相続した不動産の売却はいつまでに？手続きの流れや税金、特例を解説

2025年12月6日

親御様から大切な不動産を相続したものの、「住む予定がない」「管理が大変」といった理由で売却を検討されている方も多いのではないでしょうか。しかし、いざ売却しようとすると、手続きの複雑さや税金の問題など、何から手をつけていいか分からず不安になりますよね。

この記事では、相続した不動産をスムーズに、そして何より損をすることなく売却するための手順や費用、税金の知識、そして節税に繋がる特例について、初心者の方にも分かりやすく解説します。

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相続した不動産の売却前に！まず知っておくべき基礎知識

相続した不動産を売却するには、通常の不動産売却とは異なる、相続ならではの準備が必要です。まずは、売却活動を始める前に必ず知っておくべき3つの基礎知識について確認しましょう。これらの知識が、後の手続きをスムーズに進めるための土台となります。

売却の前提！2024年4月から相続登記が義務化

これまで任意だった不動産の相続登記（名義変更）が、2024年4月1日から義務化されました。これは、相続した不動産の名義を被相続人（亡くなった方）のままにしておくと、所有者が不明の土地が増えてしまい、社会的な問題となることを防ぐためです。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、法務局で相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料が科される可能性もあります。そもそも、不動産は名義人でなければ売却できないため、売却の第一歩として相続登記は必須の手続きとなります。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

遺産をどう分ける？遺産分割協議で所有者を明確に

被相続人が遺言書を残していない場合、相続人が複数いるときには、「誰が」「どの財産を」「どれくらいの割合で」相続するのかを、相続人全員で話し合って決める必要があります。この話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。不動産を売却してその代金を分け合う「換価分割」にするのか、特定の相続人が不動産を相続して他の相続人には現金を支払う「代償分割」にするのかなど、全員が納得する方法を決めます。話し合いがまとまったら、その内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員が署名・捺印します。この遺産分割協議書は、相続登記の手続きで必要となる重要な書類です。

参考：法務省民事局「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」

相続方法は3種類！それぞれの特徴を理解しよう

相続には、すべての遺産を引き継ぐ「単純承認」、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産（借金など）を引き継ぐ「限定承認」、すべての遺産を放棄する「相続放棄」の3つの方法があります。これらの選択は、相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。特に、被相続人に多額の借金があった場合など、マイナスの財産が多いケースでは、相続放棄や限定承認を検討する必要があります。不動産を売却する前提であっても、まずは全体の財産状況をしっかり把握することが重要です。

相続方法	内容	手続き期限
単純承認	プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続する	特になし（3ヶ月以内に何もしなければ単純承認とみなされる）
限定承認	相続したプラスの財産の範囲内で、マイナスの財産を相続する	相続開始を知った日から3ヶ月以内
相続放棄	プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続しない	相続開始を知った日から3ヶ月以内

参考：裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」
参考：裁判所「相続の放棄の申述」

相続不動産を売却する全手順を7ステップで解説

相続の基本的な手続きが終わったら、いよいよ不動産の売却に進みます。ここでは、不動産会社への相談から確定申告まで、売却の全手順を7つのステップに分けて具体的に解説します。全体の流れを把握することで、計画的に売却を進めることができます。

手順1：不動産の名義変更（相続登記）を行う

前述の通り、まずは不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」を行います。遺産分割協議書や戸籍謄本など、必要な書類を揃えて法務局に申請します。手続きが複雑で分かりにくい場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。

手順2：不動産会社を探して査定を依頼する

相続登記と並行して、売却を依頼する不動産会社を探し始めましょう。相続案件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことが成功の鍵です。複数の会社に査定を依頼し、査定価格の根拠や販売戦略を比較検討します。査定価格だけでなく、担当者の対応や知識量なども見極め、信頼できるパートナーを見つけましょう。

手順3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。媒介契約には、1社にのみ依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数の会社に依頼できる「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、不動産会社と相談しながら、自分の状況に合った契約形態を選びましょう。

手順4：売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、不動産会社がポータルサイトへの掲載やチラシの配布など、本格的な売却活動を開始します。購入希望者からの内覧希望が入ったら、日程を調整して対応します。家の中をきれいに掃除・整理整頓しておくことで、良い印象を与えることができます。

手順5：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件の交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。契約時には、買主から手付金（売買価格の5%～10%程度）を受け取ります。契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点があれば必ずその場で質問しましょう。

手順6：残金の決済と物件の引き渡し

契約時に定めた引き渡し日に、買主から手付金を除いた残りの売買代金を受け取ります。これを「決済」と呼びます。同日に、司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記の手続きを行い、買主に鍵を渡して物件を引き渡します。これで売却手続きは完了です。

手順7：売却の翌年に確定申告を行う

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、税務署で「確定申告」を行い、税金を納める必要があります。後述する特例を利用して税金が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必須ですので忘れないようにしましょう。

参考：国税庁「No.3102譲渡所得の申告期限」

一覧で確認！相続不動産の売却にかかる費用

相続不動産の売却には、税金の他にも様々な費用がかかります。「手元にいくら残るのか」を正確に把握するためにも、どのような費用が必要になるのか事前に確認しておきましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

売却が成功した際に、不動産会社に支払う成功報酬です。法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、400万円を超える物件の場合、「売買価格×3%+6万円+消費税」という速算式で計算できます。売却費用の中で最も大きな割合を占める費用です。

売買契約書に必要な印紙税

売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円の収入印紙が必要です（2027年3月31日までの軽減措置適用後）。

