旧耐震基準のマンションは売却できる？売れにくい理由と高く売るためのコツを解説！

マンションを売るとき、「耐震基準」が重要だという話を耳にしたことがある方も多いでしょう。特に旧耐震基準で建てられたマンションについては、「売れにくい」「安くなる」といった不安の声をよく聞きます。

実際に、旧耐震基準のマンションをお持ちの方から、
「これ、ちゃんと売れるのかな？」
「古いけど、値段がつかないなんてことはないよね？」
といったご相談を受けることも少なくありません。

確かに、新耐震基準に比べると、売却時にハードルが上がる場面はあります。しかし、諦める必要はありません。
工夫次第で、旧耐震のマンションも納得の価格で売却することができるんです。

この記事では、

• 旧耐震基準と新耐震基準の違い
• 旧耐震マンションが売れにくい理由
• それでも高く売るための具体的な方法

について、分かりやすく解説します。

「旧耐震だから売れないかも…」と不安に感じている方も、この記事を読めば、きっと前向きな気持ちになれるはずです。大切な資産であるお住まいを、安心して次のステップへ繋げるために、一緒にポイントを確認していきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

まず、旧耐震基準と新耐震基準の違いについて見ていきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準、何が違うの？

旧耐震基準と新耐震基準。不動産売買においてよく耳にする言葉ですが、その違いについて正確にご存じでしょうか。簡単に言うと、「大きな地震が起きたとき、どこまで建物の安全性が確保されるか」を定めた基準が、旧耐震と新耐震で異なります。

旧耐震基準は、1981年6月以前に建てられた建物に適用されており、震度5強程度の地震で倒壊しないことを前提に設計されています。当時の地震データや建築技術に基づく基準であり、大規模地震への備えは十分とは言えない側面もあります。

一方、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準が適用され、震度6強〜7程度でも人命が守られるレベルの安全性が求められています。仮に大きく揺れても、建物が倒壊・崩壊せず、避難する時間を確保できる設計思想です。

耐震性能の向上

新耐震基準では、建物全体の強度だけでなく、「地震の力をどう受け流すか」といった耐震設計が進化しています。

例えば、
・基礎を強化し、建物をしっかり支える
・柱や梁、接合部をより強固にする
・建物に柔軟性を持たせ、地震の揺れを吸収する

こうした工夫によって、大地震時でも建物が倒壊しにくくなり、住む人の安全性が格段に向上しているのです。

旧耐震でも安全性に優れた建物はある

ただし、「旧耐震基準＝すべて危険」というわけではありません。
旧耐震時代でも、先進的な設計を取り入れたり、施工段階でしっかりとした構造補強が施されていた建物も存在します。実際に、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、大きな被害を免れた旧耐震基準の建物は少なくありませんでした。

そのため、築年数だけで判断するのではなく、物件ごとに耐震診断を受けることが大切です。
診断によって「思った以上にしっかりした構造だった」と安心材料になるケースもあります。

旧耐震基準というだけで敬遠するのではなく、建物ごとの“本当の安全性”を確認する姿勢が、住まい選びや売却成功のカギになると言えるでしょう。

旧耐震マンション、売れにくい理由

旧耐震基準で建てられたマンションは、買い手がつきにくいと言われることがあります。その背景には、「建物が古い」という印象だけでなく、購入時に直面するいくつかのハードルが関係しています。

①「新築志向」の強さ

日本では、新しいものに価値を感じる文化が根強く、不動産市場でもその傾向は顕著です。
特にマンション選びでは、「新築で最新設備」「耐震性も最新基準で安心」といった点に魅力を感じる人が多く、築年数の経過した旧耐震基準のマンションは後回しにされがちです。

さらに、建物の外観や共用部分に「古さ」を感じると、内装がきれいでも敬遠されるケースもあります。
設備の老朽化やメンテナンス不足が目立つ物件だと、「住み始めてから修繕費用がかかりそう」と不安に感じる買い手も少なくありません。

