不動産売却の注意点を徹底解説！後悔しないためのポイントとは？

2025年12月9日

不動産の売却は、人生においてそう何度も経験することではありません。そのため、何から手をつけて良いのか分からず、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。「できるだけ高く売りたい」「トラブルなくスムーズに進めたい」と誰もが思う一方で、知識が不足していると思わぬ失敗につながる可能性もあります。

この記事では、不動産売却の基本的な流れから、各ステップで押さえておくべき注意点、そして売却を成功させるためのコツまで、初心者の方にも分かりやすく解説します。

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不動産売却で後悔しがちな5つの失敗例

本格的な解説に入る前に、まずは不動産売却でよくある失敗例を見ていきましょう。先輩たちの失敗から学ぶことで、ご自身の売却活動で同じ轍を踏むことを避けられます。

想定より安い価格で売却してしまった

売却を急ぐあまり、相場を十分に調査せずに売り出し価格を決めてしまい、結果的に安く売却してしまうケースです。不動産会社1社の査定額を鵜呑みにするのも危険です。適正な市場価格を把握しないまま売却活動を進めると、数百万円単位で損をしてしまう可能性もあります。

なかなか売れずに焦って値下げした

逆に、相場よりも高すぎる価格で売りに出すと、購入希望者が現れず、売却期間が長引いてしまいます。長期間売れ残っている物件は「何か問題があるのでは？」と敬遠されがちになり、結果的に大幅な値下げをせざるを得なくなることがあります。

信頼できない不動産会社に任せてしまった

不動産会社の選定は、売却の成否を分ける最も重要な要素の一つです。査定額の高さだけで選んでしまうと、売却活動が積極的でなかったり、報告が不十分であったりする場合があります。担当者との相性や、地域での売却実績などを総合的に判断して、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

売却後の税金で想定外の出費が出た

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税が課税されます。この税金の存在を知らずに売却代金をすべて使ってしまい、後から納税通知が来て慌てるケースも少なくありません。利用できる特例などを事前に確認し、納税資金を確保しておく必要があります。

参考：国税庁「No.3208長期譲渡所得の税額の計算」
参考：国税庁「No.3223譲渡所得の特別控除の種類」

引き渡し後に買主とトラブルになった

建物の欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）を伝えずに売却した場合、引き渡し後に買主から契約不適合責任を問われ、修繕費用や損害賠償を請求されることがあります。物件の状況は、良い点も悪い点も正直に伝えることが、後のトラブルを防ぐ鍵となります。

不動産売却の基本的な流れと期間

不動産売却は、一般的に相談から引き渡し完了まで3ヶ月から6ヶ月程度の期間がかかります。ただし、物件の状況や市場の動向によって変動するため、余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

手順1:売却の相談と情報収集

まずは、売却の目的（住み替え、相続など）を明確にし、売却相場を調べましょう。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを活用すれば、自分で近隣の成約事例を調べることができます。また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関に残債額を確認しておくことも必須です。

参考：国土交通省「地理空間情報：不動産情報ライブラリとは」

手順2:不動産の査定依頼

次に、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定には、物件情報だけで算出する「机上査定」と、実際に物件を見て評価する「訪問査定」があります。売却を具体的に進めるなら、より精度の高い訪問査定を複数の会社に依頼するのがおすすめです。

手順3:媒介契約の締結

査定結果や担当者の対応などを比較検討し、売却を依頼する不動産会社を1社選び、「媒介契約」を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があるため、自分に合った契約形態を選ぶことが重要です。

契約の種類	複数社との契約	自分で買主を見つけること	レインズへの登録義務	業務報告義務
専属専任媒介契約	不可	不可	5日以内	1週間に1回以上
専任媒介契約	不可	可能	7日以内	2週間に1回以上
一般媒介契約	可能	可能	任意	任意

参考：REINSTOWER「媒介契約制度」

手順4:売却活動の開始

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、不動産ポータルサイトへの掲載やチラシの配布などを行い、購入希望者を探します。購入希望者から内覧の申し込みがあれば、日時を調整して対応します。

手順5:売買契約の締結

購入希望者から購入申込書が提出され、価格や引き渡し条件などで合意に至れば、「売買契約」を締結します。この際、買主から手付金（売買代金の一部）を受け取ります。契約内容を十分に確認し、署名・捺印します。

手順6:決済と引き渡し

売買契約で定めた日時に、買主から残りの代金を受け取り（決済）、物件の鍵や関係書類を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、この決済金で一括返済し、抵当権の抹消手続きを行います。これで不動産売却の一連の流れは完了です。

