媒介契約を徹底解説｜不動産売却を成功に導く3つの契約形態と選び方のコツ

媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ契約のことです。個人で買主を探したり手続きを進めたりすることは大変なので、ほとんどの人は不動産会社と媒介契約を結び、売却手続きを進めるのが一般的です。

本記事では不動産売却時の媒介契約について、基本的な知識と3種類の媒介契約それぞれのメリットデメリット、選ぶ際のポイント、売主の心構え等について解説します。初めての不動産売却は不安や疑問がつきものですが、媒介契約の仕組みをしっかり理解しておけば、思っていた以上の条件で売却できる可能性も高まります。

不動産売却を成功させるために、まずは媒介契約について正しい知識を身に付け、自分に合った契約方法を選びましょう。

媒介契約とは？

不動産を売却する際、売主は不動産会社に買主探しを依頼します。その際に結ぶのが「媒介契約」です。

媒介契約は、売主と不動産会社の間で交わされる正式な契約で、物件の販売活動を円滑に進めるためのルールを定めたものです。不動産売買におけるトラブルを防ぎ安心して取引を進めるために、不動産会社を通じて物件を売却する場合は、宅地建物取引業法によってこの契約を結ぶことが義務付けられています。

媒介契約は3種類あり、どれを選ぶかで売却までの期間や売却金額が変わることもあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、契約内容をしっかり確認して不明な点があれば質問することが大切です。

媒介契約は3種類！それぞれの特徴は？

媒介契約には

「専属専任媒介契約」
「専任媒介契約」
「一般媒介契約」

の3種類があります。各媒介契約の主な違いは、以下の通りです。

契約種類ごとの特徴を簡単に表にまとめると、以下のようになります。

契約種類	業者数	自己発見取引	報告義務	レインズ登録	契約期間
専属専任	1社のみ	不可	週1回以上	必須	最長3ヶ月
専任	1社のみ	可能	2週に1回以上	必須	最長3ヶ月
一般	複数社可	可能	義務なし	任意	規定なし

媒介契約が3つに分かれている理由は、不動産取引における売主や買主のニーズや状況に応じて、柔軟かつ公平な契約形態を提供するためです。依頼者が望む販売戦略や管理体制に合わせて選べるようになっていますので、契約を結ぶ際にはそれぞれの特徴をよく比較して自分に合った契約の種類を選びましょう。

本章では、さらに各媒介契約について深掘りし、メリットデメリットを比較することで最適な契約を選択するヒントを提供します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産の売却を依頼する際に1社の不動産会社のみに依頼する契約形態です。他の業者への重複依頼や自己発見による売却は不可で、業者は1週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務があります。スピーディな売却を目指す際に有効な契約形態です。

メリット	デメリット
不動産会社が最も積極的に販売活動を行う傾向がある 週に1回以上の販売状況報告が義務付けられている 売却活動の窓口が一本化され、管理がしやすい	自分で買い手を見つけても契約できない 他社への依頼ができず、販売網が狭くなる 担当会社の営業力が弱いと、売却が長期化する可能性がある

専属専任媒介契約は、販売活動を効率的に進めたい売主にとっては有効な手段ですが、不動産会社選びや契約内容の理解が不十分だと、売却機会を逃す可能性もあります。契約前には、複数の業者をリサーチし、実績や対応力を比較することが重要です。

専属専任媒介契約の注意点「囲い込み」とは？

不動産売買における「囲い込み」とは、不動産会社が物件情報を他の業者に共有せず、自社の買主だけに紹介する行為です。この場合不動産会社は仲介手数料を両手で得られるため利益が増えますが、売主にとっては買主の選択肢が狭くなり、高値で売却できる機会を逃してしまうことになりかねません。

また、売却チャンスが少なくなるため、売却期間が長引くことも考えられます。不動産会社からの定期的な営業報告がなかったり、自社顧客以外の反響がなかったりする場合は囲い込みをされている可能性も否定できません。

