古家付き土地はそのまま売る？更地にする？判断基準と後悔しない売却方法を徹底解説

空き家になった実家や、築年数の古い家を前にして、「このまま売れるのだろうか」「解体して更地にした方がいいのか」と悩む方は少なくありません。古い家が残っていると、売却が難しそうに感じてしまいますよね。

しかし実際には、古家付き土地だからこそ活かせる価値があり、売り方次第で損をせずに売却できるケースも多くあります。大切なのは、感覚で判断するのではなく、物件の条件に合った選択をすることです。

この記事では、「古家付きのまま売るべきか」「更地にして売るべきか」で迷ったときの判断ポイントや、後悔しないための考え方を分かりやすく解説します。読み進めることで、自分の状況に合った売却方法が見えてくるはずです。

古家付き土地とは？

不動産を売却・購入しようとする際に、「古家付き土地」と「中古戸建」という似たような表現を見かけることがあります。一見すると同じように思えるこの2つの違いを理解することで、物件の正しい価値や売り方・買い方の判断がしやすくなります。

古家付き土地とは

古家付き土地とは、老朽化した建物が残ったままの状態で、「土地」として販売される不動産のことを指します。この場合、建物には資産価値がほとんどないと見なされ、評価や価格設定も主に土地の価値に基づいて行われます。建物はあくまで「おまけ」として扱われるのが特徴です。

買主は購入後、建物をそのまま使用するか、解体して更地にするかを自由に選べます。ただし、建物の状態に関して売主が責任を負わない「現状有姿」での取引が一般的です。

中古戸建との違い

一方で、中古戸建とは、建物にも一定の価値が認められ、建物と土地のセットとして販売される物件のことです。
内装・外装ともにある程度の状態が保たれており、「住めること」を前提とした売却になります。

重要なのは、この2つの呼び方には法的な違いはなく、売主の意図や市場ニーズによって分類されるという点です。

状況	選ばれる表記例
建物がリフォーム可能で住める状態	→ 中古戸建として販売
建物が老朽化し価値がない	→ 古家付き土地として販売

築年数と建物の価値

特に木造住宅の場合、税務上の法定耐用年数は22年とされており、それ以降は建物の資産価値はゼロと評価されることが一般的です。ただし、これはあくまで会計上の話であり、実際にはメンテナンスがされていれば築30年を超えても十分に住める家もあります。そのため、古家付き土地であっても購入者にとっては「リノベーション前提の住まい」として魅力的に映る場合もあります。

古家付き土地のまま売る？それとも更地にする？

築年数の古い建物が残っている不動産を売却する際、多くの方が迷うのが「古家付き土地として売るべきか」「建物を解体して更地にするべきか」という判断です。特に木造住宅では、築20年以上で建物の資産価値がゼロと評価されるケースも多く、建物の扱い方が売却結果を大きく左右します。重要なのは「古いから解体すべき」と決めつけるのではなく、その物件にとってどちらが合理的かを見極めることです。

古家付き土地のまま売却した方が向いているケース

まずは、必ずしも解体を選ばなくてもよい代表的なケースから見ていきましょう。建物の状態や土地条件次第では、古家付きのまま売却した方が合理的になることも少なくありません。

リノベーション需要が見込める場合

建物が古いからといって、必ずしも解体するのが正解とは限りません。築年数が古くても構造に大きな問題がなく、最低限の修繕で利用できる状態であれば、リノベーション前提で物件を探している買主にとっては十分に魅力的です。近年は古民家を改装して住みたい層や、自分好みに住まいをつくりたい若年層、相場より安く購入したい投資家など、築古物件を積極的に検討するニーズが増えており、「古さ」そのものが価値になるケースも少なくありません。

再建築不可・建て替え制限がある土地の場合

再建築不可や建て替えに制限がある土地では、古家を残したまま売却する方が合理的です。接道条件を満たしていない土地や、用途制限・高度制限が厳しいエリアでは、一度更地にすると新たに建物を建てられなくなる可能性があります。このような土地では、現存する建物を活かす以外に選択肢がなく、古家付きのまま売却する方が買主にとっても現実的な判断になります。

解体費用と売却価格のバランスが合わない場合

解体費用と売却価格のバランスも重要な判断ポイントです。木造住宅30坪前後の解体費用は、条件によっては100万円以上かかることもあり、土地の査定額がそれほど高くない場合、解体費用を差し引くことで手元に残る金額が大きく減ってしまいます。さらに、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が増える可能性もあるため、築年数が古くても無理に解体しない方が結果的に得になるケースもあります。

