不動産売却の査定で損しない！流れや費用、高く売るためのポイントを解説

不動産を売却しようと考えた時、「何から始めれば良いのだろう」「一体いくらで売れるのだろう」といった疑問や不安がつきものです。大切な資産だからこそ、損をすることなく、納得のいく形で売却したいと誰もが思うでしょう。不動産売却の成功は、事前の準備と正しい知識が鍵を握ります。その第一歩となるのが「不動産査定」です。

この記事では、不動産売却を検討し始めた方に向けて、査定の基礎知識から売却完了までの流れ、費用や税金、そして少しでも高く売るためのコツまで、分かりやすく解説していきます。

不動産売却は査定から！まずは基礎知識を理解しよう

不動産売却を成功させるためには、まず「査定」がどのようなものかを正しく理解することが重要です。査定額がどのように決まるのか、どのような種類があるのかを知ることで、その後の売却活動をスムーズに進めることができます。

不動産売却における3つの価格とは？

不動産売却には、混同しやすい3つの「価格」が存在します。それぞれの意味を理解しておくことが、適切な判断を下すための第一歩です。

価格の種類	概要
査定価格	不動産会社が「このくらいの価格なら3ヶ月程度で売れるだろう」と算出する専門的な予想価格です。
売り出し価格	査定価格を基に、売主の希望も反映して実際に市場で売り出す価格です。
成約価格	最終的に買主と合意し、売買契約書に記載される実際に売れた価格です。

査定価格はあくまで目安であり、必ずしもその価格で売れるわけではありません。この3つの価格の違いを念頭に置き、売却戦略を立てることが大切です。

不動産査定の種類とそれぞれの特徴

不動産査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2つの方法があります。近年では、これに「AI査定」を加えた3種類が主流です。それぞれにメリットとデメリットがあるため、状況に応じて使い分けることが推奨されます。

AI査定・机上査T定と訪問査定の使い分け

AI査定や机上査定は、個人情報の入力を最小限に抑え、おおよその相場を素早く知りたい場合に適しています。まだ売却の意思が固まっていない段階や、まずは情報収集から始めたいという方におすすめです。一方で、訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて詳細な調査を行うため、より正確な査定価格が分かります。具体的に売却を検討している方や、正確な資金計画を立てたい方は、訪問査定を依頼しましょう。

複数の会社に訪問査定を依頼し、その提案内容を比較検討することが、良い不動産会社を見つけるための重要なステップとなります。

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不動産売却の基本的な流れを7ステップで解説

不動産売却は、一般的に以下のようなステップで進みます。全体像を把握しておくことで、今どの段階にいるのかを理解し、計画的に行動することができます。

ステップ1：売却相場を自分で調べる

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分で所有する物件の相場を調べてみましょう。不動産ポータルサイトなどで、近隣の似たような物件（広さ、築年数、間取りなど）がいくらで売り出されているかを確認することで、査定価格が妥当かどうかを判断する際の基準を持つことができます。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

相場観を掴んだら、複数の不動産会社に査定を依頼します。一括査定サイトを利用すると、一度の入力で複数の会社に依頼できるため便利です。まずは机上査定で数社に絞り込み、その後、有望ないくつかの会社に訪問査定を依頼するのが効率的です。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を任せる不動産会社を決めたら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。

媒介契約の種類	複数社との契約	自己発見取引	レインズへの登録義務	売主への業務報告義務
一般媒介契約	可能	可能	なし	なし
専任媒介契約	不可	可能	7日以内	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	不可	不可	5日以内	1週間に1回以上

どの契約形態を選ぶかは、売主の状況や売却戦略によって異なります。不動産会社とよく相談して決定しましょう。

ステップ4：売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社はポータルサイトへの掲載やチラシの配布といった販売活動を開始します。購入希望者が現れたら、物件を見てもらう「内覧（内見）」に対応します。内覧時の印象は非常に重要なので、室内をきれいに保つことを心掛けましょう。

ステップ5：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者から購入申込書が提出され、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。契約時には、買主から手付金（売買代金の5%～10%程度）を受け取ります。

ステップ6：決済と物件の引き渡し

売買契約で定めた日時に、買主から手付金を除いた残代金を受け取ります。同時に、物件の鍵を買主に渡し、所有権移転登記の手続きを行います。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済し、抵当権を抹消する必要があります。

ステップ7：確定申告を行う

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。損失が出た場合でも、特定の条件を満たせば税金の還付を受けられる特例があるため、確定申告を行うことをおすすめします。

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不動産査定ではどこを見られる？価格に影響するポイント

不動産の査定価格は、様々な要因を総合的に評価して算出されます。どのような点がチェックされるのかを事前に知っておくことで、査定に備えることができます。

建物の状態（築年数・内外装・設備）

建物は、築年数が浅いほど高く評価されるのが一般的です。特に木造戸建ては、築20年を超えると建物の価値がほとんどゼロと評価されることもあります。また、壁紙や床の傷、水回りの汚れ、設備の古さなども査定価格に影響します。日頃からのメンテナンスが重要です。

土地の条件（立地・形状・周辺環境）

不動産の価値を大きく左右するのが立地条件です。最寄り駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度などが評価されます。土地の形状も重要で、整形地（正方形や長方形）は活用しやすいため評価が高くなります。

評価がプラスになりやすい要因	評価がマイナスになりやすい要因
駅から近い（徒歩10分以内）	駅から遠い、バス便のみ
周辺にスーパーや学校がある	近隣に嫌悪施設（墓地、工場など）がある
角地、南向き	不整形地、再建築不可物件
閑静な住宅街	騒音や振動がある