【手順別】不動産売却の重要な注意点

ここでは、売却の流れの各ステップで特に注意すべきポイントを詳しく解説します。

査定依頼時の注意点

査定依頼は、1社だけでなく必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。これにより、査定額の妥当性を判断できるだけでなく、各社の強みや担当者の対応力を比較できます。査定額の根拠を明確に説明してくれるか、地域の市場動向に詳しいか、といった点も重要なチェックポイントです。

不動産会社選びの注意点

提示された査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは避けましょう。売却を任せる会社は、売却したい物件種別（マンション、戸建てなど）やエリアでの売却実績が豊富かを確認することが大切です。また、売却活動の方針や報告・連絡の頻度など、担当者と円滑なコミュニケーションが取れるかも見極めましょう。

媒介契約時の注意点

前述の通り、媒介契約には3つの種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、特徴を理解した上で選択することが重要です。例えば、広く買主を探したい場合は「一般媒介契約」が向いていますが、不動産会社の積極的な売却活動を期待するなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が有利になることがあります。

参考：公益社団法人全日本不動産協会「一般媒介契約について」

売却活動（内覧）時の注意点

内覧は、購入希望者が物件を直接確認する重要な機会です。第一印象を良くするために、室内の清掃や整理整頓を徹底しましょう。特に玄関や水回りは清潔感を心がけてください。当日は、室内の照明をすべて点灯して明るい雰囲気を演出し、換気をしておくことも大切です。物件の不具合や欠陥については、隠さずに正直に伝えることが後のトラブル防止につながります。

売買契約時の注意点

売買契約書は、専門用語が多く記載されており難解に感じるかもしれませんが、隅々まで目を通し、内容を理解することが非常に重要です。特に、「契約不適合責任」に関する条項や、契約解除の条件、引き渡しの時期などは念入りに確認しましょう。不明な点があれば、その場で不動産会社の担当者に質問し、納得した上で契約に臨んでください。

不動産売却にかかる費用と税金を把握する

不動産を売却する際は、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの諸費用や税金がかかることを理解しておきましょう。

売却時にかかる費用の種類

不動産売却にかかる主な費用は以下の通りです。売却価格の4%～6%程度が目安と言われています。

費用の種類	内容
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬。法律で上限額が定められています。
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙の代金。売買金額によって税額が変わります。
登記費用	住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための登記にかかる費用です。
住宅ローン一括返済手数料	金融機関によっては、ローンを一括返済する際に手数料が必要な場合があります。
その他	引っ越し費用、ハウスクリーニング費用などがかかる場合もあります。

売却時にかかる税金の種類

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費+譲渡費用)

税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として計算されます。

参考：国税庁「No.3202譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
参考：国税庁「No.1440譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

税金の負担を軽減できる特例

マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、税金の負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。代表的なものは「3,000万円の特別控除」で、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。この特例を適用できれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、税金はかかりません。これらの特例を利用するためには、確定申告が必要です。

参考：国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」

不動産を少しでも高く売るためのコツ

最後に、大切な不動産を少しでも有利な条件で売却するためのコツを3つご紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

繰り返しになりますが、これは最も重要なポイントです。複数の査定結果を比較することで、ご自身の不動産の適正な市場価値を把握できます。また、不動産会社同士の競争意識が働き、より良い売却条件を引き出せる可能性も高まります。

内覧前の準備を徹底する

内覧時の印象は、購入希望者の意思決定に大きく影響します。掃除や整理整頓はもちろんのこと、部屋を広く見せるための工夫（不要な家具を一時的に移動させるなど）も効果的です。また、周辺環境の魅力（スーパーや公園、駅からの距離など）をまとめた資料を用意しておくと、購入希望者へのアピールになります。

売却のタイミングを見極める

不動産市場は、常に変動しています。一般的に、新生活が始まる前の1月～3月や、転勤シーズンの9月～11月は需要が高まり、売却に有利な時期とされています。また、金利の動向や近隣での大規模開発計画なども価格に影響を与えるため、不動産会社と相談しながら最適な売り時を見極めることが大切です。

まとめ

不動産売却は、多くの人にとって未知の領域であり、不安がつきものです。しかし、基本的な流れと各ステップでの注意点を事前にしっかりと把握しておくことで、失敗のリスクを大幅に減らすことができます。信頼できる不動産会社をパートナーに選び、納得のいく売却を実現してください。