旧耐震マンションは売れる！価格を下げずに売却を成功させる5つの対策と裏ワザ

旧耐震基準のマンション売却について、「売れにくい」「価格が下がる」といった不安をお持ちの方は多いでしょう。「古いから売れないかも…」と心配する必要はありません。

実は、ポイントを押さえた戦略で、想定以上の価格で売却を成功させることは十分可能です。新耐震基準の物件より不利な面はありますが、リフォーム、耐震診断、情報の伝え方を工夫すれば、買い手に安心感を与えられます。

築年数ではなく、物件の価値を正しく伝える戦略で、あなたの不安を解消しましょう。まずは、ご自身のマンションがどちらの基準かを確認するため、基礎知識からご紹介します。

売却前に確認！旧耐震基準の正確な基礎知識

まず、ご所有のマンションが「旧耐震」「新耐震」のどちらに該当するのかを確認しましょう。この基準は、売却戦略を立てる上での出発点となります。

基礎1：基準法の改正日（1981年6月1日）の確認方法

旧耐震基準は、1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物に適用されています。一方、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用されています。売却を考えているマンションがどちらの基準に該当するかは、この日付で判断されます。

基礎2：求められる耐震性能の違い（震度5強と震度6強～7）

旧耐震基準と新耐震基準では、「大きな地震が起きたとき、どこまで建物の安全性が確保されるか」の設計思想が異なります。

基準	適用された時期	求められる安全性の目安
旧耐震基準	〜1981年5月	震度5強程度の地震で倒壊しないこと。
新耐震基準	1981年6月〜	震度6強〜7程度でも人命が守られるレベルの安全性が求められる（倒壊・崩壊しない）。

新耐震基準では、建物が大きく揺れても倒壊せず、避難する時間を確保できる設計が求められるようになり、安全性が格段に向上しています。

価格を下げない！旧耐震マンション売却の4つの最強戦略

基礎知識を理解した上で、「旧耐震だから売れないかも…」と不安に感じる方は多いでしょうが、工夫次第でスムーズに、時には思った以上の価格で売却できるケースもあります。ここでは、旧耐震マンションの売却時に有効な「安心感」と「魅力」を高める具体的な戦略をご紹介します。

戦略1：内装リフォーム・リノベプラン提示で“古さ”の印象を払拭

築年数が古い物件は、どうしても「見た目の古さ」が気になってしまうものです。しかし、室内をリフォームすることで印象は大きく変わります。清潔感の演出として、壁紙や床材を新しくするだけでも、「すぐに住めそう」と感じる買い手は増えます。

また、売主側でリフォーム済みが難しい場合でも、「購入後に、こんなふうにリノベーションできますよ」という具体的なプランや費用の目安を提示するのは効果的です。特に最近は、自分好みにアレンジできる「リノベーション前提」で物件を探す人も増えているため、「古さ＝素材」と捉える買い手を意識した提案が成功の鍵となります。

戦略2：耐震診断・耐震補強で「安心」を数値化して証明する

旧耐震マンションで一番気になるのは、「地震に対する安全性」です。「築年数が古い」というだけで不安を感じる買い手も多いため、耐震診断を受け、現状の安全性を証明する書類を用意すると安心感につながります。診断によって「実は想定よりもしっかりした構造だった」と確認できれば、大きな科学的な証明になります。さらに、必要に応じて耐震補強工事を行うことで、「安全対策済み」という揺るぎない付加価値を買い手に提供できます。

ポイント： 自治体によっては、耐震診断や補強工事への補助金制度がある場合もあるので、ぜひチェックしてみてください。

戦略3：瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）の活用で「購入後も安心」をプラス

築年数が経過した物件ほど、「買ってから不具合が出るんじゃないか…」といった不安は、買い手にとってつきものです。そんな不安を和らげるために役立つのが、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入です。万が一、引き渡し後に隠れた不具合が見つかった場合でも、一定範囲で修繕費用を補償してくれます。特に旧耐震マンションの場合、「築年数が経っていても、保証付きなら安心」と前向きに検討してもらいやすくなり、買い手の心理的負担軽減につながります。また、売主側も、引き渡し後の予期せぬトラブルリスクを軽減できるという売主の責任範囲の明確化というメリットがあります。

戦略4：売れ残りが不安なときは「買取保証」や「直接買取」も視野に

「できるだけ早く売りたい」「長期間売れ残るのは困る」という場合は、不動産会社による「買取保証」や「直接買取」も有力な選択肢です。

買取方法	特徴	メリット
買取保証	一定期間の販売活動後、売れなかった場合に不動産会社が買い取る。	「一定期間は高く売るチャンス」と「売却の確実性」を両立できる。
直接買取	最初から不動産会社が買い取る。	短期間で現金化できる。仲介手数料がかからない。