その場合、レインズの登録情報が「公開中」になっているか、物件情報問い合わせの際に適切な対応を取られているかを確認してみるとよいでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社のみに依頼する媒介契約形態です。専属専任媒介契約との大きな違いは、自己発見取引が可能である点です。

専任媒介契約の場合、業者からの活動報告は2週間に1回義務付けられていますので、進捗状況を確認しながらじっくり売却活動を進めたい方に向いています。

メリット	デメリット
1社に絞ることで、責任を持った販売活動が期待できる 2週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられている 自分で買い手を見つけて契約することも可能 メリット	他社には依頼できないため、販売の機会が限定される 担当会社の営業力に依存するリスクがある 売却活動が停滞する場合、契約期間中は変更が難しい

専任媒介契約も不動産会社選びが極めて重要であり、契約前に販売実績や対応力を十分に確認することが成功の鍵となります。売却のスピードや幅広く買主にアプローチすることを重視する場合は、一般媒介契約との比較検討もおすすめです。

レインズ登録の有無で何が変わる？

レインズは不動産業者間の情報共有ネットワークで、登録することで全国の業者が物件情報を閲覧・紹介できるようになります。登録により買主の候補が増え、早期売却や適正価格での成約が期待できるでしょう。

一方、未登録の場合は購入希望者の情報が限られ、売却まで時間がかかる可能性があります。専任媒介契約と専属専任媒介契約ではレインズ登録が義務付けられているため、物件の情報が多くの業者に伝わり、売れるチャンスが広がります。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼でき、自己発見取引も可能です。自由度が高く、広く買主を探せるメリットがありますが、業者の報告義務がないため販売状況の把握が難しい点には注意が必要です。

メリット	デメリット
複数の不動産会社に依頼できるため、広く買い手を探せる 自分で買い手を見つけて直接契約することも可能 不動産会社の競争により、積極的な販売活動が期待できる	各社の販売意欲が分散し、熱心な営業が期待しづらい 販売状況の報告義務がないため、進捗が見えにくい 情報管理が煩雑になり、重複や混乱が生じる可能性がある

一般媒介契約は、広く情報を発信できる反面、営業の質や情報の統一性に課題があります。売却を急ぐ場合や自ら積極的に動ける売主には向いていますが、手間を減らしたい場合は専任媒介契約の方が適していると言えるでしょう。

媒介契約時にチェックすべきポイントとは？

媒介契約を結ぶ際は、「契約期間」「更新条件」「報告義務」の3点を必ず確認しましょう。ここでは、不動産会社と媒介契約を結ぶ際にチェックしておくべき3つのポイントを中心に詳しく解説していきます。

契約期間と更新条件

媒介契約には有効期間が定められており、契約がいつまで有効かを明確にすることで、売却活動のスケジュール管理がしやすくなります。専属専任と専任媒介契約は最長3ヶ月と宅建業法で定められていますが、一般媒介契約には期間の制限がありません。

契約期間が短すぎると売却活動が十分に行えない可能性がありますが、長すぎる契約は業者の対応が不十分でも他社に依頼できないリスクがあります。契約の際には、自動更新の有無や更新時に条件を見直せるか確認しましょう。

売却活動の進捗報告義務

売却活動の進捗報告義務は、不動産の売却を依頼した際に、媒介契約の種類に応じて不動産会社が売主に対して売却活動の状況を定期的に報告する義務のことです。これは売主が安心して取引を進められるようにするための重要な制度です。

媒介契約の種類	報告義務の有無	報告頻度	備考
専属専任媒介契約	あり	1週間に1回以上	他の業者への依頼不可。自己発見取引も不可。
専任媒介契約	あり	2週間に1回以上	他の業者への依頼不可。自己発見取引は可能。
一般媒介契約	なし	任意（義務なし）	複数業者への依頼可能。報告義務はないが、報告を求めることは可能。

