら安心
・「管理人常駐＋清掃が行き届いた築15年の駅近マンション」
・「庭なし＋平屋建て＋外壁メンテナンスが楽な新築住宅」

③ 建物の安全性——「体が不自由になっても安心して暮らせる設計か」

70代、80代になると、「ちょっとした段差」でつまずく、
**「階段が辛くて2階に上がれない」**といったことが現実になります。

最初からこうした不安を減らせる住まいを選ぶことが大切です。

◎ マンションの場合

• エレベーター付き → 高層階でも安心
• バリアフリー設計 → 玄関や廊下に段差がない
• オートロック・防犯カメラ完備 → 一人暮らしになっても安心

◎ 戸建ての場合

• 平屋建て → 階段の上り下りが不要
• 玄関スロープ・手すり付き → 足腰が弱くなっても安全

例えばこんな物件なら安心
・「築10年のエレベーター付きマンション＋オートロック完備」
・「段差なし＋玄関に手すり付きの平屋住宅」

④ コミュニティの存在——「いざという時に助け合える関係があるか」

老後に孤立しない環境を選ぶことも重要です。

「もし家で体調を崩した時に誰も気づいてくれない」
そんな不安を感じる方も少なくありません。

◎ マンションの場合

• 管理人が常駐している物件 → 日常的に見守りがある
• 住民同士の交流があるマンション → 挨拶や会話が生まれやすい
• 高齢者向け分譲マンション → 同年代が多く、サークル活動なども盛ん

◎ 戸建ての場合

• 昔ながらのご近所付き合いが残る地域 → 定期的に顔を合わせる安心感
• 自治会活動が活発なエリア → お祭りや行事で自然に交流できる

例えばこんな物件なら安心
・「管理人常駐＋70代以上が多く暮らすマンション」
・「近所付き合いがあり、見守り活動をしている分譲地」

2. 「売却査定」と「資金計画」は早めに着手し、無理なく進める

住み替えで最も不安になりやすいのが、「お金」の問題です。
「今の家がいくらで売れるか」「新居にいくらかかるか」「引っ越しやリフォーム費用も含めて足りるのか」
これらをあいまいにしたまま進めると、途中で行き詰まったり、焦って無理な判断をしてしまう原因になります。

「家を売るタイミング」と「新居を買うタイミング」をどう組み立てるかも含め、
余裕を持って資金計画を立てることが、納得の住み替えを実現するカギです。

ここでは、具体的に押さえておくべき3つのステップを解説します。

① まずは自宅の売却価格を把握する——「いくらで売れるか」を現実的に知る

最初にやるべきことは、「今住んでいる家が、実際にいくらで売れるのか」を知ることです。

• 「築年数が古いから安いかも」
• 「うちは立地がいいから、きっと高く売れるはず」

こうした自己判断は禁物です。
不動産市場は常に変動しているため、相場に合わない希望価格を設定すると、いつまでも売れずに資金繰りが悪化するケースもあります。

まずは、不動産会社に査定を依頼し、
**「今、売るならいくらになるのか」「売却までにどれくらい時間がかかりそうか」**を確認しましょう。

【具体的な流れ】

1. 近隣で最近売れた物件価格を調べ、相場感をつかむ
2. 不動産会社（複数社）に査定を依頼し、価格や売却までの期間について意見を聞く
3. 「この価格ならスムーズに売れる」というラインを把握しておく

例えば、「早く売りたいから2,500万円」「時間がかかっても高く売りたいから2,800万円」など、
自分なりにシナリオを考えておくと、その後の判断がしやすくなります。

② 「売り先行」か「買い先行」か、自分に合った方法を選ぶ

住み替えには、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があります。
どちらを選ぶかで、お金の流れも、進行スケジュールも大きく変わるため、早めに方向性を決めることが重要です。

【売り先行】
・先に今の家を売り、売却代金を確保してから新居を探す方法
・資金計画が立てやすく、無理なく進められる
・ただし、売却後に新居が決まらないと、一時的に仮住まい（賃貸や親族宅）が必要になる可能性もある

【買い先行】
・先に新居を購入し、その後で現在の家を売却する方法
・気に入った物件を逃さず確保できる
・ただし、現在の家が売れ残ると、住宅ローンや維持費が二重にかかるリスクもある

ローンが残っていない場合や、ある程度まとまった貯蓄がある場合は、「買い先行」でゆっくり新居探しをする方法が安心感につながるケースも多いです。

ただし、
「ローン残債がある」「売却資金をそのまま新居費用に充てる必要がある」場合は、「売り先行」で確実に資金を確保してから進めたほうが安全です。

【具体的な判断基準】
✔ ローンが残っている → 売り先行がおすすめ
✔ ローンがない＆貯蓄に余裕 → 買い先行も検討

③ 「売却代金＋貯蓄」で新居費用だけでなく「移転コスト」もカバーできるか確認する

住み替えでは、新居の購入費用だけでなく、引っ越しや新生活スタートにかかるお金も想定以上に必要になるケースがあります。

見落としがちな主な費用項目を挙げます。

【新居関連費用】
・物件購入価格
・仲介手数料（物件価格の3％＋6万円＋消費税が目安）
・登記費用（司法書士報酬、登録免許税など）
・火災保険料（10年分一括払いで10万〜20万円程度）