参考：土地・不動産・建設業：地価公示制度の概要-国土交通省

法的な条件（権利関係・法令上の制限）

登記簿に記載されている権利関係や、都市計画法・建築基準法などの法令上の制限も査定の対象です。例えば、建物を建てる際の高さや用途に制限がある地域では、査定価格が低くなる可能性があります。これらの情報は、不動産の専門家でなければ評価が難しいため、査定の際に不動産会社から詳しく説明を受けることが大切です。

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不動産の査定額を少しでも高くするためのコツ

大切な資産である不動産を、少しでも有利な条件で売却したいと考えるのは当然のことです。ここでは、査定額アップにつながる可能性のある4つのコツを紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

最も重要といえるのが、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することです。1社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できません。複数の査定結果を比較することで、おおよその相場を把握できるだけでなく、各社の強みや販売戦略の違いも見えてきます。

訪問査定の前に掃除や整理整頓を行う

査定額は物件の客観的なデータに基づいて算出されますが、担当者も人間です。室内が綺麗に片付いていると「大切に使われてきた家」という良い印象を与え、査定額にプラスに働く可能性があります。特に、水回りや玄関、リビングは重点的に掃除しておきましょう。

物件のアピールポイントをまとめておく

その物件に住んでいるからこそ分かる魅力や長所を、事前にまとめておきましょう。「日当たりが良く冬でも暖かい」「近所に評判の良い公園がある」「収納が多くて便利」など、具体的な情報を伝えることで、査定の評価に加味されることがあります。

アピールポイントの例	具体的な伝え方
リフォーム履歴	5年前にキッチンとお風呂をリフォームしました。こちらがその時の書類です。
周辺環境	徒歩5分圏内にスーパーが3軒あり、日常の買い物にとても便利です。
住み心地	南向きのリビングは日当たりが良く、冬でも暖房をあまり使いません。
コミュニティ	町内会の活動が活発で、ご近所付き合いも良好です。

修繕履歴や関連書類を準備する

新築時のパンフレットや設計図書、リフォームや修繕を行った際の記録、設備の保証書など、物件に関する書類を準備しておくと、査定がスムーズに進み、正確な評価につながります。物件の価値を証明する資料として、積極的に提示しましょう。

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信頼できる不動産会社の選び方

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。査定額の高さだけで選ぶのではなく、以下のポイントを総合的に判断して、信頼できる会社を見極めましょう。

査定価格の根拠を明確に説明してくれるか

なぜその査定価格になったのか、具体的な根拠を分かりやすく説明してくれる会社を選びましょう。「近隣のこの物件がこの価格で売れたので」「このエリアは再開発の予定があるため」など、客観的なデータに基づいて説明できる担当者は信頼できます。

売却したい物件の種類やエリアを得意としているか

不動産会社には、それぞれ得意な物件種別（マンション、戸建てなど）やエリアがあります。売却したい物件があるエリアでの取引実績が豊富な会社や、同じタイプの物件の売却を得意とする会社を選ぶことで、より効果的な販売活動が期待できます。

会社選びのチェック項目	確認するポイント
実績	売却したい物件のエリアや種類での取引実績は豊富か？
販売活動	どのような販売活動（広告媒体など）を計画しているか？
専門性	担当者は不動産に関する知識や資格を持っているか？
提案力	売却に関するメリットだけでなく、デメリットやリスクも説明してくれるか？

担当者との相性が良く、親身に対応してくれるか

売却活動は数ヶ月にわたることもあるため、担当者とのコミュニケーションは非常に重要です。こちらの質問に丁寧に答えてくれるか、不安な気持ちに寄り添ってくれるかなど、人としての相性も大切にしましょう。「この人になら安心して任せられる」と思える担当者を見つけることが、納得のいく売却への近道です。

不動産売却にかかる費用と税金を把握しよう

不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの諸費用や、利益が出た場合の税金がかかります。事前にどのような費用が必要になるかを把握し、資金計画を立てておくことが重要です。

売却時にかかる主な費用（仲介手数料など）

不動産売却時には、主に以下のような費用がかかります。

費用の種類	金額の目安
仲介手数料	（売買価格×3%+6万円）+消費税が上限
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代。売買価格により異なる（1,000万円超5,000万円以下なら2万円（本則）、1万円（軽減措置適用時：平成26年4月1日～令和9年3月31日作成分））
抵当権抹消費用	住宅ローン完済手続きの費用。登録免許税と司法書士への報酬で数万円程度
その他	引っ越し費用、ハウスクリーニング費用など

これらの費用は、一般的に売却代金から支払うことができます。

参考：土地売買契約書｜国税庁

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売却で利益が出た場合の税金（譲渡所得税）

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) 

取得費とは物件の購入代金、譲渡費用とは仲介手数料など売却にかかった費用のことです。

参考：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

税金の負担を軽減できる特例制度

マイホームを売却した場合には、税金の負担を軽減できる特例制度がいくつか用意されています。代表的なものに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」があります。この特例を利用できれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかかりません。適用には一定の要件があるため、不動産会社や税務署に確認しましょう。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

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まとめ：不動産売却の成功は準備と情報収集が鍵

不動産の売却査定と、その後の売却活動について解説しました。不動産売却は、多くの人にとって初めての経験であり、不安を感じることも多いでしょう。しかし、正しい知識を身につけ、計画的に準備を進めることで、その不安は大きく軽減されます。

成功のポイントは、まず自分自身で相場を調べ、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することです。そして、査定額だけでなく、担当者の対応や提案内容をしっかりと見極め、心から信頼できるパートナーを見つけることが何よりも大切です。この記事が、あなたの不動産売却を成功に導く一助となれば幸いです。