報告の形式は、電話やメール・書面などで行われます。報告が滞っている場合は契約違反の可能性もあるため、不動産会社に確認し改善を求めることもできます。

お互いにコミュニケーションを取り合い、スムーズな売却実現へ向けて歩幅を合わせていくとよいでしょう。

媒介契約における売主の役割と心構え

媒介契約を結んだ後も、売主の積極的な関与が売却成功の鍵となります。以下の3つの心構えを意識して行動しましょう。

積極的に情報提供を行う

物件の魅力や周辺環境、過去の修繕履歴など、買主にとって有益な情報は積極的に不動産会社へ提供しましょう。正確な情報が広告や内見時の印象を左右します。

特に、日当たりや騒音の状況・近隣施設の利便性などは、購入希望者が重視する判断材料です。情報が充実しているほど、信頼性が高まり、早期成約につながる可能性も高まります。

売却活動に協力する

内見希望には柔軟に対応し、物件の清掃や整理整頓を心がけましょう。第一印象が良ければ、成約率も高まります。

また、事前に照明を点けておく、空気の入れ替えをしておくなど、細かな配慮も好印象につながります。買主が安心して検討できる環境づくりが、売却成功への近道です。

報告や提案にしっかり向き合う

不動産会社からの報告や価格変更の提案には真摯に向き合いましょう。売却状況を把握し、必要に応じて戦略を見直すことで、より良い結果につながります。

疑問点や不安があれば遠慮せずに相談し、納得したうえで判断することが大切です。信頼関係を築くことで、不動産会社もより的確なサポートを提供しやすくなります。

失敗しない不動産会社選びの選定基準

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社の選定が不可欠です。会社によって販売力や対応姿勢が大きく異なるため、複数社を比較検討することが重要です。

選定時には「地域での実績」「顧客対応・サービス」「情報発信力」の3つの観点を重視しましょう。これらを総合的に判断することで、安心して任せられるパートナーを見つけることができます。

地域での実績

地域密着型の不動産会社は、周辺の相場や買主のニーズを熟知しており、的確な販売戦略を立てられます。過去の成約件数や取り扱い物件の傾向を確認することで、その地域での信頼度や実力が見えてきます。

地元のネットワークを活かした集客力も期待でき、スピーディーな売却につながる可能性が高まるでしょう。地域に根ざした実績は、業者選びの重要な判断材料です。

顧客対応・サービス

売却活動は数ヶ月に及ぶこともあるため、不動産会社との信頼関係が必要です。丁寧な説明・迅速な対応・報告の正確さなど、顧客対応の質を見極めましょう。

初回相談時の印象や、質問への回答の的確さも重要な判断ポイントです。売主の立場に立った提案や、柔軟な対応ができる会社であれば、安心して任せられます。

口コミや評判も参考にするとよいでしょう。

情報発信力

現代の不動産売却では、ネットを活用した情報発信力が成約率に直結します。自社サイトやポータルサイトへの掲載状況・写真や間取り図の質・SNS活用などをチェックしましょう。

魅力的な広告を打てる不動産会社は、より多くの買主にアプローチできます。情報発信力が高い会社は、物件の魅力を最大限に引き出し、早期売却の可能性を高めてくれます。

まとめ

本記事では不動産売却の媒介契約について、詳しく解説しました。

不動産売却を成功させるには、媒介契約の仕組みを正しく理解し、自分に合った契約形態を選ぶことが重要です。専属専任・専任・一般の3種類の媒介契約にはそれぞれ特徴があり、売却戦略や売主の希望に応じて、適切な契約形態を選ぶことが求められます。

また、売主自身も情報提供や内見対応・不動産会社とのやり取り・提案への向き合い方など、積極的な関与が成約率を高める鍵となります。信頼できる不動産会社を選び、協力体制を築くことで、納得のいく売却につながるでしょう。