不動産売却の手続きを7つのステップで解説！必要書類や費用について詳しく紹介

2026年1月3日2026年1月4日

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、「何から始めたらいいの？」「手続きが複雑そう」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。しかし、事前に手続きの全体像を把握しておけば、やるべきことが明確になり、安心して売却活動を進めることができます。

この記事では、不動産売却の基本的な流れを7つのステップに分け、それぞれの段階で必要なことや注意点を分かりやすく解説します。初めての方でもスムーズに売却を成功させられるよう、ぜひ最後までお読みください。

まずは、あなたの不動産が「今いくらで売れるのか」を確認してみませんか？

LINE査定サービス

スマホひとつで、岡山県内の不動産をどこからでも簡単に査定可能。
「とりあえず査定額を知りたい」という方にもぴったりです。その後のご相談もすべてLINEでスムーズにやり取りできるので、安心してご利用いただけます。
>>詳細を見る

不動産売却の基本的な手続きと流れ

不動産の売却は、一般的に相談から引き渡し完了まで数ヶ月の期間がかかります。焦らず着実に進めるためにも、まずは全体の流れを掴んでおきましょう。ここでは、売却活動の開始から売却後の手続きまでを7つのステップでご紹介します。

STEP1：売却の相談と情報収集

まず初めに、所有している不動産がいくらくらいで売れそうか、相場を調べることから始めます。国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」などを活用すれば、およその取引価格を把握することができます。

おおよその相場を把握したら、不動産会社に売却の相談をします。このとき、「なぜ売りたいのか」「いつまでに売りたいのか」「いくらで売りたいのか」といった目的や希望を明確にしておくと、相談がスムーズに進みます。

参考：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

STEP2：不動産の査定を依頼する

次に、不動産会社に物件の査定を依頼します。査定には、物件情報をもとに簡易的に価格を算出する「机上査定」と、実際に現地を訪問して詳細に評価する「訪問査定」の2種類があります。より正確な売却価格を知るためには、訪問査定を依頼することをおすすめします。

査定額は不動産会社によって異なるため、1社だけでなく複数の会社に依頼し、査定価格とその根拠を比較検討することが重要です。

査定方法	特徴	メリット	デメリット
机上査定	物件情報や周辺の相場データから簡易的に査定額を算出する方法	スピーディーに大まかな価格が分かる	実際の物件状況が反映されず、精度は低い
訪問査定	担当者が現地を訪れ、物件の状態や周辺環境を詳細に確認して査定額を算出する方法	精度の高い査定額が期待できる	査定に時間がかかり、日程調整が必要

参考：全国宅地建物取引業協会連合会「住まいを売る時の価格査定（価格査定マニュアルを利用した査定方法について）」

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定内容や担当者の対応などを比較し、売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。媒介契約は、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約で、主に以下の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約形態を選びましょう。

一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。
専任媒介契約：仲介を1社の不動産会社に限定する契約です。自分で買主を見つけた場合、直接契約することも可能です。
専属専任媒介契約：専任媒介契約と同様に1社に限定しますが、自分で買主を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して契約する必要があります。

STEP4：不動産の売却活動を開始する

媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動がスタートします。不動産会社は、自社のウェブサイトや不動産ポータルサイトへの物件情報掲載、チラシの配布といった広告活動を行い、購入希望者を探します。

購入希望者から内覧の申し込みがあれば、日程を調整して対応します。内覧は物件の第一印象を決める重要な機会ですので、室内の清掃や整理整頓を心がけ、購入希望者に良い印象を持ってもらえるように準備しましょう。

STEP5：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、売却価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまったら、「売買契約」を締結します。契約締結前に、宅地建物取引士が「重要事項説明書」の内容を買主に書面を交付して説明し、双方が納得した上で売買契約書に署名・捺印します。

契約が成立すると、買主から売主へ売買価格の一部である「手付金」が支払われます。この手付金は、最終的に売買代金に充当されます。

参考：国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」

STEP6：決済と物件の引き渡し

売買契約で定めた引き渡し日に、残代金の決済と物件の引き渡しを行います。通常、買主が利用する金融機関などに関係者が集まり、手続きを進めます。

売主は、買主から売買代金の残金を受け取ると同時に、物件の鍵や関連書類を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで完済し、金融機関の「抵当権」を抹消する登記手続きが必要です。また、物件の所有権が買主に移転したことを示す「所有権移転登記」も司法書士に依頼して行います。

STEP7：不動産売却後の確定申告

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告を行い、所得税や住民税を納める必要があります。

ただし、売却した物件がマイホームである場合など、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」といった税金の特例が適用され、税負担が軽減されることがあります。確定申告は手続きが複雑なため、不明な点があれば税務署や税理士に相談することをおすすめします。

参考：国税庁「No.3102譲渡所得の申告期限」
参考：国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」