② 購入時に受けられる優遇制度が使えない

住宅を購入する際には、国の支援制度を活用できると、自己資金が少なくても購入しやすくなります。
しかし、旧耐震基準のマンションは、以下のような制度を利用できないケースが多く、買い手にとって不利になりやすいのです。

・住宅ローン控除（一定の耐震性を満たす証明が必要）
・すまい給付金（新築または条件を満たした中古住宅が対象）
・贈与税非課税措置（耐震性や築年数に条件あり）

例えば、住宅ローン控除が受けられないと、10年間で最大数百万円の節税メリットを失うこともあります。
買い手にとって「結果的に割高になってしまう」という心理が働き、購入をためらう原因になるのです。

③ 親から資金援助を受ける場合の贈与税の壁

住宅購入時に、親や祖父母から資金援助を受けるケースも増えています。
この際に適用できる「住宅取得資金贈与の非課税制度」は、一定の耐震基準を満たす住宅が対象です。

旧耐震基準のマンションは対象外になる場合が多いため、
「親から資金をもらうと贈与税がかかってしまうなら、やっぱり別の物件にしよう」
と、買い手が離れてしまうケースも少なくありません。

でも大丈夫、売るための裏ワザはこれ！

「旧耐震基準のマンションだから売れないかも…」
そう不安に感じている方も多いですが、実は工夫次第でスムーズに、時には思った以上の価格で売却できるケースもあります。

ここでは、旧耐震マンションの売却時に有効な「安心感」と「魅力」を高める具体的な方法をご紹介します。

① 内装リフォームやリフォームプランの提案で“古さ”の印象を払拭

築年数が古い物件は、どうしても「見た目の古さ」が気になってしまうもの。
しかし、室内をリフォームすることで印象は大きく変わります。
壁紙や床材を新しくするだけでも清潔感が生まれ、「すぐに住めそう」と感じる買い手は増えます。

また、売主側でリフォーム済みにするのが難しい場合でも、「リフォームプラン」を提示するのも効果的です。「購入後に、こんなふうにリノベーションできますよ」と具体例を提示すれば、買い手が住まいのイメージを膨らませやすくなります。特に最近は、自分好みにアレンジできる“リノベーション前提”で物件を探す人も増えているため、「古さ＝マイナス」と決めつけない姿勢も大切です。

② 耐震診断・耐震補強で「安心」を数値化して示す

旧耐震マンションで一番気になるのが、「地震に対する安全性」です。「築年数が古い」というだけで不安を感じる買い手も多いため、耐震診断を受け、現状の安全性を証明する書類を用意すると安心感につながります。

また、耐震診断の結果によっては、「実は想定よりもしっかりした構造だった」と確認できるケースもありますし、
必要に応じて耐震補強工事を行うことで、「安全対策済み」というアピール材料にもなります。
※自治体によっては、耐震診断や補強工事への補助金制度がある場合もあるので、ぜひチェックしてみてください。

③ 瑕疵保険（既存住宅売買瑕疵保険）の活用で「購入後も安心」をプラス

築年数が経過した物件ほど、
「買ってから不具合が出るんじゃないか…」
「古いからすぐ修理が必要になるのでは？」
といった不安は、買い手にとってつきものです。

そんな不安を和らげるために役立つのが、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入です。
万が一、引き渡し後に隠れた不具合が見つかった場合でも、一定範囲で修繕費用を補償してくれるため、買い手に安心感を持ってもらえます。

特に旧耐震マンションの場合は、
「築年数が経っていても、保証付きなら安心」
と前向きに検討してもらいやすくなるので、加入を検討してみる価値は十分あります。

④ 売れ残りが不安なときは「買取保証」や「直接買取」も視野に

「できるだけ早く売りたい」「長期間売れ残るのは困る」
そんなときには、不動産会社による「買取保証」や「直接買取」も検討してみましょう。

【買取保証】
一定期間、通常通り市場に出して販売活動を行い、売れなかった場合は、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれる仕組みです。「一定期間チャレンジして、ダメなら確実に売れる」という安心感があります。