【引っ越し・新生活費用】
・引っ越し代（距離や荷物量で変動。10万〜30万円目安）
・家具・家電の買い替え（冷蔵庫やベッドを新調すると数十万円）
・カーテンや照明器具の購入

【必要に応じて】
・リフォーム費用（壁紙張り替え、畳交換など軽微でも20万〜50万円）
・仮住まい費用（「売り先行」で必要になる場合あり）

【具体的な計算例】
例えば、
・今の家が2,500万円で売れる
・新居が2,200万円
・諸費用や引っ越し代で150万円
といった場合、
**「売却益−新居費用−諸費用＝余剰資金150万円」**といった具合に、
「手元に残る金額」まで細かく確認しておくことが大切です。

3. 資産価値も考慮し、将来の変化に備えておく

住み替え先は「最後の住まい」として長く暮らすつもりで選ぶケースが多いものの、想定外の事情で手放す可能性もあります。

例えば、
・病気や介護が必要になり、施設に入ることになった
・子供と同居することになり、住まいが不要になった
・住み替えたものの、「もっと便利な場所に移りたい」と感じるようになった

こうした「住み替えた先でも、さらに住み替えが必要になる可能性」を頭の片隅に置いておくことが大切です。

いざ売る・貸すとなった時に「買い手や借り手が見つかりにくい物件」ではなく、柔軟に対応できる資産性のある物件を選んでおくことで、将来の安心感が違ってきます。

そこで、以下の2点を意識して物件選びを進めることをおすすめします。

① 「駅近」や「生活利便性の高い人気エリア」を優先する

住まいの価値は、「どこにあるか（立地）」で8割が決まると言われるほど、場所が重要です。

特に以下の条件に当てはまる物件は、
資産価値が下がりにくく、売却や賃貸に出す場合にも有利です。

• 駅から徒歩5分～10分以内
  　（特に地方では「車がなくても暮らせる駅近」の需要が今後さらに高まります）
• スーパー、病院、銀行など生活に必要な施設が揃っているエリア
  　（「駅近＋生活施設充実」はシニア世代だけでなく、若い世帯にも人気が高い立地です）

【具体例】
×：駅から徒歩20分、バス便が必要な郊外住宅地
◎：駅徒歩8分、近くにスーパー・クリニック・銀行・ドラッグストアが揃うエリア

住む上でももちろん便利ですが、
「住まなくなった後に売りやすい」「賃貸に出しても借り手がつきやすい」
という点でも、駅近や便利な場所は将来の安心材料になります。

② 築年数や建物管理状況に目を向ける

「駅近だから大丈夫」と思っていても、建物自体の評価が下がってしまうケースがあります。
特にマンションの場合、「建物の寿命＝資産価値」に直結するため、築年数や管理状況をしっかり確認することが必要です。

【チェックポイント】
・築年数が古くても、定期的に大規模修繕が実施されているか
・管理組合がきちんと機能していて、日常的な清掃や補修が行き届いているか
・エレベーターや給排水設備など、古い設備が放置されていないか

【具体例】
×：築30年、エントランスが汚れていて、郵便受けもサビついている
◎：築25年でも、共用部がきれいに保たれ、大規模修繕が数年前に済んでいる

「きちんと管理されているマンション」は、古くても売りやすく、資産価値が安定しやすい傾向があります。

結論

「最近、階段の上り下りがつらい」「掃除や庭の手入れが負担」「買い物や病院が遠くて不便」
こう感じることが増えてきたら、それは住まいを見直すタイミングかもしれません。

子育てを終え、夫婦二人や一人暮らしになると、広すぎる家が負担になったり、生活のしづらさを感じる場面が増えてきます。
そんな時、よりコンパクトで便利な場所に住み替える「ダウンサイジング」という選択肢があります。

• 管理がしやすい家で、家事の負担を減らす
• 駅や商業施設、病院が近く、徒歩圏で安心して暮らせる

そんな住まいに移ることで、老後をもっと快適に、もっと自分らしく暮らすことができるようになります。

「まだ大丈夫」と思ううちにこそ、準備を始めることが大切です。
売却査定や物件探し、資金計画など、一つずつ確認しながら進めれば、不安も自然と小さくなっていきます。

後楽不動産は、岡山での住み替えをトータルサポート。
LINE査定など手軽なサービスも用意していますので、まずはお気軽にご相談ください。

住まいを見直し、これからの人生をもっと豊かにする第一歩を、私たちと一緒に踏み出してみませんか？