更地にして売却した方がよいケース

一方で、古家を残すことが売却の足かせになるケースも存在します。次のような条件に当てはまる場合は、更地化を前向きに検討した方が売却がスムーズに進みやすくなります。

建物の老朽化が著しく利用が難しい場合

建物の老朽化が進み、雨漏りや傾き、シロアリ被害など構造的な不安がある場合は、古家付きのままでは売れにくくなる傾向があります。買主からは「解体前提で手間のかかる物件」と見なされやすく、内覧時の印象も悪くなりがちです。このような状態では、建物を解体して更地にした方が視覚的な印象が改善され、売却がスムーズに進みやすくなります。

新築需要が高いエリアに立地している場合

周辺エリアに新築住宅が多く、土地から家を建てたい需要が強い地域では、建物が残っていること自体が売却の足かせになることがあります。更地であれば建築後のイメージがしやすく、購入後すぐに計画を立てられるため、購入検討者の幅が広がります。特に駅近や商業施設・学校が整った利便性の高いエリアでは、更地の方が好まれる傾向が強くなります。

早期売却・現金化を優先したい場合

売主側に資金的な余裕があり、できるだけ早く売却したい、手間をかけずに現金化したいと考えている場合も、更地化は有効な選択肢です。更地にすることで内覧時の印象が良くなり、価格交渉が入りにくくなるほか、買主の意思決定が早まるケースもあります。不動産会社によっては、更地にした方が最終的な売却価格が高くなると判断されることもあるため、解体前後の売却シミュレーションを行ったうえで判断することが重要です。

古家付き土地のまま売る？更地にする？それぞれのメリット・デメリット

古家付き土地を売却する際は、「古家を残すか」「解体して更地にするか」で結果が大きく変わります。古い家が建っていると売れにくいイメージを持たれがちですが、物件の条件や立地次第では、必ずしも更地が最適とは限りません。ここでは、古家付き土地として売却する場合のメリットとデメリットを整理し、判断の軸を明確にしていきます。

古家付き土地として売却するメリット

古家を残したまま売却することで、売主にとって有利に働くケースも少なくありません。建物があること自体が、コスト面や税制面での強みになる場合があります。

解体費用を負担せずに売却できる

古家付き土地で売却する最大のメリットは、解体費用を売主が負担しなくて済む点です。木造住宅の解体費用は一般的に坪4〜5万円程度が相場で、延床30坪前後の場合は120〜150万円ほどかかることもあります。立地条件や重機の搬入可否によってはさらに高額になることもあり、この費用をかけずに済むことで、最終的に手元に残る金額が増える可能性があります。

固定資産税の負担を抑えられる

建物が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、固定資産税や都市計画税に住宅用地特例が適用されます。住宅用地の場合、課税標準額が最大で6分の1（200㎡以下の部分）まで軽減されるため、更地よりも税負担が小さくなるケースが多いのが特徴です。この特例は空き家であっても要件を満たせば適用されるため、売却までの保有期間中のコストを抑えられる点もメリットといえます。

古家付き土地として売却するデメリット

一方で、古家が残っていることによって、売却活動に不利に働く場面もあります。スムーズな売却を目指すためには、こうしたリスクも事前に理解しておくことが重要です。

更地に比べて売れにくくなる可能性がある

古家付き土地は、購入後に解体を前提とする買主にとって追加費用が発生するため、需要が限定されやすい傾向があります。また、建物があることで土地全体の状態が把握しにくく、地盤の強度や埋設物の有無、境界杭の確認が難しくなる点から、購入判断が慎重になりやすいのも実情です。

売却価格が低めに設定されやすい

古家付き土地は、将来的な解体費用を見込んだ価格交渉が行われることが多く、周辺の土地相場よりも低めに評価される傾向があります。売主が解体費用を考慮せずに価格設定をした場合でも、買主側から値下げ交渉を受けやすくなる点には注意が必要です。

売却前に押さえておきたい古家付き土地の基本知識

古家付き土地の売却で後悔しないためには、実際に売り出す前の「考え方」が非常に重要です。価格や解体の有無だけで判断してしまうと、あとから思わぬ損につながることもあります。ここでは、特に見落とされがちな基本知識を3つに分けて整理します。

呼び方の違いが売り方を左右する

まず理解しておきたいのが、「古家付き土地」と「中古戸建」の違いです。実はこの2つには法律上の明確な定義はなく、建物の状態や買主ニーズに応じて、不動産会社が販売戦略として使い分けている呼び方にすぎません。

建物がそのまま住める、もしくはリフォーム前提で利用できる状態であれば中古戸建として扱われることが多く、反対に老朽化が進み建物としての価値がほとんどない場合は古家付き土地として販売されます。この違いを理解しておくことで、「建物をどう見せるか」「土地として売るべきか」といった売却戦略を適切に判断できるようになります。