【直接買取】
最初から不動産会社が買い取る方法です。
売却価格は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、短期間で現金化できるため、「とにかく早く手放したい」という場合には有力な選択肢になります。

周辺環境が良ければ、旧耐震でも問題なし

旧耐震基準のマンションであっても、「立地が良い」「周辺環境が充実している」物件は、売却時に大きな強みとなります。
購入を検討する人にとって、「ここで暮らしたい」と思える生活の便利さや快適さは、築年数や耐震基準以上に魅力に映る場合も少なくありません。

①「駅チカ」「買い物便利」は大きな武器になる

例えば、最寄り駅まで徒歩圏内で、通勤・通学がスムーズな物件は、今も昔も変わらず人気があります。
さらに、スーパーやコンビニ、医療機関、金融機関などが徒歩圏内に揃っていると、「暮らしやすさ」が買い手に伝わりやすくなります。

都市部や交通利便性が高いエリアでは、「築年数は古くても、利便性重視で購入したい」という人も多いため、「日常生活が快適に送れる環境」であることを具体的に伝えることが大切です。

② 周辺環境がライフスタイルに合えば、築年数の不安を上回ることも

立地だけでなく、「静かな住環境」「緑が多い」「子育てしやすい」など、そのエリアならではの特徴も大きなアピールポイントになります。

例えば、
・公園が近く、子どもを安心して遊ばせられる環境
・学校や保育園が近く、共働き世帯にとって便利
・周囲が落ち着いた住宅街で、静かに暮らしたいシニア層に人気

といった具合に、買い手のライフスタイルに寄り添った視点で紹介すると、築年数によるマイナスイメージを払拭しやすくなります。

③「今後伸びるエリア」なら、将来性を訴求

また、その地域で再開発や新しい商業施設の開業予定がある場合、「今後さらに便利になる」「資産価値が上がる可能性がある」といった将来性も購入検討者の判断材料になります。エリアの発展性は、特に若い世代や将来売却を考えている人にとって重要な要素です。

「新駅ができる」「大型商業施設がオープン予定」など、今後の地域の変化にも目を向けて情報収集し、積極的に伝える姿勢が、購入意欲を高めるカギになります。

旧耐震基準のマンションの所有者や売却を考えている方々へ

旧耐震基準で建てられたマンションを売ろうとすると、「古いから売れにくいのでは？」「安く叩かれるかも…」と、不安を感じる方も多いでしょう。

確かに、新耐震基準と比べると、買い手が慎重になりやすい側面があります。しかし、物件の持つ価値をしっかり伝え、買う人が安心できる工夫を施せば、旧耐震マンションでも納得の価格で売却できるケースは少なくありません。

今回ご紹介したように、以下のような視点で売却準備を進めることが重要です。

・室内のリフォームやリノベーション提案で「見た目」を改善する
・耐震診断や補強で「安全性」を証明し、不安を取り除く
・瑕疵保険の活用で「購入後の安心」を提供する
・「駅近」「買い物便利」など、周辺環境の強みを前面に押し出す
・将来性（再開発計画など）があれば、それを積極的に伝える

築年数だけにとらわれるのではなく、「ここで暮らす良さ」をしっかり伝えることで、物件に共感してくれる買い手は必ず現れます。

私たち後楽不動産でも、こうした売却サポートを数多く手がけています。「旧耐震だけど大丈夫かな」と思われたら、まずはお気軽にご相談ください。お客様一人ひとりの物件に合わせた最適な売却方法をご提案いたします。

大切な住まいだからこそ、次に住む方にも喜んで受け継いでもらえるよう、一緒に最良の売却を目指しましょう。