不動産売却の手続きに必要な書類

不動産売却の手続きでは、様々な書類が必要になります。スムーズに手続きを進めるためにも、事前に準備しておきましょう。ここでは、必要な書類をケース別にご紹介します。

全ての物件で共通して必要な書類

まず、物件の種類に関わらず、売却手続きの際に一般的に必要となる書類です。

書類名	取得場所	備考
本人確認書類	–	運転免許証やマイナンバーカードなど
実印・印鑑証明書	市区町村役場	発行後3ヶ月以内のものが必要
登記済権利証または登記識別情報	法務局（紛失時相談）	物件の所有者であることを証明する書類
固定資産税納税通知書・評価証明書	市区町村役場	固定資産税の精算や登記費用算出に必要
銀行通帳	–	売買代金の振込先口座

戸建て・土地の売却で追加となる書類

戸建てや土地を売却する場合は、上記の書類に加えて、土地の境界や建物の適法性を示すのに実務上求められることが多い書類があります。

土地測量図・境界確認書：隣地との境界を明確にするための書類です。
建築確認済証・検査済証：建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。
建築設計図書・工事記録書：建物の設計や工事内容が分かる書類です。

マンションの売却で追加となる書類

マンションの場合は、建物全体のルールや管理状況に関する書類が追加で必要です。

マンションの管理規約・使用細則：ペット飼育の可否など、マンション独自のルールが記載されています。
長期修繕計画書・直近の総会で承認された収支報告書：マンションの維持管理状況を示す重要な書類です。
購入時のパンフレット：新築分譲時のパンフレットなどがあれば準備しましょう。

不動産売却の手続きにかかる費用

不動産を売却する際には、様々な費用がかかります。売却代金がそのまま手元に残るわけではないため、どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

必ず発生する仲介手数料

不動産会社に支払う成功報酬で、売却費用の中で最も大きな割合を占めます。法律で上限額が定められており、一般的には「売買価格×3.3%+6万6千円」が上限となります（消費税込）。

売買価格	仲介手数料の上限額（速算式）
200万円以下	売買価格×5.5%+消費税
200万円超～400万円以下	売買価格×4.4%+2万円2千円+消費税
400万円超	売買価格×3.3%+6万6千円+消費税

売買契約書に必要な印紙税

契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は、5,000円の収入印紙が必要です（令和9年（2027年）3月31日までの軽減措置適用後）。

参考：国税庁「不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登記手続きにかかる登録免許税

住宅ローンを完済した際の抵当権抹消登記や、登記上の住所が古い場合の住所変更登記などに費用がかかります。一般的には司法書士に依頼するため、その報酬も必要です。

その他の諸費用

上記以外にも、状況に応じて以下のような費用が発生することがあります。

税務上の譲渡費用として認められるもの

建物の解体費用（古家付き土地を売却する場合）
土地の測量費用

その他実費としてかかる費用（税務上の譲渡費用には原則該当しません）

ハウスクリーニング費用・リフォーム費用
引っ越し費用

参考：国税庁「No.3255譲渡費用となるもの」

不動産売却を成功させるためのポイント

大切な資産である不動産を、少しでも有利な条件で売却するためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。ここでは、売却を成功に導くための3つのポイントを解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社によって、得意な物件種別やエリア、販売戦略が異なります。そのため、査定価格にも差が出ることが少なくありません。1社だけでなく、必ず複数の会社に査定を依頼し、提示された査定額の根拠や販売活動の内容をしっかりと比較検討することが、適正価格での売却につながります。

売却の目的と希望条件を明確にする

「できるだけ高く売りたい」のか、「多少安くても早く売りたい」のかによって、とるべき販売戦略は変わってきます。なぜ売却するのかという目的を再確認し、「いつまでに」「いくら以上で」といった希望条件に優先順位をつけておきましょう。それを不動産会社の担当者と共有することで、より的確なサポートが期待できます。

内覧の準備を丁寧に行う

内覧は、購入希望者が物件を直接確認する重要な機会です。室内が整理整頓され、清潔に保たれていることはもちろん、照明を明るくしたり、窓を開けて換気したりと、少しの工夫で物件の印象は大きく向上します。購入後の生活をイメージしてもらえるよう、丁寧な準備と明るい対応を心がけましょう。

準備のポイント	具体的な内容
清掃	玄関、キッチン、浴室、トイレなどの水回りは特に念入りに行う
整理整頓	不要なものは片付け、室内を広く見せる
明るさ	全ての照明を点灯させ、カーテンやブラインドは開けておく
換気	事前に窓を開けて空気を入れ替え、気になる臭いをなくす
対応	質問には正直に答え、物件の良い点などを伝える

不動産売却の手続きに関するよくある質問

最後に、不動産売却の手続きに関して、お客様からよく寄せられる質問にお答えします。

住宅ローンが残っていても売却できますか？

はい、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。ただし、物件を引き渡す日までに、売却代金や自己資金でローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。査定価格とローン残高を確認し、資金計画を立てることが重要です。

参考：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」
参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」

売却前にリフォームはした方が良いですか？

必ずしもリフォームが必要というわけではありません。リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。ただし、壁紙の剥がれや設備の故障など、明らかに印象が悪い部分については、部分的な補修が効果的な場合もあります。費用対効果を考え、不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。