不動産売却時の名義変更は自分でできる？手順や費用・2024年義務化も解説

不動産を売却しようと考えたとき、「名義変更はいつすればいいのか」「自分でも手続きできるのか」と悩んでいませんか。特に、親から相続した実家を売る場合や、離婚に伴う財産分与で家を手放す場合は、手続きの順番を間違えると売却自体ができなくなる恐れがあります。また、2024年4月からは相続登記が義務化され、放置していると罰則の対象になる可能性も出てきました。

この記事では、不動産売却における名義変更の正しい手順や費用、専門家に依頼すべきかどうかの判断基準を分かりやすく解説します。読み終える頃には、あなたの状況に合わせた最適な進め方が明確になり、安心して売却の準備を始められるようになります。

不動産売却で名義変更が必要なケースとは？

不動産を売却する際には、原則として登記簿上の所有者（名義人）と売主が一致している必要があります。もし現在の所有者と登記簿上の名前が異なる場合は、売却活動や契約の前に名義変更の手続きを行わなければなりません。ここでは、主にどのような場面で名義変更（所有権移転登記や氏名住所変更登記）が必要になるのか、具体的なケースを挙げて解説します。ご自身の状況がどれに当てはまるかを確認しながら読み進めてください。

参考：法務省「不動産登記制度について」
参考：国土交通省「不動産取引における重要事項説明について」

相続した不動産を売却する場合

親などが亡くなり、その不動産を相続して売却するケースでは、必ず「相続登記」が必要です。亡くなった方の名義のままでは、不動産を第三者に売却することはできません。たとえ遺産分割協議ですでにあなたが受け取ることが決まっていても、登記簿上の名義をあなた自身（相続人）に変更して初めて、法的に売主としての権利を主張できるようになります。買主への直接の名義変更はできないため、まずは相続登記を完了させることが売却の第一歩となります。

参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

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離婚による財産分与を行う場合

離婚に伴って夫婦の共有名義を解消したり、相手方の単独名義にしたりしてから売却する場合も名義変更が必要です。財産分与として不動産を受け取る側へ所有権を移転させます。ただし、売却代金を折半する「換価分割」の方法をとる場合は、便宜上、夫婦共有名義のまま売却し、その後に現金を分けるという手法がとられることもあります。

どのタイミングで名義を変えるか、あるいは変えずに売るかは、住宅ローンの残債状況や銀行の承諾有無によっても判断が分かれるため、慎重な検討が求められます。

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登記上の住所や氏名が異なる場合

結婚して名字が変わったり、引越しをして住所が変わったりしたにもかかわらず、登記簿上の情報が旧姓や旧住所のままになっているケースです。この場合も、売却時には現在の氏名・住所と一致させるための「登記名義人住所・氏名変更登記」が必要です。

これは所有権そのものが移るわけではありませんが、売主本人であることを証明するための必須手続きとなります。通常は売買契約後の決済（引き渡し）までに済ませれば問題ありませんが、司法書士に依頼して決済と同時に行うのが一般的です。

参考：法務省：住所等変更登記の義務化について

2024年から開始されている相続登記の義務化とは？

これまで相続登記は任意であり、期限も設けられていませんでしたが、所有者不明土地の増加を防ぐために法改正が行われました。2024年4月1日から相続登記が義務化されたことで、これから不動産を相続する方はもちろん、すでに相続している方も対応を迫られることになります。「知らなかった」では済まされない重要な変更点ですので、以下の表で概要を確認し、詳細を理解しておきましょう。

項目	内容
施行日	2024年4月1日
対象	今後の相続だけでなく、過去の相続分も対象
期限	相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内
罰則	正当な理由なく怠ると10万円以下の過料

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3年以内の申請が必須に

今回の改正により、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられました。これまでは「売却するときに変えればいい」と考えられがちでしたが、今後は売却の予定がなくても速やかに手続きを済ませる必要があります。遺産分割協議が長引いて3年以内に登記ができない場合でも、「相続人申告登記」という簡易的な手続きをすることで、ひとまず義務を履行したとみなされる制度も新設されています。

違反時に科される過料のリスク

正当な理由がないにもかかわらず、期限内に申請を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料とは行政上の罰則であり、金銭的な負担が発生します。「忙しかったから」「費用がもったいないから」という理由は正当な理由として認められにくいのが現状です。ただし、数人の相続人がいて連絡が取れないなど、物理的に手続きが困難な事情がある場合は考慮されることもあります。リスクを避けるためにも、早めの行動が何よりの対策となります。

過去の相続分への適用ルール

注意すべきなのは、2024年4月1日以前に相続が発生していた不動産についても、この義務化の対象になるという点です。すでに相続が発生していて名義変更を放置している場合、原則として2024年4月1日から3年以内（つまり2027年3月31日まで）に登記申請をする必要があります。実家の名義が亡くなった祖父や曾祖父のままになっているなど、長期間放置されているケースでは特に急いで確認することをおすすめします。

参考：法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆A
参考：法務省：相続人申告登記について

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名義変更から売却完了までの流れは？

不動産を売却するための名義変更は、一般的にどのような手順で進めるのでしょうか。ここでは、特に手続きが複雑になりがちな「相続登記」をしてから売却するまでの標準的なフローを解説します。全体の流れを把握しておくことで、いつまでに何を準備すべきかのスケジュールが立てやすくなります。