売却判断は価格ではなく手取りで考える

次に重要なのが、売却価格だけで判断しないという視点です。一見高く売れそうに見えても、実際の手取り額が少なくなるケースは珍しくありません。

解体費用や仲介手数料、譲渡にかかる税金などを差し引いた「最終的にいくら手元に残るか」で判断することが大切です。特に解体費用は想定以上にかかることがあり、更地にしたことで固定資産税の軽減措置が外れ、結果的に損をしてしまうケースもあります。「売り方によって、最終的な手取りがどう変わるのか」という視点を常に持っておきましょう。

古家があることで税金が安くなる場合もある

最後に見落とされがちなのが、固定資産税の扱いです。建物が古くても、存在していること自体にメリットがあるケースがあります。

古家が建っている土地は「住宅用地」として扱われ、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減される特例が適用されることがあります。具体的には、200㎡以下の部分について課税標準額が最大6分の1まで下がる仕組みです。しかし、解体して更地にするとこの特例が外れ、翌年から税負担が一気に増える可能性があります。

売却前には、解体後の税額も含めて市区町村に確認しておくと安心です。

古家付き土地を売却する際の注意点｜トラブル回避のための5つのポイント

古家付き土地の売却は、通常の土地売却よりも確認すべき点が多く、準備不足のまま進めるとトラブルや損失につながりやすいのが特徴です。特に、価格設定や権利関係、建物の扱い方を誤ると「売れない」「揉める」「想定より手元に残らない」といった事態になりかねません。ここでは、売却前に押さえておきたい重要な注意点を解説します。

適正価格は「古家付き」と「更地」の両方で比較する

古家付き土地を売却する際は、今の状態で売る場合と、更地にしてから売る場合の両方でシミュレーションを行うことが大切です。見るべきポイントは売却価格そのものではなく、解体費用や固定資産税、仲介手数料などを差し引いた最終的な手取り額です。木造住宅30坪程度の解体には120〜150万円前後かかることもあり、更地にすることで固定資産税が上がるケースもあります。不動産会社には「古家付き」「更地」それぞれで査定を依頼し、数字を比較したうえで判断しましょう。

境界線・測量・権利関係は事前に整理しておく

境界線が不明確な土地は、売却後に隣地トラブルへ発展するリスクがあります。また、買主にとっても不安材料となり、契約直前で話が止まる原因になることがあります。スムーズな取引のためには、可能な範囲で確定測量を行い、土地の範囲を明確にしておくことが重要です。あわせて、抵当権の有無や共有名義になっていないかなど、権利関係も事前に整理しておくことで、安心して購入してもらいやすくなります。

建物の契約不適合責任は明確にしておく

古家付きのまま売却する場合、建物の不具合に対して売主がどこまで責任を負うのかをはっきりさせておく必要があります。一般的には、建物は「現状有姿」で引き渡し、契約不適合責任を免除する形で取引されることが多くなります。この取り決めは、売買契約書に明記しておくことで、売却後の修繕トラブルやクレームを防ぐことにつながります。

土地・建物の状態はできるだけ開示する

売却を円滑に進めるためには、建物の劣化状況や土地の状態について、分かる範囲で正直に伝えることが大切です。雨漏りの有無や地盤の状態、古い配管や埋設物なども、事前に共有しておくことで買主の不安を減らせます。必要に応じてインスペクション（建物診断）を行っておくと、客観的な情報として信頼性が高まり、売却後のトラブル回避にも役立ちます。

売れにくい場合は売却戦略を柔軟に見直す

古家付きのまま売り出していても、長期間反響が少ない場合は、売り方自体が市場と合っていない可能性があります。半年以上問い合わせが少ない、価格を下げても話が進まないといった状況が続く場合は、更地への切り替えや売却方法の見直しを検討するタイミングです。早期売却や現金化を優先したい場合には、不動産会社による買取を含めて検討することで、負担を減らせるケースもあります。

まとめ

築年数の古い建物が残っている土地でも、古家付きで売るか、更地にして売るかによって、結果は大きく変わります。大切なのは「古いから解体する」と決めつけず、建物の状態や立地、解体費用、税金まで含めて冷静に判断することです。

「このまま売れるのか分からない」「何から手を付ければいいのか迷う」そんなときは、一人で悩まず、早めに専門家の意見を取り入れることが近道になります。

後楽不動産では、物件ごとの条件を踏まえた最適な売却方法をご提案しています。LINEから気軽に査定もできるので、まずは「今いくらで売れそうか」を知るところから始めてみてください。あなたの土地に合った、後悔しない選択肢がきっと見つかります。