参考：国税庁「建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

相続登記や抵当権抹消の登記費用

相続登記（名義変更）を司法書士に依頼した場合の報酬や、登録免許税が必要です。また、被相続人が組んでいた住宅ローンが残っており、売却代金で完済する場合には、抵当権を抹消するための登記費用もかかります。

参考：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

その他の費用（測量費、解体費など）

その他、状況に応じて以下のような費用がかかる場合があります。

費用の種類	内容	費用の目安
土地測量費	土地の境界が確定していない場合に、隣地との境界を明確にするために行う	35万円～80万円
建物解体費	古家を解体して更地で売却する場合にかかる	木造の場合、1坪あたり4万円～
遺品整理・ハウスクリーニング費	家に残された家財道具の処分や、室内を清掃するための費用	10万円～
引っ越し代	売却する家に住んでいた場合にかかる	5万円～

知らないと損！相続不動産の売却にかかる税金

不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかります。税金の仕組みを理解し、利用できる特例をしっかり活用することが、手元に残るお金を最大化するポイントです。

売却で利益が出たら払う譲渡所得税

不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と呼びます。この譲渡所得に対して、「所得税」と「住民税」が課税され、これらを合わせて一般的に「譲渡所得税」と呼びます。譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

取得費:被相続人がその不動産を購入したときの代金や手数料など。
譲渡費用:売却時にかかった仲介手数料や印紙税など。

参考：国税庁「No.3202譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」
参考：国税庁「No.3208長期譲渡所得の税額の計算」

親の所有期間を引き継いで税率が決まる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで判断されます。相続した不動産の場合、この所有期間は被相続人（親など）がその不動産を取得した日から計算されます。

所有期間の分類	所有期間	税率（所得税＋住民税）
長期譲渡所得	5年超	20.315%
短期譲渡所得	5年以下	39.63%

親が長年所有していた実家を相続した場合、ほとんどのケースで税率の低い「長期譲渡所得」が適用されます。

参考：国税庁「相続や贈与によって取得した資産の取得の時期」

相続時にかかる相続税

不動産の売却そのものではなく、財産を相続したことに対してかかる税金が「相続税」です。遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に申告・納税の義務が生じます。相続税の申告・納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。

参考：国税庁「No.4102相続税がかかる場合」
参考：国税庁「B1-2相続税の申告手続」

必ず確認！譲渡所得税を抑える3つの特例

相続した不動産の売却には、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されています。これらの特例を知っているかどうかで、納税額が数百万円単位で変わることもあります。自分に適用できる特例がないか、必ず確認しましょう。

相続税を払った人が使える取得費加算の特例

相続時に相続税を納税した場合、その相続税額の一部を、売却した不動産の「取得費」に加算できる特例です。取得費が増えることで、課税対象となる譲渡所得を圧縮し、結果的に譲渡所得税を節税することができます。この特例を利用するには、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却する必要があります。

実家が空き家になった場合に使える3,000万円特例

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。被相続人が一人で暮らしていた家を相続し、その家が空き家になった場合に、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この特例の主な要件は以下の通りです。

昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
マンションなどの区分所有建物ではないこと。
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
売却代金が1億円以下であること。

参考：国税庁「No.3306被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続した家に住んだ場合に使える3,000万円特例

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」といいます。相続した家に、相続人が実際に居住し、その後その家を売却した場合に適用できる可能性がある特例です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。空き家特例とは適用要件が異なるため、自分がどちらの条件に当てはまるか確認が必要です。

参考：国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」

相続不動産をスムーズに売却するための注意点

最後に、相続不動産の売却で後悔しないための注意点を3つご紹介します。これらのポイントを押さえることで、相続人同士のトラブルを防ぎ、より有利な条件で売却を進めることができます。

トラブルの元？共有名義での相続は慎重に

不動産を複数の相続人で共有名義にすることも可能ですが、将来的に売却する際には、共有者全員の同意が必要となります。一人でも反対すると売却できなくなるため、意思決定がスムーズに進まない可能性があります。また、年月が経つとさらに相続が発生して権利関係が複雑化するリスクもあります。可能であれば、遺産分割協議の段階で代表の相続人一人の名義にするか、売却して現金で分ける「換価分割」を選択するのがおすすめです。

参考：法務省「不動産を相続した方へ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」
参考：国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」

特例には期限あり！3年以内の売却が目安

ご紹介した税金の特例の多くは、「相続開始から3年以内」といった期限が設けられています。不動産の売却には、査定や売却活動、契約など、思いのほか時間がかかるものです。特例の適用を逃さないためにも、売却を決めたら早めに準備を始め、計画的に進めることが大切です。

相続案件に強い不動産会社を選ぶ

相続不動産の売却は、法律や税金など専門的な知識が求められるため、通常の不動産売却よりも複雑です。そのため、不動産会社を選ぶ際には、相続案件の取り扱い実績が豊富で、専門知識を持ったスタッフが在籍している会社を選ぶことが非常に重要です。税理士や司法書士といった専門家と連携している不動産会社であれば、さらに安心して任せることができます。

まとめ

相続した不動産の売却は、多くの人にとって初めての経験であり、不安なことも多いでしょう。しかし、事前に正しい知識を身につけ、手順に沿って計画的に進めることで、スムーズに、そして納得のいく形で大切な資産を売却することが可能です。この記事で解説したポイントを参考に、まずは信頼できる不動産会社に相談することから始めてみてください。

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