必要書類の収集と申請書作成

まずは、名義変更に必要な書類を集めることから始めます。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などが基本セットとして必要です。書類が揃ったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印を押印します。その上で、法務局に提出するための登記申請書を作成します。書類収集には数週間かかることもあるため、余裕を持って着手することが大切です。

参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

法務局への申請と登記完了

すべての書類が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請を行います。申請方法は、窓口への持参、郵送、オンライン申請の3通りがあります。申請後、法務局での審査が行われ、不備がなければ1週間から2週間程度で登記が完了します。完了後は「登記識別情報通知（いわゆる権利証）」が発行されます。これが新しい所有者としての証明となり、その後の売却手続きで必ず使用する重要書類となりますので、紛失しないよう厳重に保管してください。

売却活動の開始と売買契約

名義変更が完了し、晴れて自分名義の不動産となった段階で、不動産会社と媒介契約を結んで本格的な売却活動をスタートさせます。もちろん、名義変更の手続き中であっても査定依頼や不動産会社への相談は可能ですが、正式な売買契約を結ぶには名義変更が完了している（または完了の目処が立っている）ことが前提となります。買主が見つかり売買契約を締結した後、最終的な決済・引き渡しの際に、今度はあなたから買主への「所有権移転登記」を行うことになります。

参考：法務省「登記申請手続のご案内(相続登記①/遺産分割協議編)」

名義変更にかかる費用と税金は？

名義変更には、「登録免許税」という税金と、書類を取り寄せるための「実費」、そして専門家に依頼する場合の「報酬」がかかります。これらは売却代金が入ってくる前に現金で支払う必要があるため、あらかじめ予算を確保しておくことが重要です。それぞれの費用の内訳と目安について解説します。

登録免許税の計算方法

登録免許税は、登記手続きをする際に国に納める税金です。税額は「固定資産税評価額×税率」で計算されます。相続による名義変更（所有権移転登記）の場合、税率は0.4%です。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば、4万円が税金としてかかります。離婚による財産分与や、通常の売買による名義変更の場合は税率が2.0%と高くなります。評価額は毎年春に届く固定資産税の課税明細書で確認することができます。

参考：法務省「登録免許税額」PDF

必要書類取得の実費

戸籍謄本や住民票、印鑑証明書などを役所で取得するための手数料です。戸籍謄本は1通450円、除籍謄本や改製原戸籍は1通750円などと定められています。相続人の人数や相続関係の複雑さによって取得すべき通数は異なりますが、一般的なケースであれば数千円から1万円程度を見ておけば足ります。また、法務局へ書類を郵送する場合の郵送料などもこれに含まれます。

司法書士への依頼報酬相場

手続きを司法書士に依頼する場合、上記の税金や実費とは別に、司法書士への報酬が発生します。相続登記の報酬相場は、物件の数や評価額、相続人の数にもよりますが、一般的には6万円から10万円程度が目安です。戸籍収集からすべてお任せするプランなどの場合は、10万円から15万円程度になることもあります。住所変更のみのような単純な手続きであれば、1万円から3万円程度で依頼できる場合が多いです。

名義変更は自分でできる？専門家に頼む？

費用を節約するために「自分で名義変更をしたい」と考える方も多いでしょう。法務局の相談窓口を利用すれば自分で行うことも法律上は可能です。しかし、状況によっては専門家に任せたほうが安全かつスムーズな場合もあります。自分で手続きする場合のメリット・リスクと、プロに依頼すべき判断基準を整理します。

自分で手続きするメリットとリスク

最大のメリットは、司法書士報酬（数万円から十数万円）を節約できることです。平日に法務局へ行く時間が取れ、根気よく書類を集められる方であれば達成感も得られます。一方で、リスクとしては書類の不備による手戻りが挙げられます。戸籍の読み取りミスや申請書の記載ミスがあると、何度も法務局へ足を運ぶことになり、時間と労力がかかります。もし売却の期限が迫っている場合、手続きの遅れが売買契約の破談につながる可能性もゼロではありません。

参考：法務省：相続登記の申請義務化特設ページ

司法書士に依頼すべきケース

以下のようなケースに当てはまる場合は、無理をせず司法書士に依頼することを強くおすすめします。

状況	依頼すべき理由
相続関係が複雑	兄弟姉妹や代襲相続など相続人が多く、戸籍収集が困難なため
遠方の不動産	管轄の法務局が遠く、修正対応などで現地に行くのが難しいため
時間がない	平日日中に役所や法務局へ行く時間が取れないため
売却を急いでいる	書類不備による遅延を防ぎ、確実に期日までに完了させるため
相続人間の対立がある場合	感情的な対立がある中で、第三者が間に入り公平に手続きするため

まとめ

不動産をスムーズに売却するためには、現在の登記状況を確認し、正しい手順で名義変更を完了させることが重要です。

この記事の要点をまとめます。

• 不動産を売却する際は、登記簿上の所有者と売主の名義を一致させておかなければならない
• 2024年4月からの相続登記義務化により、放置すると10万円以下の過料を科される可能性がある
• 名義変更には登録免許税や書類取得の実費に加え、専門家に依頼する場合は司法書士報酬が必要になる
• 手続きのミスによる売却の遅れを防ぐため、相続関係が複雑な場合や期限が迫っている場合は司法書士へ依頼するのが望ましい

名義変更は単なる事務手続きではなく、大切な資産を確実に次の所有者へ引き継ぐための重要なステップです。まずは手元の資料を確認し、自分にどのような手続きが必要かを把握することから始めてみてはいかがでしょうか。