売却価格は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、「とにかく早く手放したい」という場合には有力な選択肢になります。

築古でも「価値」は伝えられる！価格交渉を有利にする3つの視点

旧耐震基準のマンションであっても、「立地が良い」「周辺環境が充実している」といった物件の持つ普遍的な強みは、売却時に大きな武器となります。築年数といったマイナス面ではなく、物件が提供する「暮らしやすさ」を丁寧に伝えることが、価格交渉を有利に進める鍵です。

視点1：築年数に左右されない「立地の強さ」を最大限にアピール

「駅チカ」「買い物便利」など、通勤・通学がスムーズで日常生活に直結する利便性は、今も昔も変わらず人気があります。具体的な数値で訴求として、最寄り駅、スーパー、病院までの徒歩分数を明確にアピールしましょう。都市部や交通利便性が高いエリアでは、「築年数は古くても、利便性重視で購入したい」という層が必ず存在し、これは普遍的な魅力となります。

視点2：周辺環境が合う「特定のターゲット層」に魅力を訴求する

立地だけでなく、そのエリアならではの特徴も大きなアピールポイントになります。買い手のライフスタイルに寄り添った視点で紹介することで、築年数によるマイナスイメージを払拭しやすくなります。例えば、子育て世帯へは「公園が近く、学校や保育園が徒歩圏内」、シニア層へは「周囲が落ち着いた住宅街で、静かに暮らせる環境」といった訴求が効果的です。

視点3：エリアの「将来性」を訴求し、資産価値の上昇可能性を示す

その地域で再開発や新しい商業施設の開業予定がある場合、「今後さらに便利になる」「資産価値が上がる可能性がある」といった将来性も重要な判断材料になります。「新駅ができる」「大型商業施設がオープン予定」など、今後の地域の変化にも目を向けて情報収集し、積極的に伝える姿勢が、築古による価格交渉の余地を減らすカギになります。

旧耐震マンションが市場で不利になる2つの「リスク」と回避の重要性

なぜ旧耐震マンションが市場で不利になるのかを知ることで、戦略の重要性をより深く理解できます。

リスク1：買主が「住宅優遇制度」を利用できない金銭的な壁

住宅購入時に国の支援制度を活用できると自己資金が少なくても購入しやすくなりますが、旧耐震基準のマンションは、以下の制度を利用できないケースが多く、買い手にとって不利になりやすいのです。

制度名	旧耐震で不利になる理由
住宅ローン控除	築年数要件（マンションは25年以内）または、一定の耐震基準を満たす証明（耐震基準適合証明書など）が必要となる。
贈与税非課税措置	親や祖父母からの資金援助時に適用される特例。こちらも耐震性や築年数に条件がある。

これらの制度が使えないと、買い手にとって「結果的に割高になってしまう」という心理が働き、購入をためらう原因になります。だからこそ、戦略2（耐震診断）や戦略3（瑕疵保険）で、制度利用の道筋を開いてあげることが売主の重要な役割となるのです。

リスク2：「新築志向」の強さと建物の老朽化による心理的抵抗

日本では、新しいものに価値を感じる文化が根強く、マンション市場においてもその傾向は顕著です。買い手が抱く心理的抵抗の第一は、「新築で最新設備やデザイン」に魅力を感じる層が多く、築年数の経過した物件は比較検討の初期段階で後回しにされがちという点です。

さらに、建物の外観やエントランスなどの共用部分に「古さ」や「清掃・管理不足」を感じると、「住み始めてから大規模な修繕費用がかかりそう」という費用負担への強い不安を抱く買い手も少なくありません。内装が綺麗でも、共用部分の老朽化や管理体制の不安が、購入意欲を大きく削ぐ原因となります。

まとめ：旧耐震マンションの売却は「不安の解消」が鍵！まずはプロに相談を

旧耐震基準旧耐震基準のマンションでも、売却を諦める必要は全くありません。売却成功の鍵は、買い手が持つ「安全性」と「購入後の金銭的な不安」を先回りして解消することです。

具体的には、リフォームやリノベプランの提示で見た目の古さを克服し、耐震診断や瑕疵保険で科学的な安心と保証を付加します。さらに、立地の強さや将来性といった普遍的な価値を丁寧に伝えましょう。

築年数だけで判断せず、物件の魅力を正しく伝えれば、共感してくれる買い手は必ず見つかります。まずはご自身の物件がいくらで売れそうか、どんな対策を打つべきか、信頼できる不動産会社に相談することから始めましょう。後楽不動産では、お客様の状況に合わせた最適な売却方法をご提案します。売却に不安を感じたら、ぜひ一度ご相談ください。